论道:产业地产乱象-产业地产为什么不做产业

产业解读 417条 2020-07-08 09:45

在新一轮技术革命与产业结构升级的基础上,以新基建、数字经济、服务业发展、城市配套完善为关键词的服务经济时代真正来临,城市产业重构加速。 但作为城市产业发展重要一环的产业地
在新一轮技术革命与产业结构升级的基础上,以新基建、数字经济、服务业发展、城市配套完善为关键词的服务经济时代真正来临,城市产业重构加速。但作为城市产业发展重要一环的产业地产,近年来频繁出现诸多乱象。
              

发展之痛:产业地产为何乱象丛生?
产业地产是产业的载体,两者相互依存、相互促进。产业地产依靠市场环境和产业驱动,受产业发展政策影响较大,有强专业性、强区域性、大投资、长投资回收期等特点。这意味着产业持续运营是决定城市产业地产发展成败的最关键因素。
然而,当前产业地产与产业之间存在明显脱钩,产业地产呈现众多“乱象”。
1) 城市对产业发展的认识不清晰,盲目上马项目。城市在产业顶层设计上不完善,不清楚适合发展哪些产业和产业链环节,甚至一味追求“高大上”、科研创新集聚或引进行业龙头,盲目上马产业地产项目。政府在选择运营商时,未深化政企合作模式,规范土地用地条件,更给了产业运营实力不足的企业“挂羊头卖狗肉”的机会。
2) 开发企业运营乏力。大量产业地产项目的开发企业缺乏运营能力,投资人也大多没有实体产业,导致项目开发后未确定明显的产业方向和目标。建筑的使用目的与内容往往在不断更换,甚至很大一部分就是烂尾。如果城市产业发展定位不清,将陷入更深的恶性循环之中。
3) “泛商务化”加重城市商务地产泛滥。由于没有实际的产业内容,诸多项目被开发企业作为写字楼(商务楼宇)、企业独栋(办公别墅)销售。由于项目位置大多较差,导致售价低廉,进一步打乱城市商务楼宇市场环境,加重写字楼市场危机。
4) “不搞产业只卖房”。据不完全统计,由于运营能力匮乏,开发企业投资的产业地产项目,超过70%用于产权销售,多数后续产业内容方面把控缺失,致使产业混乱,产业的生态链遭到破坏,产业生存困难。
总之,产业地产多成为企业大规模圈地造房的噱头,产业发展有名无实;或是引入的产业和企业无法匹配城市产业发展需要,部分项目甚至沦为“只要是企业都能进”的钢筋写字楼群。
认识革新:产业地产不仅是产业载体,更是产业发展模式
时代进步、产业更新,产业地产内涵也随之发生颠覆性变化 ---- 从传统的
工业地产(标准化或定制化工业厂房)拓展为综合开发、集约化经营的多功能综合性商服地产;不仅仅是一种物业形式,更代表一种投资模式,一种盈利模式,一种产业发展模式。
这一变化推动产业地产在内容和形式上有了实质性突破。
形式延展:产业地产的范畴从
产业园区,再拓宽至总部基地、商务花园、孵化器,甚至城市区域级别的科学园/技术城、高新技术加工区、产业新城和产业带。
功能扩展:产业地产应包含一切能产生经济效益的服务功能(即:运营),如行政管理、生产加工、物流配送、商务/商业/金融/生活/人才服务、科研活动、休闲活动、会展与会晤活动等。它们同样对产业发展产生重要价值。
不可控因素:产业地产的商业模式设计困局

除上述认知偏差外,在产业地产开发投资的商业模式设计上,也存在很多不可控因素。
缺乏坚定的产业规划:不管是地方政府还是引进的产业运营商,多缺乏对城市产业发展的持续产业规划(产业体系、主导产业及核心产业链环节的筛选和确定,政企合作门槛和土地的用地开发条件设计等),几乎都是来啥要啥、有啥接啥、一个领导一个样…。对产业的变化趋势、整体产业发展或升级转型思路、自身区域发展条件等没有坚定的信念,导致投资人在商业模式设计上难以始终如一。
不能有效的规划实施:招商资源不到位、运营经验不足,使得产业规划很难实施到位。由于产业招商与落地实施之间存在很多环节,地方政府、特别是产业运营商,都会出现管理服务漏洞、承诺不到位等问题,导致产业地产周期变长,前期设计的商业模式很难实现。在强大的资金压力之下,销售变现自然而然成为运营商最现实的手段。
应该注意的是,目前流行的产业平台化运作模式在促进城市产业发展上有自身优势,也必须建立在产业顶层设计完善、招商运营资源与运营经验丰富的基础之上。看不到这一点,就容易产生因果倒置的错觉,以为有了产业平台化运作就万事大吉。



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