中国产业园区的发展历程和未来

任何国家不论其社会秩序或者经济发展到何种层次，最终都会从区域内产业的发展到关注产业人群的变化，因此策划和规划产业园区的策划师、规划师们一定要绕开产业，而从产业人群的角度仔细揣摩。

产业园区以往一直是金融与产业发展和集聚的载体，是项目与人才碰撞和汇聚的聚集地，但随着中国城市、地产、社会、管理制度、网络环境和产业能级的不断升级，尤其是随着全球市场条件变化的不可预见增加，产业园区的更新速度已经越来越快，根据思纳设计股份的积累和观察，产业园的4.0版本阶段即将被5.0取代，那么让我们来回顾我国产业园区的发展历史，温热一下产业园区的发展规律，为更好的推动产业园区快速升级到5.0提供策划和规划的思路和方向。

产业园区从“1.0”到“5.0”的发展过程

1.0阶段的产业园区

劳动密集型产业为主导的单一类型

（1979年-1989年）

1979年，中国第一个正式的工业园区是招商蛇口工业园。他的建立是由规划设计院进行统筹，专业园区运营管理队伍进行统一管理的新型产业园区，其开启了产业园区的序幕，为后来的政府与企业建设园区提供了从规划设计、人事管理、招商运营的全新操作思路。

初期的产业园区由于国内各种产业技术和资本基础均比较薄弱，产业的形式主要以低端劳动密集型生产小商品为主，企业对产业园区的环境要求相对简单，能够满足区位、交通、基础设施等一些基础条件即可。

这个时期中国正处于快速发展阶段，各大园区在建设资金相对短缺的情况下纷纷开工，导致大部分园区的规划比较简单、建筑的综合品质不高等问题普遍存在。

这一时期的园区一般布局都基本位于市郊区域，建设主体为工厂厂房及员工宿舍，功能形态单一，而且以政府统一建设的标准型厂房为主，为了节约用地大都又采取兵营式的布局。

2.0阶段的产业园区

产业聚集型高新技术产业园的升级

（1989年-1999年）

1992年，随着邓小平同志的南巡讲话，中国沿海地区首先开始进一步对外开放和引进外资，第二代园区开始诞生。

第二代园区在产业模式上较第一代园区有了很大的变化，带着先进理念和资金的诸多国际企业的入驻，形成了中国第一代完整的产业链意识，园区的规模和品质有了很大的提升，园区产业成为中国工业现代化的重要推手，同时也成为当时社会重要的经济增长点。

在空间规划上，科技研发、商务办公等功能的出现，资本和技术密集型的产业得到发展。工业大厦、行政服务、娱乐休闲、企业家俱乐部、公寓及住宅等业态类型的进入，使得园区的综合配套能力得到提升，园区内生活配套和景观配套也开始出现，这一时期的众多项目开始配备了中央花园、儿童设施、景观雕塑等一系列体现个性化和品质的园区标志物。同时，园区还开始在服务上提供更多类似招聘会、代办落户手续等初级产业服务。

3.0阶段的产业园区

功能复合化的综合性园区

（2000-2010年）

2000年，随着中国加入世贸组织，外国的资金和新型产业快速进入中国市场，产业园也得到了前所未有的迅猛发展，经统计2000-2005年间，新增产业园区超过5000个，同时随着城市建设用地价格和住宅价格的快速上涨，以产业的名义进行大规模勾地的情况也开始出现，产业园区不仅呈现出主题性和个性化的特征，其内部的复合化功能也得到极大的提升，产业园区和城市的发展及联动已经成为一种新的领导思维和地产理念。在此期间国内已涌现出一批产业园区的开发建设专业户，以华夏幸福作为代表的产业新城建设及运营理念开始得到当时政府的广泛认同，伴随着巨大的圈地体量和大规模住宅地产的配套跟进，一座座崭新的产业园区拔地而起，成为城市新的希望中心。

随着专业策划师和产业招商顾问的全面接入和推动，新的产业园区必然产生更加精细化和先进的产业模式，汽车、高端制造、生物制药等制造型内容成为产业园的核心话题，并且衍生出物流、金融、商务等生产性服务业，其建筑形态和材料空间等也呈现出更加高端和多样化的趋势，园区的建设品质得到了全面提升，产业园区开始形成完整的上下游产业链，走向了功能复合化发展之路，产业园区的故事也更加完整和丰富。

4.0阶段的产业园区

产城融合的复合型园区

（2011-2020）

2011年，国务院发布了《国务院关于印发全国主体功能区规划的通知》，全面促进产业园的长期平稳发展，产业园区也通过多年的业态分类、内容复合和衍生的梳理，凝聚成了更加专业化的园区形式，各种高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金创园区、文创园区、物流产业园区等与相近距离的城市发生着更加密切的互动关系，城市开发区和城市产业的迭代更新，推进着城市周边与产业园区再度融合发展，园区除了厂房、办公楼、商务酒店等业态之外，更多的商业、学校、医院、娱乐等生活配套和创新创业的人才机制、智慧化管理平台等内容的相应植入。

由思纳设计股份参与设计的白洋淀科技城科技创新中心，不仅在功能和服务上更加契合产业园区内企业和人群的需求，同时以白洋淀为生态坐标，以科技城为中枢，以京津冀协同发展为品牌，与城市产生了更加密切的空间和内容上的联系，携高铁新城共同打造“一个拥有24小时活力的创新社区”。设计以ECO（Ecology、Communication、Opening）compus为设计理念，利用景观与建筑规划关系注重生态产业体系在园区中的构建，打造具备集住宅区、商业街、办公楼、休闲区、娱乐等产业生态于一体的产融新城，以及与园内企业共同成长，更具活力、更加智慧、更加复合的综合体。

第四代产业园区的显著特征：

1、 对新内容、新产业和新模式的强烈愿望，并为此配备更高质量的软硬环境，以此进行更加具有针对性和吸引力的产业招商和人才引进工作。

2、 着力建设园区产业的生态链，在功能上方便生态系统上下游的业务往来和通过大数据物联网等方式进行数据的共享和降低成本为入园企业服务，在形式上让园区具备更多三生和谐和要素多样性的基础，形成园区自有的生态网络，提升园区的整体效益。

3、 追求园区功能的模糊性和更多的复合化，使用者在各类场所实现沟通交流的同时，园区也增加更多的茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设施，给交流带来舒适感和放松感，有利于提高交流效率和人员的使用感受。

4、 更加完善的生活配套和生活品质的打造，通过建设配套完善的商业街、住宅、医院、学校、广场、运动场及综合体等内容，满足园区使用者的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面的需求，实现真正的融合发展。

5、 一般会同步建设不同类别的服务平台，结合园区产业发展的需求，打造类似技术、金融、人才、孵化等服务的平台，为入园企业提供金融证券、培训交流、人力资源、政策支持等全方位的产业服务。

6、 智慧园区的建设已经呈现较为普遍的发展趋势，特别是今年国家大力推动5G宽带网络的建设的背景下，高度智慧化和及时的在网络通信、大数据运用、政务和产业服务、节能环保等各方面提供服务和支持已经越来越成为必不可少的基础条件了。

5.0阶段的产业园区

以人为本的生长型园区

（2020-未来若干年）

随着2020年新冠疫情的爆发，全球性的不可预见风险正在改变原先的生产和生活模式，产业结构的调整已然成为必然，随着经济转型升级的开始，产业园区成为促进区域经济发展的助推器。

虽然疫情使得国际资本净流入减少，但中央和地方出台的多项支持政策和企业对市场的普遍认同，使产业园区的发展在建设开发模式、战略全局研判、商业运作模式、产业生态定位、运营管理策略等诸多关键问题上进行了全面的提升和调整。

在以往寻求产业生态的基础上，当代的产业人群对产业园区的应用场景发生了巨大的变化，第五代产业园区更加注重产业内循环的需求，产业核心的双轮驱动战略以及园区生态健康设施的更新问题，更加注重产业生产之外的生活配套模块的结合，朋克式快速装配构造的运用，加上生态环保型材料让建筑体更简洁和具有快速可变性。

大数据和物联网技术的全面智能运营，消费型服务业、创意智造产业、生产性服务业依托5G紧跟互联网已经成为趋势，新媒体和文娱产业的异军突起让跌落低谷的文旅产业看到了新的动能，更多的城市更新项目伴随着新型产业的集聚而产生的，不追求园区规模只追求生态长度的园区形态已然成型，园区理念从单纯的为产业服务到为产业人服务，从机械式的招商安排到生态自循环的可持续生长，并伴随着展演型商业、娱乐性快消、体验式场景和全网型生产等新型生产和生活模式混合，此类园区让更多新型企业集聚，被更多的年轻人追捧。

可以预见，产业园区从最初的搬出城外另辟蹊径到逐渐回归形成产城融合，从生产型的大块头到追求坪效的经济型高效更新体量，从单纯产业集聚到最终追求美好生活的复合型生态叠加。产业园区的生长模式一定是与人性的愿望相一致的，追求融合、希望交集、灵活便利、环境优先和以人为本将是产业园区未来的发展核心。