中小企业购地建厂与租购厂房的利与弊
产业解读
417条
2021-07-12 13:10
中小企业在国民经济中所起的积极作用愈加明显，更多地被政府重视，但对于中小企业到底是自己购地建厂，打造属于中小企业自己的厂区好还是通过租购正规产业园厂房比较好，一直以来各
中小企业在国民经济中所起的积极作用愈加明显，更多地被政府重视，但对于中小企业到底是自己购地建厂，打造属于中小企业自己的厂区好还是通过租购正规产业园厂房比较好，一直以来各有说辞，今天我们便来看看各自的优劣势。
中小企业购地建厂优劣分析1
1，中小企业购地建厂的优势
对于有过租赁厂房产生不愉快经历的中小企业主，均对“寄人篱下”租赁厂房的方式表示厌倦，他们都非常希望能拥有自己的厂房，通过购地建厂，建设自己的厂区，那么购地建厂到底对他们而言有哪些好处？
①自建厂房可以根据企业自身的需求，进行量身打造规划，进行个性化的设计和布局，可能从本企业形象上有质的提高，更为关键的是，对于长期“流浪”的企业而言，有一个属于自己的厂房，心理上会改变之前失落的感觉，有了归宿感。
②最大程度表现企业实力，会给客户一种企业长期持续经营的良好印象，客户会认为企业实力强、经营稳定、可靠，该企业是可持续发展的供应者，这有助于提高企业营销的竞争优势。
③租赁厂房让企业始终没有固定资产抵押，也会造成企业银行融资困难，一旦有了自建厂房，就有了固定资产，在企业发展需要或流动性资金短缺情况下，可以用于抵押周转一部分资金，有利于解决企业在发展过程中一部分资金需求。
④购地建厂，土地和厂房会出现不同程度评估升值，十年二十年如遇政策性拆迁，得到的土地增值和补偿款十分可观。
2，中小企业购地建厂的劣势
让企业购地建厂并非想象中简单，不管是对于中小企业自身而言，还是对于土地提供者的政府来说，其风险和稳定性完全有可能会与初衷大相径庭，理由有五：
理由一：土地闲置、厂房空置成为普遍现象
从中小企业主想买地自建厂房角度讲，由于其资金和规模限制，一般只需要十来亩多则三五十亩地，可是由于土地集约化利用要求和国家政策限制等，工业用地在投资强度、容积率、税收等多个方面均有严格要求，政府基本不可能出售如此小块土地给单个中小企业。政府出让工业用地的面积基本都在30亩或50亩以上，这样的面积，很多中小企业根本就买不起。
当然，部分稍微有实力中小企业能够购买土地，企业也会根据自身发展规划，虚高提报用地需求数量，往往提报的数量都是目前实际需求的2-3倍以上，等拿到土地后企业要么部分建设，等企业规模扩大再进行扩建，要么提前建设大量闲置厂房和办公区，这样就造成大量的土地闲置和资源浪费。而针对闲置土地及工厂的情况处理，政府通过行政手段也是无能为力，收效甚微，最终变成了各级部门最为头疼的问题。
理由二：自建流程复杂、投产达成时间长
企业自建厂工厂需要项目立项备案、用地、选址及环境评审、获取土地使用证及规划审批等流程手续，从交保证金到拿到土地，至少需要6个月的时间。这个过程，需要先把买地款交给政府，安排一个专门的团队与政府对接，与发改、国土、规划、建设、房产、环保、消防、工商、税务、城管等十几个部门打交道，要折腾几个月才能拿到土地证，然后施工几个月，前后算下来企业一般需要2年时间才能达到投产要求。而中小企业的优势就是把握市场机会能力强而快，2年时间过去了，市场机会不复存在。
理由三：固定资产等于负债
企业从申请土地指标，再到摘牌拿地、立项、规划、设计、工程建设全过程，包括土地成本、建安成本(含土建和钢构)、水电路和绿化等配套、耕地占用税等土地税费、报建费等建设税费等，以及必须发生的管理费等，很多人只计算了建安成本觉得成本一般，而根本忽略了税费及报建、相关专业人员的工资、福利等费用。
理由四：抗风险能力变弱、创税收不稳定性增大
对于企业自身而言，在市场竞争中，没有了足够的现金流作支撑，虽然有了自建厂房，表面上有了土地、有了固定资产，可实现账面增值，但是现金流缩小了。规模大了，资金压力也会变大，期间如果企业出现资金周转或者其他问题，抗风险能力会十分脆弱，加之行业风险、财务成本上升等，企业很难保障持续发展。
中小企业5-8年的生命周期内，把大量的资金用于固定资产建设，而不是快速有效地把握市场机遇，其结果就是违背中小企业生命周期和市场规律，扼杀了自身的活力和创新能力。
理由五：形象难统一、二次利用率低
整体形象上，不同企业都会有不同的外观，风格千差万别，档次也参差不齐。在企业内部格局和功能上，也是极大不同。厂房建设个性十足，这样的办公场地和生产厂区的二次利用率极低，造成的资源浪费大和资源承接发展可延续性也非常低，极大地影响了集群产业的发展。
中小企业集中入园租购厂房的优势分析2
中小企业入驻正规产业园区从全球产业经济发展趋势来看是大势所趋，并且是一条符合中小企业自身发展规律、资源集约、产业集群化的发展之路。
1，实体企业“类轻资产”运营是大趋势所必然
轻资产模式能够提高企业的整体效率水平，将企业的资金和精力集中于产品开发、市场扩展等核心业务，从而增加企业的发展和后续动力。
国外的耐克、麦当劳、希尔顿、Facebook、Uber及国内的阿里巴巴等都是轻资产运营的成功代表。所以，中小企业入驻产业园，以“类轻资产”形式拎包入住，根据企业自身实际需求和发展速度对厂房面积进行灵活把控，避免资源浪费是上上之选。购地建厂重资产配置不适合中小企业的自身特点，遏制了中小企业自身优势和长处。
2，省心省力形象好
正规产业园区的都是根据各行各业的需求进行深入分析和规划建立的标准化厂房。已经做好了围墙、绿化、道路、地面硬化、门卫室等，连门窗、电动大门都安好了，整体形象统一整洁、形象规范、现代感强。同时，整个企业厂区有任何问题、维修维保等，园区物业都会提供周到服务，给企业主省去烦心杂事，有足够时间和精力经营公司，专注推动企业发展。
3，产业园提供完善的服务平台降低中小企业的生产经营成本
正规产业园为了促进自身核心竞争力，完善区域服务功能，都会打造和提供全方位服务平台，针对企业的帮扶机制健全，包括投融资、担保、物流、培训、技术咨询、财税等服务，还可以帮扶企业申请专项补贴、房租补贴等。这些不但给入驻企业提供极大便利，更节省了许多手续繁杂的时间成本和企业经营成本。
4，完善的退出机制让土地及厂房的利用率大大提升
正规产业园为了促进园区整体发展，都会有特定的产业发展思路。一定是吸纳了国内外先进理念，深入分析各个行业的属性，进行专业规划设计，结合行业特点进行园区建设的。
产业园从综合经营角度上讲，有了硬件、有了包容力，再加上强大的产业招商运营能力，产业园基本上都会是100%的入驻率，完全不会出现资源浪费和土地闲置的情况。这样便于产业规划，保持产业园经济活力和动能，不会出现因企业倒闭、企业股东、企业主等因素影响而造成的土地浪费、利税减少、厂房闲置等情况。
综合上述分析，尽管中小企业购地自建厂房，会给企业发展起到一定的促进作用，似乎也是各大工业集中区引入中小企业的主要方式。
但从专业分析，企业入驻正规产业园，更能形成产业集群发展，保持产业经济活力，改变以往散乱发展的格局，方便管理。产业园对内不断内部循环调整，提质增效，对外吸引新兴产业，加速推进产业更迭升级，最终促进税收持续稳定增长，综合效益水平达到三年一个变化，五年一个台阶。中小企业购地建厂与租购正规园区厂房优劣自明！
