产业地产从勾地到勾业务,从卖地到卖服务

产业解读 125条 2020-11-20 13:32

未来房地产市场一定走向服务运营,链接资本化。传统 产业园区 开发运营只是服务运营的一个重要平台,且笔者认为未来产业升级思路一定不是局限于以传统的产业园区运营服务触发的,而是
未来房地产市场一定走向服务运营,链接资本化。传统产业园区开发运营只是服务运营的一个重要平台,且笔者认为未来产业升级思路一定不是局限于以传统的产业园区运营服务触发的,而是更宏观的维度,将消费、资本、服务,通过互联网链接在一起而产生的蝶变。 

一、产业地产勾地困境
 
近期,开发商“产业板块”裁员调整持续增加,笔者得知某地产企业对于产业板块部门总员工数量70%将被调整分流。这些被调整的企业产业部门有个共同的特征,业务的核心还是为地产“勾地”。
 
开发商对于产业勾地板块的调整绝不是在近期,开发商产业勾地板块大发展是在2015年后,到2017年年末基本达到最高峰,其背后关键是PPP的支持,在PPP框架下廉价的政府担保资金与地产上行周期叠加,使得勾地成为一个热门话题。
 
反观如今,很多城市勾地案例很多,部分案例被写成PPT,做成课件,操盘手培训讲课赚的钱完全不亚于当初勾地获得的奖金,但其实这些案例当初的勾地背景环境已经不复存在,案例参考意义也只能局限于流程思路,实际可复制性非常有限,同时冷静的观察如今产业勾地市场(此处不考虑商业勾地、不考虑勾非住宅用地):
 
(一)产业勾地,一二线城市带住宅无地可勾,偶有城市可勾,但拿地成本与正常获地基本没区别,只能实现拿地节奏把控,并不能实现成本下降。
 
(二)产业勾地,三四线城市带住宅有地勾,而这则存在几方面问题:
 
1.地方政府对于产业的要价越来越高;
2.合作的产业不愿意去三四线,去了也很难发展,最终政府还是不满意;
3.万亩乃至千亩“囤地”已经成为历史,政府基本会分期供地,就算能政府满意,如何顺利控制拿到2期土地亦是问题;
4.企业就算勾到了“千亩”,主要利润来源于区域逐步成熟,三道红线下就算前期土地与开发费用,对企业的压力也很大;
 
在这样的背景下,某集团总裁也曾直言,“如果产业板块以勾地为核心,其角色就是正常拿地的补充品,没有规模不可能称的上战略”。我们反向思考,究其根本:对于政府来说,勾地目标太大了,很容易被查到、被举报。
 
二、勾地正在转向勾业务
 
(一)产业需要支点,地产作为支点逻辑上是可行的。
 
产业发展是需要支点的,过去我国以改革开放为支点,释放改革红利,国内产业发展享受了前期的低劳动力成本与全球化的红利,未来我国需要将产业走向高价值端,就需要基础技术的完善与先进技术的突破。
 
地产与产业结合支持新片区开发,为区域导入产业与人口,产业带动地,地产反哺产业实现创新升级,是理想中的产业+地产的逻辑。地产作为中国的核心资产,以地产收益。
 
(二)从勾地走向勾业务绝非首创。
 
从勾地走向勾业务绝非首创。早期,以中交建、中铁建为代表的企业,帮助区域修筑交通基础设施、大片区土地整理等,从基础设施建设来说很多高速、基建其实是亏钱的,对应的则是获取其他工程类业务作为补偿、其他经营类业务作为补偿,从来都是政企合作的惯用手法。近年来,以中建八局青浦重固PPP为例,PPP综合收益控制在5%以下,而装修、为控股的下上游装饰企业提供订单等“建设期收益”都是明证。住宅开发目标太大,收到约束必然大,以产业争取其他业务是值得探索的方向。
 
新支点业务需要具备以下特点:
 
1.契合市场痛点的,有与企业匹配的市场规模,长期可持续的业务;
Ps.有匹配的市场规模也意味着,千亿企业有千亿企业的玩法、百亿企业则有百亿企业的玩法。从长期来看,玩法分化将是趋势。
2.政府资源范围内能推动的,可以给到类似特许经营的地位,确保利润率;
3.业务资产相对轻,减少前期投入与对企业负债的影响;
4.业务具备可资本化特征,未来实现中长期退出;
5.适合开发商资源整合基因的,与开发商原有技术融合,不设太高门槛。
 
如今比较成熟包括多条赛道:
 
1.老旧厂房改造运营:以诞生锦和商业与德必文创两家上市公司,还在筹备的包括华南的同创,适合百亿级的企业。
2.老旧小区改造运营:以浙江省未来社区为代表,未来政府的社区管理与社区运营服务分离,划拨运营经费通过竞标确定运营商,在运营中还有大量EPC业务中介、商业二房东延伸,适合百亿-千亿级的企业。
3.带资本老旧商业改造:以高和资本、新宜资本为代表,现阶段逐步布局的包括远洋、华润等,适合千亿以上的企业。
4.轻重结合的科技园区运营管理:以亿达中国、金地威新为代表,一方面探索重资产业务投融管退完整闭环,另一方面进行轻资产服务领域的探索,最终实现重资产投资并购+轻资产代管+资本投资的全方位科技园区投资闭环。
总结来看,从政策导向来看,三道红线的根本是抑制无质量的规模发展,而支持有质量的高效增长,一条路径是,效仿日本房地产市场,以产品质量、服务作为竞争,是可能存在小而美的企业,但最终其实离不来大鱼吃小鱼的,而另一条路径则是通过勾业务的方式进行转型,未来将是具备非常强属地化特征的区域运营类企业。
 
三、从卖地到卖服务     
 
笔者理解,未来对于产业+地产,政府更为鼓励是产业与地产分离,政府将土地出让给产业类企业,而地产商则承担一个代建的角色,关键是这个过程中主体一定是产业企业,而非地产企业。比如京东,近期热传的京东勾地的案例,依托物流需求、旗下企业生产需求、自身研发需求等,其实京东早在多年前就已经是大地主,土地储备完全不小于一些小型房企。
 
在争取新支点的过程中,关键还是运营服务能力,有了服务能力可以真正的在获取项目上获得竞争力,这比勾地设置条件可靠谱的多。运营服务的关键还是源自于经验积累与资源链接。
 
同时服务是服务企业新业务发展的关键,独占性是有的,但不能依赖于独占性,以金地威新为例,深度分析企业顶层逻辑,金地威新园区开发+园区管理服务+资本投资的体系,与张江的产业投资孵化体系是完全两回事,张江更多的是1+1+1依托于张江区域良好的资源“摘果子”,而金地则是1&1&1,服务、投资、园区开发不是独立的主体,目标是打造为收益互补的共同体。开发赚的钱可以补到投资,投资赚钱的钱也可以抵充前期开发高拿地成本,使得一些算不过来账的项目1&1&1思路下能去做,而运营服务则作为两者的桥接,真正的为区域创造增量价值。
 
四、房企布局产业地产绝不应该困死于产业园区开发运营
 
纵观房企发展历史,工业地产开发往往存在与城市化早期,如日本三井住有等知名地产企业,其工业地产开发业务亦存在于企业发展早期。
 
未来房地产市场一定走向服务运营,链接资本化。传统产业园区开发运营只是服务运营的一个重要平台,且笔者认为未来产业升级思路一定不是局限于以传统的产业园区运营服务触发的,而是更宏观的维度,将消费、资本、服务,通过互联网链接在一起而产生的蝶变。

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