产业地产是一块试金石
产业解读
417条
2021-04-29 22:52
目前，产业地产国进民退的景象非常明显：一方面，省市区三级政府平台公司大举投资产业园，拿好的地块，拿低成本的资金，拿更好的招商政策，租售并举，给纯以销售为核心盈利模式的民
目前，产业地产“国进民退”的景象非常明显：一方面，省市区三级政府平台公司大举投资产业园，拿好的地块，拿低成本的资金，拿更好的招商政策，租售并举，给纯以销售为核心盈利模式的民营产业园区造成巨大压力。另一方面，政府频频出台各种土地政策、金融政策，加大了产业用地的准入门槛，限制了分割销售，让民营企业更难以获得优质地块，加大了盈利难度。新出台的园区公募reits政策，各种执行细则实际上也只能让一些运营较好的国有园区能享受政策红利，民营园区只能靠边站。总之，无论是市场竞争、项目获取还是日常运营，民营产业地产商是愈加举步维艰，而国有企业似乎频频“攻城略地”，产业地产真的向着“国进民退”的方向大踏步前行了吗？
产业地产的根本逻辑
产业地产应该是与政府政策深度捆绑的一个行业，从获地、开发模式、销售政策到后期运营都与政府政策有巨大关系，但如果仅仅通过政策去研判产业地产趋势与模式，还远远不够，因为政策一定程度上是可以“预期”的，政策的出台并不是任性的、随意的，它的背后有一根“指挥棒”，那就是产业转型升级。另外，产业转型升级直接带动企业的发展变化，企业的变化则带动产业地产变化。准确地说，是产业转型升级的逻辑，决定了产业地产的逻辑。
如何理解产业转型升级
产业转型升级是全球竞争的必然要求、立党立国之本、技术发展的必然趋势，无论从哪个角度去看，都是不可违、不可逆的。国家为推动产业转型升级，要出台大量的土地政策、金融政策、产业政策，乃至货币政策、财政政策。尤其是金融政策，往往很多时候我们看到的是防范出现系统性金融危机，是为了避风险，却总是忽略其背后的另一种目的：支持产业发展。金融政策与出台的其他所有政策一起，最根本目的是调配和调度各种产业要素、产业环境，包括土地、资金、技术、劳动力、人才等发展要素以及水电气网路桥等基础设施，也包括管理、服务等软环境、营商环境，最终指向都是降低产业要素成本，提升产业要素流通效率，提升产业要素配置效率，简单地说，就是让企业更容易更低成本获取土地、技术、人才、劳动力，提升创新能力，最终实现产业转型升级：战略性新兴产业比重大幅提升、低效高能耗低价值落后产业快速被淘汰，整体产业发展向产业链高端环节、高价值环节不断延伸，产业结构更加合理，产业质量不断攀升，而GDP、百姓收入当然也会不断提升。
产业转型升级政策对产业地产最核心影响；土地开发模式 企业需求变化
如前所述，虽然国家出台支持产业转型升级各种政策的目的是调配和调度各种产业要素、产业环境，但他们都直接或间接影响产业地产发展。产业地产的的载体是地产，本质是产业。因此，各种政策中，土地政策是对产业地产的直接影响，决定了产业地产商敢不敢拿地，能拿到什么样的地。其他政策则是对产业地产的间接影响，决定了产业地产有多少客户，如何获得客户。
比如，各个城市纷纷出台的新型产业用地政策。其本质是为了支持优质新兴企业、实体企业更容易更低成本获得优质土地、更好配套以及建立产业集群，同时政府也提升了土地价值（注意不是获得土地出让金，而是有限的土地上最大化获得可持续税收），但这种政策却大幅挤压了以销售为核心盈利模式的民营产业地产商的发展空间，因为限制了销售比例，限定了产业准入类别和产值税收，民营产业地产商以其当前的运营能力根本不敢拿这种地做开发，而城市大量优质地块被政府设定为新型产业用地，民营产业地产商只能到城市边缘地带获取工业用地，这些用地地段差配套差，销售难，发展举步维艰。
又比如纷繁多样的产业政策。产业税收扶持政策、战略性新兴产业政策，对产业地产是一种利好，可以带动客户增加。而环保政策、去产能政策，对产业地产是一种利空，是在快速淘汰落后企业，在减少对产业地产的客户。另外城市的退二进三政策、制造业外迁政策，对产业地产则是极大的机遇，可以大规模承接这些退出或外迁的企业，北京的此类政策直接促成了华夏幸福与联东U谷的崛起。
再比如也非常多样的金融政策，本质上只有两个目的，防范出现系统性金融危机，引导资金流入实体经济。这就让限制房地产融资的三道红线，却成了对产业地产的一种利好，因为可以让更多资金进入到实体企业，增加对产业地产需求。而房地产限购限价政策，有利于降低生活成本，有利于人才保留，其实是在降低企业发展的综合成本，对产业地产也是一种利好。
产业转型升级如何从逻辑上决定产业地产发展
产业转型升级的前端是技术革命与消费升级，这两大因素是产业转型升级的核心驱动力或根本内因。比如当下的人工智能、云计算与大数据技术，决定了产业乃至整个社会都要向数字化、智能化转型。中产崛起、消费升级，决定了企业产品与服务要向个性化、品质化、品牌化、多元化、绿色化转型。这两大转型，都直接带动企业生产模式、物流模式、营销模式、服务模式乃至组织模式、人才模式、管理模式发生剧烈甚至颠覆性变化。而企业这种变化则带给产业地产两大变化：一是企业对生产空间、物流空间、办公空间、研发空间的等空间需求的量与质的变化；二是企业在相应空间发展过程中，需要的运营服务内容的变化。（关于空间量与质、运营服务内容的具体变化分析，请见本公众号历史文章“2019年起，所有产业地产商站在了同一起跑线”）。
产业转型升级的后端是政府为了促进这种转型升级、促进经济高质量发展而出台的各种政策。因为这种转型本身会带动形成新的产业，其次并不是所有企业都能意识到或愿意进行这种转型，而转型也需要一定的成本，因此政府必须配套相应的政策与服务，既促进新兴产业形成与发展，也降低企业转型的成本，加快企业转型的速度。一般情况下，产业政策、土地政策、金融政策是在引导和调整经济与产业发展的方向，而货币政策、财政政策是在引导和调整经济与产业发展的快慢，无论是方向还是快慢，它都会深刻影响产业结构，影响企业对各种功能空间的需求量与质的变化，而其中一些政策，如土地政策，则直接影响产业地产的开发运营模式。
所谓产业转型升级的逻辑决定了产业地产的逻辑，就是指产业转型升级，决定了企业对产业地产需求量与质的变化。因此投资产业地产，必须从产业转型升级的角度，去选择城市、选择区域、选择地块、选择产业类型，以及设计对应的开发运营模式、产品服务体系，而其最核心的，是设计盈利模式
产业地产为何国进民退？
话题再回到产业地产“国进民退”，这反应的就是盈利模式的适用性。产业地产投资与所有投资一样，都需要考虑如何盈利、盈利多少、多久盈利。但如何设计产业地产的盈利模式呢？且看目前市场上能够做到“有盈利、高盈利、快盈利”的几种模式。
其一是联东U谷为代表标准厂房快消模式。
其本质上就是地产开发，因为需求大、价格低，能做到几乎像住宅一样快速销售，但目前受土地政策影响非常大，好地块都被政府设置成了新型产业用地，联东拿到好地块的难度越来越大。另外其标准厂房快消模式，招引的都是本地产业存量的“生产性中小微企业”，且一般没有特定产业方向，既不是政府想要的从外地引入的产业增量，也没有产业聚集效应，也不是政府想要的高新技术企业和可引入高端技术人才，目前政府对这种模式并不是特别欢迎。此外，联东快消模式还有一个变种，即商务独栋快消模式，这种模式要求设计开发独栋产品面积必须足够小，1000㎡以内最佳，不超过1500㎡，总价低，能够购买的企业比较多，也能做到快速销售。这种模式虽然功能可以研发、办公为主，也可以厂办一体，但这种产品对用地容积率有要求，不能太高，否则设计不了这种产品，而且也因为容积率低，承载企业有限，产生税收有限，土地利用价值较低，本质上政府也是不怎么欢迎的。目前能有这么低容积率的产业用地或工业用地几乎没有了，所以市场上就出现了民营企业开发这种产品的特定规划模式：排一大片小独栋，然后加一栋超高层或几栋高层满足容积率，开发完小独栋，超高层或高层就拖着不建。
其二是普洛斯基金投资基金收购模式。
这种模式被业内称为最领先模式，但普洛斯能够做到基金投资基金收购，是因为其客户足够多，每新增一个项目能快速满租产生运营收益，其次是其项目足够多，全国甚至全球一张网，让客户对其产生一定依赖。普洛斯的基金是一种私募基金，针对的也是仓储物流园区，而市场上大量存在的以研发办公为主的科技园区，并不适用这种模式，因为很难实现快速满租快速产生运营收益，虽然国家新出台的园区公募reits，主要针对的就是聚焦新兴产业的科技园区，但也只有极其少量的有强运营能力的园区能够发行，且多以占据城市优质地段的国有园区为主，偏远区域的及大量民营的园区，享受不到这种政策红利。
其三是华夏幸福为代表的一二级联动“片区开发综合平衡”模式。
这种模式也可以称为“产业新城”模式，即不再单独通过一个产业园开发实现盈利，而是通过更大规模土地的综合开发，通过一级土地整理、公建配套设施建设及运营、二级住宅开发等多个渠道综合盈利。这种模式需要投入的资金量比较大，不是一般企业能承受。另外，大量住宅公司推行的“产业勾地”，本质上也是一种综合平衡，只不过是住宅平衡，但由于大量住宅公司本身并没有产业招商运营能力，所谓产业只不过是许给政府的一张空头支票，另外为了平衡，还需要让政府高比例、超低价配住宅用地，政府一般对住宅公司这种行为既不信任也不愿意，所以，产业勾地并没有成为一种可行的、成熟的模式。
除了以上三种模式，还有一种可行的也相对成熟的模式，即国有园区模式，以张江高科为代表。这种模式实现了有盈利甚至高盈利，但并没有快盈利。这种模式多为聚焦高新技术产业、科技类产业、以研发办公为主且容积率较高的科技园区，因为这种园区招商慢，难以销售，只能以租为主或租售并举，投入资金大量沉淀，但随着城市不断发展、产业规模不断扩充，一定时间后，园区最终还是能满租运营，楼宇资产也大幅升值，后期也能通过一定金融手段进行变现，再结合一些创投基金运作，也能实现一定程度的科技创投盈利。一些民营园区也采用这种模式获得成功，如亿达大连软件园、星河WORID等。
简单总结下，以上能达到“有盈利、高盈利、快盈利”的三种产业地产模式，标准厂房及低容积率商务独栋的快销模式受土地政策影响发展困难，仓储物流园区基金模式类型单一规模有限，片区开发的综合平衡模式只适用于超强资金实力的企业。而政府最想要的聚焦高科技、新兴产业且高容积率的科技园区，需要沉淀资金，难以快盈利，需要慢慢“熬”，民营企业一般不愿意做，市场上也出现了大量对此认识不足而开发这种园区的民营企业，最终结果大都是停滞、烂尾或转让。这种情况下，也只有政府国有平台公司因为能低成本获取资金，能不要求快速盈利，可以接受这种“熬”，另外，政府为了发展高科技产业、战略新兴产业，也必须要有科技园区这种基础设施，能筑巢引凤，也只能接受这种“熬”。但政府大举自行建设科技园区，投资非常大，需要大量举债，一定程度上，政府也是不情愿的。
产业地产成为一块试金石
综上，本质上，产业转型升级的逻辑决定了产业地产逻辑，而当下看似成熟的几种盈利模式，以及近些年大举进入产业地产领域的住宅开发商、资本商，在设计和研判产业地产的投资模式、商业模式、盈利模式、运营模式时，往往是一种地产逻辑、地产思维，算来算去都是在算土地成本、建设成本、销售周期、租金收益，而从来没有从产业视角去看待和理解过产业地产，按地产逻辑的算法，产业地产当然是盈利难、盈利慢，但如果从产业视角去研判产业地产，产业地产真的就不值得去“投资”吗？
产业地产真正的盈利空间在产业而不在地产
产业地产目前转型的趋势也非常明显，即从地产开发要收益向从运营服务要收益转型，换一种说法就是从招商向育商转型，产业地产真正的盈利模式不是地产开发，而是分享产业红利。这还是由产业转型升级决定的。
产业转型升级，带来最直接的表现就是大量淘汰落后产业与企业，大量迸发新兴产业与企业，以及部分企业自身进行迭代升级，也就是在同样的城市、同样的区域乃至同一栋楼宇内，会有大量的企业腾挪与迭代升级，当然也会有大量新城、新区、新楼宇被填充，而这个规模有多大呢？市场是带动企业发展最大的力量，目前中国有大概4亿中产阶层，2020年人均可支配收入约3.2万元，2021年中国会大概率超过美国成为全球最大单一市场，如果中国中产阶层再扩大一倍或人均收入再扩大一倍，这个市场规模会有多大，会培育出多少新兴企业？从GDP看，太多机构预测中国2035年的GDP大概率会比2020年翻倍，就城市而言，以郑州为例，目前郑州GDP超过1.1万亿，2035年预计超过3万亿，是目前的三倍，无论是中国还是单个城市，大量增加的GDP由谁创造？当然是大量诞生的各种各样的新兴企业以及少量现有企业的规模提升，这都将会给产业地产带来巨大的机遇。这种机遇包括针对企业的售楼、租楼，更包括在这些楼宇空间中企业腾挪更新、迭代升级、培育新企业中产生的股权投资机会、业务合作机会、服务合作机会乃至积累的各种大数据应用机会，这些机会产生的盈利空间，要远远大于楼宇租售盈利空间。
产业地产成为一块试金石
目前是产业转型升级的阵痛期，也就是该被淘汰的企业快速被淘汰，该外迁的企业（指外迁印度、越南等）快速在外迁，但需要培育、孵化的新兴企业并没有那么快诞生，即便诞生也需要一定时间发展壮大，才会对产业地产产生真正的需求，另外是需要转型升级的企业并没有那么快实现自身的迭代升级，因为技术应用成熟、产品与服务升级、商业模式创新也需要一定时间。这种背景下，企业对产业地产的需求是有限甚至是减少的，产业地产盈利难、盈利慢，短时间内这种局面也不会改变，它还需要大量的探索与尝试，才能找到新的盈利模式，它还需要一定时间的“煎熬”等待，等待新的产业地产需求的逐步释放乃至大量爆发。这种探索与尝试、这种熬不仅来自于开发运营商，也来自于政府，多方求索、敢于创新，才可能有所突破。这种情况下，产业地产就成了一块试金石，可以试出太多的东西：
它试的是眼界。能否跳出地产逻辑的窠臼，能否深刻理解产业转型升级，能否深刻洞察城市、产业、人口的关系，从而找到新的产业地产方向与模式；
它试的是决心。产业地产的旧有模式已经难以为继，是否痛下决心进行转型，是否真正面向未来准备当下；
它试的是勇气。是否敢于承担风险，敢于投入资金，敢于尝试新模式、新路径；
它试的是情怀。如果只是一味“资本逐利”，如果没有对中国经济的信心，没有一点点产业报国、致富一方的追求，应该大概率不会考虑产业地产，即便考虑了，也大概率不会成功。
它试的是能力。窃以为，开发运营产业地产，地产能力只是基础，还需要成为“半个经济学家+半个新兴技术专家+半个风险投资专家”，没有多元化及基于产业逻辑的产业研究能力、产业运营能力、产业投资能力，难以真正做成产业地产。
当下的产业地产，看似火热，实则乱象横生、投机者众，尤其是以战略转型为名切入到这个领域的各种开发商，试问一下能否分清产值、产业增加值、财政收入、GDP？怕是大部分人都回答不了。其实，太多的开发商，都还没有进入产业地产这扇大门，产业地产不是地产，理解不了这一点，瞎子摸象、蒙头乱撞就会是这些公司的常态。
国家反复说，这是一个新时代，对于产业地产，这更是一个新时代。考验产业地产真功夫、硬实力的时刻已经到来，这个江湖中，变革者、创新者、引领者以及投机者、浑水摸鱼者、滥竽充数者，终将会浮出水面。
