标准厂房单靠“卖”已经行不通，标准厂房VS工业上楼
产业解读
417条
2021-05-27 13:02
中国作为制造业大国，一直把巩固壮大实体经济根基、打造制造强国放到重要的地位。而制造业作为国民经济的重要支柱产业，必须走在转型发展升级前列。 而工业厂房作为制造业的重要载体
中国作为制造业大国，一直把巩固壮大实体经济根基、打造“制造强国”放到重要的地位。而制造业作为国民经济的重要支柱产业，必须走在转型发展升级前列。而工业厂房作为制造业的重要载体，一方面要响应快速变化的市场需求，另一方面又要满足越来越精细、全面的个性化要求。工业厂房如何把握关键突破点，善用数字化工具，为制造企业提供更专业、高效的产业运营服务，成为下一阶段值得关注的重点。
从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业厂房迎来全新发展新浪潮。
01,中国工业厂房需求分析
产业园区与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。我们先来看一组数据，在国内工业地产销售面积方面，从2015-2019年，销售面积一直保持在上升的趋势，反映出市场需求较高。2019年，国内工业地产的销售面积约为6918万平方米，较2018年上涨了4.43%。
而作为产业园区界标准厂房的代表联东集团、中南高科等，在2020年，受经济大环境影响，大多数园区运营商都在收缩战线，减缓外拓的情况下，联东集团和中南高科却一路高歌猛进，开疆拓土，成为行业难得的一抹亮色。尤其是中南高科成立于2014年，仅仅用了6年的时间，就完成甚至超越了其他产业园区运营商十几年的发展水平，堪称产业园区行业发展的一个奇迹。在他们迅速发展的行业背后，实际上是我国产业转型升级加快，企业发展转型对于标准厂房需求持续旺盛最好的体现。
但这类近似于房地产/物流地产的高周转商业模式，从拿地到销售讲究的是“快”“准”“狠”，产业客户基本都是这个区域中小型制造业企业，没什么明确产业方向，这些企业也很难形成一定规模的集聚效应。
但随着产业的不断升级与扩大，传统的厂房模式弊端也开始显现，在快速扩张拿地后，真正的考验才刚刚开始，面对巨大的招商指标压力，政府会对这类产业园区运营商的要求只会更加严苛，如果达不到政府的要求，后面想要拿地，就没有那么容易了，这也是目前联东集团跟中南高科这类厂房业态的运营商们面临的一个严重问题。
02，标准厂房VS工业上楼
而除了像联东集团和中南高科这种以低成本、高周转、快速去化实现资金回笼，再滚动进入新一轮开发的传统厂房开发模式下。在如今工业用地指标紧张，成本高，企业原有工业用地利用率低、产业类型升级转变（由传统的重工业生产转为设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造，如生物医药、智能制造、工业互联网等）的现实条件下，很难进一步满足更多制造业企业需求。
从2019年开始，“工业上楼”成为一个热门词汇，各大城市开始积极探索工业载体新模式。到底什么是“工业上楼”呢？“工业上楼也被人称为”摩天工厂“”垂直工厂““空中厂房”等，其实就是高层工业楼宇，通常指高度超过24米、或层数达到6层及以上的高层厂房。这样的高层厂房在建筑设计上会在楼层荷载设计要求上有所提高，满足企业的生产需求，每层还要设计相应的卸货平台和吊装平台，满足人货分离的办公生产需求。极大地提高工业空间利用效率，但同时也受限于高层楼宇的承重等，工业上楼企业一般为生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。
03，“工业上楼”的实践案例
随着东莞从“制造”向“智造”升级迈进，信鸿产业作为一家产业转型涉足产业地产的公司，基于多年实业经验，于2016年着手打造采用“工业上楼”首个产业园项目——松湖智谷。围绕智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据等园区主导产业的空间需求，园区在产业载体的规划建设中推出了以智能制造产业用房为主导的“工业上楼”产业空间发展模式。并随着产业的不断升级，园区建设在高标准要求下要不断迭代，目前，信鸿产业的项目用地容积率最高可做到5.0，相比传统的厂房，使土地的亩均单产平均提升3倍以上。
而苏州工业园区在产业转型升级和城市更新发展中，也遇到了产业用地短缺和老工业用地的更新改造问题，为此2019年苏州工业园区政府开展《苏州工业园区城市更新及政策研究》工作，针对苏州工业园区在存量发展阶段的城市更新，从顶层设计、体系构建、实操解析和政策建议等方面进行了详尽的研究阐述，并通过对深圳、东莞等城市的产业用地城市更新政策和实操案例的分析，详细研究了“工业上楼”等产业用地更新改造的新趋势，在苏州工业园城市更新政策制定建议中也提出了增加工业厂房层数、提高产业用地容积率等建议。
基于此，研究将在6月举办的“2021第七届中国产业园区大会”现场，特邀联东集团、中南高科、佳海地产、信鸿产业等多家上述工业厂房领军企业亲临现场，畅谈工业厂房未来新模式，及制造业未来发展将何去何从等话题，期待各位的参与！研究认为，工业上楼一方面可以对旧厂房进行改造升级，提升容积率和使用效率；另一方面将重量较轻、工作产生震动小的生产设备和生产过程迁移到高层，于城市而言解决了土地紧缺问题，于企业而言解决了生产成本问题，包括北京、上海、杭州等地也在抓紧研究相关政策，很可能成为未来破解土地低效利用的又一重要举措。
