产业园区发展报告 | 年度关键词指向“下沉”

产业园区行业也随着外部环境的变化不断进化，在这样的形势下，越来越多的运营商更重视产业园区年度发展总结与发展趋势，方升研究也希望每年定期发布的年度报告能为大家接下来的发展提供帮助。

本篇文章重点通过方升数据总结行业的年度发展变化。

市场环境的巨变之下，产业园区行业也在不断“进化”。近年来“房住不炒”、“三道红线”等政策的施行，让房地产行业举步维艰，转型或者开辟产业园区业务似乎成为一种政治正确，同时2020年REITs政策的发布让产业园区得到了更多资方的关注，在这段时间里，产业园区实际上已经在发生一场深刻的行业革命。尤其从去年以来，底层产业发生了很大的变革，每一个产业都在发生变化，产业园区也随之发生变革。

从园区业务、园区模式，再到细分产业布局，产业园区都需要往更专业的方向走，“下沉”成为行业年度关键词，接下来如何选择一条好的产业赛道，并将园区精细化发展、专业化运作成为运营商决胜的关键。

综合这些市场环境的巨变之下，2020产业园区年度关键词，指向“下沉”，从业务、模式、到细分产业都要专业，直观的数据也证明了这一点。

来自《2021中国产业园区年度报告》的数据显示：5年来行业营收、总资产、净资产都在不断扩张，但是净资产收益率近3年持续下降，2020年行业100家企业的净资产收益率只有4.07%，直达市场化核心企业数据的一半，甚至很多优秀的运营商能做到20%-30%。大数据下一个很直接的感受是：行业的摊子在不断变大，但整体盈利性却在减弱。这听起来有点奇怪，但实际放在行业生长周期中来看，是个很正常的现象，表明行业的发展阶段正在发生转变。

行业生长周期是行业演进的动态过程，任何一个行业都有自己产生和衰退的过程，一般来说行业生命周期分为幼稚期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。幼稚期的特点是行业利润率较低、市场增长率较高、企业进入壁垒低，进入成长期则是市场增长率很高、需求高速增长、企业进入壁垒提高，而步入成熟期的表现是技术趋于成熟、盈利能力下降、行业进入壁垒很高，最后的衰退期市场增长率下降、行业产能过剩、行业竞争者减少，整个行业的利润曲线不断下降。

就产业园区行业而言，从1979年蛇口工业区开始，园区进入行业幼稚发展初期，发展前景不明朗，模式不成型，彼此各自生长，而2015年前后华夏幸福的超高利润催生了行业的成长发展，各地园区项目涌现，房地产转型者络绎不绝，发展至今，在土地有限、资源有限的大背景下，园区同质化问题显著，行业进入壁垒逐渐变高、竞争日益加剧。如果说行业成熟度的标志是产品的成熟，那么今年园区公募REITs的成功发行也催化园区产品的成熟化发展。在这样的发展背景下，产业园区发展阶段正在发生新的转变。

我们认为产业园区历经幼稚期、成长期，行至2021年新的转变已经到来，产业园区即将进入成熟期，这是一个野蛮生长时代的落幕！进入园区下半场，选择很重要，各位选手的战略管理也至关重要，如何提高效率、进行成本控制、进入和控制市场细分将是“厮杀”决胜的关键。

《2021中国产业园区年度报告》中的行业集中度数据也从侧面印证了这一点，2020年67%企业实现营收正增长，33%企业实现营收负增长，连续5年来看，企业分化现象日益加剧，行业集中度不断提升，2020年行业营收CR10达68.26%，净利润CR10达67.05%，相当于前10名分走了行业近7成的东西，“赢家通吃”的现象已经成型。行业特点、竞争状况趋于定型，业务专业性逐渐加强，企业进入壁垒逐步提高。

从园区分业务演变来看，我们发现2个亮点。第一个是“卖房、卖载体”依然是2020年对营收最为行之有效的途径，占比65.67%；第二个是更多的运营商将赛道布局甚至转入二级开发，近5年来土地开发和土地租赁的业务收入持续下降，而二级开发的多项细分业务在不断上涨，盈利结构多样化发展。园区下半场应该如何发力，大家都可以找自己的答案。

统计完企业财务数据，我们得出了2020年行业百亿俱乐部名单，共18家。总体来看，名单前三名甚至达到了千亿级别，第一名深投控营收达2148.91亿元，当之无愧的行业巨无霸，第二名招商蛇口今年营收首次突破千亿，巨头企业效应明显。新进榜的金地威新、成都高投均在去年实现业绩“裂变式增长”，发展势头迅猛。

另一组数据榜是2020年度企业租金排行TOP10，截止目前5支园区类REITs的成功发行引起了行业运营商和金融机构的高度重视，园区类REITs底层资产现金流的来源主要是租金收入，因此各家园区项目租金收入项成为日后关注的重点。数据显示，凯德集团在收购了星桥腾飞后，园区板块发展如虎添翼，2020年租金收益达146.65亿元，排名第一，第二名陆家嘴年度租金收益达31.43亿元，绝对的区位优势是其长久以来租金的保障；第三名招商蛇口年度租金收益达28.93亿元，今年首批发行的“博时招商蛇口产业园REITs”，首日以14.72%领涨，发展实力不容小觑。

除了行业财务数据之外，年度薪酬数据也反映了行业的发展变化，来自《2021中国产业园区薪酬报告》的数据显示：连续2年行业基层、中层的薪酬均不同程度略微下浮，但是高层薪酬连年涨幅将近20-30%。这说明目前产业园区对专业操盘手的高度依赖，同时也体现了行业操盘手的稀缺性。值得注意的是，进入园区下半场，企业选择赛道很重要，操盘手选择企业同样也很重要，因为产业园区长周期的行业属性导致操盘手跳槽的试错成本很高，对专业操盘手来说，选择一家能够共同成长甚至稳健发展的运营商是很关键的。

在行业下沉的大趋势下，产业园区从上到下都将发生革命性的变化，随着野蛮生长时期的结束，如何走好下半场成为运营商更关注的问题。