鸿坤产业的战略布局

鸿坤财富副总裁、鸿坤地产基金地产金融部总经理李莉女士对话鸿坤产业集团执行总裁朱江先生及鸿坤地产基金投资部总经理付瑞祺先生，就鸿坤产业集团（以下简称“鸿坤产业”）的战略布局深入沟通，为我们揭开了鸿坤四大板块中极具特色的鸿坤产业的神秘面纱。

*以下问题均由鸿坤财富副总裁、鸿坤地产基金地产金融部总经理李莉提出

Q1

鸿坤集团在产业板块如何进行战略布局？

朱江：鸿坤产业作为鸿坤集团的四大板块之一，致力于成为中国领先的创新型产业园区运营商。这一定位深入地贯彻和延展集团的整体战略，是鸿坤集团作为创新型城市运营商的重要组成部分之一。鸿坤产业集团非常重视与其他兄弟板块的协同合作，如与鸿坤商业、鸿坤物业等业务板块，以及与鸿坤资本集团之间都有着较为紧密的合作。

目前，鸿坤产业在全国布局了15个园区，其中北京11个，上海2个，深圳和佛山各一个。园区入驻企业近500家，其中有28家上市公司，8家500强企业，31家国高新技术企业。园区规模300万方，总资产达到了300亿，全部建成后的园区可以解决10万人的就业问题，实现500亿的工业产值和40亿的纳税额。

Q2

鸿坤集团自2014年起就前瞻性地布局产业领域，鸿坤产业具备哪些独特优势？

朱江：鸿坤产业在产业园区的布局方面，非常强调特色产业。将园区的发展聚焦在1-2个核心产业作为园区定位，这样的定位有助于整个园区产业的“瘦身”和“增高”。“瘦身”指的是重点聚焦于某1-2个产业领域，“增高”是同时引入高精尖的特色产业，拉高整体产业态势，提升高端产业、高端人才和项目落地的占比。

此外，鸿坤产业在整体配套服务体系上具有很大优势，园区的租金和非租金多种运营收入之间的占比力争在几年内形成1:1的平衡。截至去年，这个比例是3:1，今年计划达到2:1，争取在1-2年内实现1:1。这个优势可以使园区的收入翻倍，提高资产估值。

鸿坤·云时代

Q3

请以一个典型的产业园案例分享一下鸿坤产业管理规模及资产增值的情况。

朱江：我以北京“鸿坤·云时代”园区为例，作一个分享。鸿坤·云时代至今运营不满三年，但租金收入基本实现了翻番。园区总规划面积近30万方，一期供地10万方，二期20万方在建。一期10万方的去化率非常高，达到了85%以上，在亦庄东区的所有园区里是最高的。过去几年，由于这个项目的去化率和招商效果都比较好，因此也获得了一系列奖项。比如2018年，鸿坤·云时代就获得了城市产业聚集奖。

在园区的服务内容里，我们重点打造了多种经营收入的类型，形成了长尾效应。目前园区的整体服务项目达到了300项细项服务，每一项都对应着相关的营收。通过深入的经营“园区服务”，将有助于降低运营成本，也更加有助于实现产业聚集和快速扩张。

Q4

鸿坤产业资产管理的成功经验总结下来主要有哪些方面？

朱江：第一，从资产管理规模来看，通过收入门类的扩展丰富了收入结构和收入规模。第二，打造丰富的服务体系，基本涵盖入园企业从孵化期、成长期到成熟期不同发展阶段的不同诉求。第三，充分利用园区资产的特点，有效利用、创造收入。

Q5

鸿坤产业的投资策略和风控逻辑是什么？

付瑞祺：从投资逻辑来说，最重要的就是区域选择。鸿坤在做产业园投资时更关注一线城市的产业聚集区。这个聚集区不一定是所谓的城市中心区或核心商务区，但一定是产业的聚集地，基础设施非常完备，未来的租金上涨空间可预期。鸿坤之所以重点布局一线城市，是考虑到第三产业在经济结构中的比例，在一线城市更容易招商。

在项目筛选层面，鸿坤对产业园的收购价有严格要求，目前大多数产业园区获取的综合成本不超过每平米一万元。

在产品筛选层面，建筑外立面、平面图、层高、使用率，甚至在未来运营过程中的能耗、损耗等，都是我们考量的因素，尽量满足客户的需求。

至于风控，也要从两个角度去判断。一是市场层面，我们在自己深耕的区域投资项目，熟悉当地市场的客户和产品，在项目上的判断不会有太多偏差。二是收购层面，我们有一套完备的产业园区收购标准化流程，包括前期项目勘察、尽职调查，后期合同起草、谈判签约等，过程中第三方的会计师事务所、税务师事务所、律师事务所等都会参与把控风险。 同时，鸿坤的一个特点是，在收购资产时，不只关注它表面上的风险，更关注如何剖析问题，围绕不良资产进行拓展，解决问题，来获得超额收益。

鸿坤·金融谷

Q6

鸿坤产业园区投资的盈利模式是怎样的？

付瑞祺：鸿坤产业的盈利模式主要是形成稳定的现金流，且长期看涨。产业园运营要关注长期，稳定的现金流可以提升资产在出售或资本化退出时的估值。目前，我们所作的项目融资主要有4类。

其一，股权层面的融资。在选定项目后，我们与战略合作伙伴、开发商或大型机构在股权层面展开合作。其二，在并购过程中进行并购贷款。其三，与银行等金融机构合作开展常规业务。最后，在园区出租率达到一定程度后，引入经营性物业贷款或开展资产证券化等。

Q7

目前是否有产业园在筹备类REITs退出？

朱江：目前，我们已在去化率和入驻率较高的一些园区筹备类REITs的工作。我们在和银行等金融机构合作，探讨CMBS的合作。

Q8

从2018下半年至今，经济相对处于下行周期，不良资产的投资比较热门。这对于产业园的收并购投资方面，是否也是新的机会？

付瑞祺：投资一般都有逆向思维，有观点认为“市场越不好，越是价值洼地的形成期”。在市场不好的情况下，悲观情绪蔓延，价格会低于价值，我们更能拿到一些物超所值的资产。

目前，金融政策紧缩，市场上出现了大量的不良资产，这也是我们的机会。很多不良资产，其实抵押物和资产都很优质，只是因为企业的现金流或债务问题而被司法查封和拍卖。我们目前在整合一些优秀的律师资源去对接这些资产，以获得更好的溢价空间。接下来，在产业园投资、不良资产、城市更新等领域，地产基金将更加多样化地布局。

马驹桥鸿坤·智谷

Q9

如何看待产业园的发展前景？

朱江：在中国目前的经济形势下，原来重点布局生产制造的区域现在逐渐转向高端现代服务业等领域。鸿坤产业的布局体系是“6·5·2”。“6”代表六大主导产业，包括智能制造、生命健康、能源环保、数字信息、文化体育和现代服务；“5”指的是五大服务板块，包括产业服务板块、股权投资板块、配套商业板块、物业服务板块、智慧园区服务板块；“2”指的是依托上述两项所做的科技创新联盟和增值产业服务联盟。依托这样一个体系结构，目前，我们在站稳一线城市的前提下，从今年开始向强二线城市进军。

除了收购不良资产，鸿坤产业也在积极和政府或国资背景的企业合作。这些企业之前有很多在城市核心区域的土地资源，现在“退二进三”，因此我们也会在城市更新、存量资产盘活的业务上持续发力。未来的产业运营商将会是城市产业发展重要的合作伙伴，可以说，鸿坤产业在全国园区的发展前景是非常广阔的。