产业园融入城市的运营才是更新的王道

园区品鉴 34条 2020-06-30 08:47

4月底,公募REITs试行,一个隶属于投资性不动产的全新时代开启,而首批试点是从基础设施开始。 有意思的是,在这其中产业园区被归为基础设施的范畴。 事实上,对于城市而言,产业发展是

4月底,公募REITs试行,一个隶属于投资性不动产的全新时代开启,而首批试点是从基础设施开始。

有意思的是,在这其中产业园区被归为“基础设施”的范畴。

事实上,对于城市而言,产业发展是城市的动力,对于大部分以第二产业为重的城市而言,产业园区就是城市发展的“基础设施”,跟老基建的水务、桥梁、高铁、新基建的通讯塔、数据中心一样,都是城市赖以运行的骨架。

与20年前甚至10年前相比,城市最终要的能力已经不是产业招商能力,而是产业运营能力。可以看到,近年来在互联网大潮中崛起的城市,都是通过一个或多个明星企业和产业集群形成城市竞争力,而那些长期以“招商”思维运营的城市正在面临无商可招的尴尬境地。

随着城市发展半径的扩容,曾经人们印象中的产业园区走进了人们生活的范围,但 在早期的工业园区规划建设中,以基础设施投资和招商引资为重点的偏驳致使园区忽略了生活与生态的基本功能,导致产业发展与城市发展相对割裂

而当产业园区不断缩小与城市的距离、在此办公的人们不断产生新的需求时, 这种割裂就成为了产业园区发展的最大障碍,与城市的融合也就慢慢呼之欲出

与商业一样,如今的产业园区从前期规划设计到后期管理,都需要运营思维来主导。

随着城市城市发展半径的不断扩容与人们对办公与生活 需求的水涨船高,传统的产业园区逐渐被时代淘汰,新兴的产业园区则被赋予了新的使命,即融合产业与城市的发展,既要让园区融入城市生活,又要让园区成为城市生态的一部分。

无论是功能构成、交通组织,还是开发手段、互动行为, “融合”于产业园区而言,核心就是要将园区设计的方方面面作为城市的一部分进行整体打造,兼容生活与生态的相互联系,相互影响

我们选取了一些国内外的优秀产业园区案例,解读产业融入城市生活与生态的构建法则。

1

融合城市生活

集大成的产业社区

所有产业园区的核心都是人,衣食住行是人们生活的必须,于是, 一些集大成的产业园区就将生活的方方面面,城市生活的一切功能集于一处, 将产业反映的空间形态与城市的各个层面融合起来,打造社区化的产业园

准确来说, 产业社区是以产业为基础,融入城市生活等功能,产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区的新型概念

它相对于传统产业园区来说,打破了地理边界,空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃,可以说,产业社区是产业园区的3.0时代。

新加坡产业园区的发展十分注重与城市功能的融合,园区除了要配备复合配套,还要兼具整个城市发展的生活功能。在产业社群的打造上,我们以新加坡产业园区为例。

活力社群——纬壹科技城

2000年,新加坡政府提出集 “工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念,发展人才、创新密集型产业,决定建设“纬壹科技城”。

17年以来,“纬壹科技城”成了新加坡名副其实的“硅谷”——有近4.7万名员工在这里工作,有超过400家领先企业和环球机构,超过700家起步公司、16个公共研究机构,以及五所企业大学或学院。其中包括英国最大制药公司葛兰素史克(GlaxoSmithKline,简称GSK)在亚洲的新总部和首个全球学习中心、宝洁公司(Procter & Gamble)的霸级创新中心、美国希捷(Seagate)专注开发移动储存设备的新设计中心,以及卢卡斯电影公司(Lucas film)等。

“纬壹科技城”是如何为自己打上活力社群的标签呢?

首先,项目在选址上,就注重兼容周边的城市功能:毗邻新加坡国立大学、新加坡理工学院等研究机构,而国家教育部、欧洲工商管理学院(INSEAD)和南洋理工大学孔子学院也在项目区域范围内。

其次,在规划上,纬壹科技城产业与生活两手一起抓。“纬壹科技城”共计两平方公里的园区内 既有研发区,也有公共服务、教育、公寓、商业等其他配套设施,致力于把园区打造成为一个综合社区

甚至不仅在整体规划,每一栋建筑都是一个社区。例如作为启动项目的启汇城,建筑总高20多层,不仅综合了研究机构、科技企业,还设有居住公寓、科技孵化、零售与休闲等配套设施,另外新加坡科技研究局、若干政府服务部门也设在其中,在建筑地下层还开设地铁站,整栋建筑充分体现了综合创新社区的建设理念,吸引了众多国际一流研发机构落户。

园区用地上,13%的产业、24%的居住用地与33%的公共设施以及30%的混合用地和预留,让纬壹科技城产业实打实的脱离了以产业为主的园区的传统模式,从而进入了多功能集成的大型社区,承载起人们办公、居住与生活的方方面面。

新型园区的代表——樟宜商务园

1998年JTC在樟宜机场附近规划新建樟宜商务园,园区占地面积71.07公顷,租期为30年。

该园区可以说是3.0时代产业园区的典型代表,以花园式的环境、便利的轨道交通、配套齐全的生活设施吸引了如IBM、Honeywell、Xilinx、华为、爱立信、花旗集团、DBS银行、瑞银、瑞士信贷、摩根大通、渣打银行 等众多知名跨国企业的进驻

不同于纬壹科技城从无到有的构建, 樟宜商务园本身就毗邻成熟的生活片区,园区位于樟宜机场附近,周边分布成熟的居住社区、邻里中心,生活设施非常方便;教育设施主要有新加坡理工大学,职业技术学校,能与园区行程良好的人才互动,城市配套主要有新加坡博览中心,丹那美拉高尔夫球场、拉古纳国家高尔夫球场和乡村俱乐部。

基于成熟的周边配套, 园区采用功能混合型园区发展模式,在功能构建上主要包括商业+金融+办公+酒店+居住,其中园区配套的构成情况大致为:商业51%,酒店居住28%,商业服务约21%

1-樟宜购物中心

在樟宜商务园,商业面积的占比已大大超越产业面积,这里成为了以商业驱动产业发展的混合型社区,加之周边充足的居住人口,与其说樟宜商务园是产业园区,不如说它是一个承载着烟火气的商业生活中心。

通过新加坡产业社区,我们可以清楚的看到 产业社区的双重属性,即“产业”和“社区”。产业聚集了大量就业人才,是社区形成的基础,而社区强化了对人才的吸引力,通过搭建产业主体和就业人才的社群平台,打造生态、舒适的生活环境。

园区升级的代表——天津智慧山

目前,国内的一些产业园区也开始探索向产业社区的转型,比如 天津的智慧山

这个项目非常低调,但做得相当扎实。在这个20万平米的科技园区聚集了国内知名数字传媒、游戏动漫和文化创意的龙头企业,常年保持95%以上的出租率。

近年来,智慧山开启了一场融合产业与城市功能的更新之路。以“科技+文化+生活”为产业社区主张,打造艺术中心、数字雕塑广场和山丘广场,并引入星巴克、麦当劳、7-11、便利蜂、网易严选、莎莎、隐山料理等知名商业品牌,形成高新区区域科技白领、年轻精英和周边家庭首选的生活消费目的地。

最大的亮点就是下面这个山丘广场,

智慧山山丘广场自2017年6月建成并投入使用,由36万片竹片构成,是亚洲最大的竹结构户外广场。初次亮相,纪录电影《内心引力》导演及主创一行现身千人观影现场,与大家交流追寻梦想的故事,活动以“梦想”为主题,也象征着山丘广场的城市定位,在钢铁丛林的世界里,为都市人提供一片安放灵魂与生活的空间,这里适合放下脚步,约会交友,看电影,读读书,喝杯咖啡,吹吹风,放空心灵。随着活动的不断丰富,山丘广场已成为天津新的城市文化地标,为市民生活提供更加丰富的选择。

总体而言,要打造优秀的产业社区,一些条件必不可少:

更为开放的空间。摒弃传统园区封闭的发展理念,打破地理边界,与周边环境融为一体。

注重产业链的搭建、产业生态的形成。产业社区除了生产型企业,更强调产业链的上下游产业和产业生态的形成。比如,积极引入金融、商务服务、咨询等相关企业,通过完善创新链、人才链、资金链以构建产业生态,发挥产业协同效应和聚集效应。

产业园区的多元功能。除生产功能外,园区还要兼具居住(人才公寓、住宅)、商业(零售、餐饮)、文化娱乐、体育休闲、景观绿化等功能,为生产者提供宜居宜业的社区环境。

社群属性突出。通过互联网、大数据等新一代信息技术,为产业发展、企业沟通、人才交流等提供技术支撑,形成人流、物流、资金流、信息流交织的网络。

产业社区氛围的营造。除了硬件设施的配备,产业社区应更重视社区的氛围营造,与企业建立良好深层次互动,构建完善的服务体系并重视产业社区物理空间的设计、居住舒适度的打造等。

2

接轨城市生活

商业化的文创产业园

任何一个国家的经济从第二产业到第三产业的发展进阶中,都会孕育出一批批新兴产业,而随着互联网的普及,数字技术、媒体传播、文化创意等行业迅速崛起,作为产业的承载,文创产业园区应运而生,而一些 优秀的文创产业园区,为了让租户更好的对话市场,开始用商业作为链接,深挖文化创意的商业价值,并渐渐让产业园区成为人们的娱乐休闲生活的高地

在这方面, 天津的智慧山在升级过程中非常强调“文化与科技”的融合。

一方面租户中文化创意、数字传媒企业比例相当高,业绩效益在国家广告产业园中名列前茅,也是国家科技文化创新试验基地;

另一方面在日常运营中形成了独特的文化社群运营的体系,每年50场展览、演出和市集类活动,从诗歌节、艺术节、音乐会、到儿童戏剧展演,全年不停歇,在科技和互联网圈拥有诸多忠粉,正逐渐成为具有全市吸引力的文青聚集之地。

当然,提到文化产业园区,台湾是不可不说的。

经过二十多年的发展,今天的台湾文化创意产业园区已经近乎完美的将文化创意产业与商业融合,成为了台湾旅游和市民休闲娱乐的新场所。

台湾的文化创意园区在策划、产业聚集、运营模式等方面形成了自己的特色,尤其是,将文化产业的商业化,以盈利与客流均是NO.1的华山文创园为例,我们解读台湾文化创意园区独到的商业运营法则。

华山1914文化创意产业园是台湾第一个文创园区,在台北所有的文创园区中,它虽不是面积最大,但却是发展最早、营运最为成熟,同时也是人气最旺的一处,究其原因,不外有三:

首先,打造话题,吸引流量。从商业角度出发,要盈利就必须要有客流,为了引起公众的注意, 园区先从硬件既建筑上创造话题,它的前身是创建于1914年的日本"芳酿社",曾是台湾最大的制酒工厂之一, 为了让园区自带流量,园区最大化保留了日治时期制酒产业建筑群,兼容不同时期、不同类型、不同构造风格,俨然一座产业建筑艺术博物馆。

古旧建筑中不仅浓缩了台湾近代制酒产业的辉煌历史,更是珍藏着台湾百姓的生活往事。得益于此,园区一经面市,就凭借原始建筑的话题,顺利走了一波推广营销,打开市场声音。

其次,产业,产业还是产业。在产业集群打造上,华山园区创意发力产业链条,将园区背后创意产业链的构建作为创意园区发展的核心,以保证和推动园区持续发展。园区除了囊括了广告产业、设计产业、广播电视业、出版产业、工艺产业和数字内容业等六大产业的企业以外,还兼容了多个特色店铺,尤其是一些前店后场的店铺,明明白白的演绎了一次产业与商业的融合。

最后,商业氛围的极致化营造。园区在通过商业店铺提供餐饮购物、休闲娱乐的同时,更通过 举办展览、讲座、节庆等活动,提供艺术文化体验,营造出满足人们吃喝玩乐和慢生活的创意聚落。

同时, 华山园区还努力营造全天候的商业氛围。比如,周末假日园区门口大草原旁年轻人的创意市集,园区内“台湾味”十足小吃自助餐厅和创意店铺,明星工作室及其衍生的精品店,使华山园区全天候不停歇,白天和夜晚一样充满吸引力。

总体而言,为了实现效益与艺术的共存, 华山园区的经营理念不以单纯招商引资为目标,而是通过搭建创意平台汇聚人流,吸引有效的商家进驻。创意采取"商家入驻与空间租赁"相结合的方式,在保证固定商家日常经营的同时,以艺术活动有效提升园区空间使用率,增加园区人气活力

除了华山1914文化创意产业园,松山文创园也是大众熟知另一个代表案例。松山文创园位于忠孝东路,邻近台湾建筑大师李祖原设计的台北101大楼,松山文创园前身是始建于1937年的松山烟厂,占地6.6公顷,保留了完整的厂房、澡堂、育婴堂、餐厅、庭院广场和水塘。

2011年台湾创意中心在这里主办了世界设计大展获得成功后,松山烟厂更名为松山文创园。松山文创园被定位为台北原创基地,分为“创意实验室”、“创意合作社”、“创意学院”、“创意橱窗”四块。

文创园除了保留原有建筑外,更邀请世界知名建筑师伊东丰雄操刀设计了这里的标志建筑——台北文创大楼。 文创大楼引入了台湾文创名片诚品生活馆,除此之外,里面还有电影院、艺术展演场所、创意小店,以及各种餐饮店。这是文创园产业落地的第一个着力点。

而第二个着力点就是让文创走进大众,文创园区有很多DIY课程和商店,都可供民众亲身参与产制,经常吸引大批人潮,这既让文创成为了消费体验,也成为了实体商店在网络时代有别于在线购物的重要价值。

此外, 园区在选择入驻的艺术家和文创产业时,要做一个审批的过程,对方必须阐述他的想法,让商业合作单位和设计师能够结合起来,形成更大的推广方向,并且要求他们必须要创新——有新观念、新的展演模式、挑战新的实验方法,通过园区的整合性服务,未来成为可以推广到世界各地的表演项目。

总而言之, 松山文创园的成功在于不是单一的在做产业或是商业,而是着力于在文创产业中发掘商业的创新,让原创成为产业核心,强调模式创新,着眼产业、文化、旅游和社区多功能的叠加,注重对地域文化的挖掘与传承,将文创产业塑造成一个城市的灵魂。

对比我国另外一些地区的文创产业园,我们可以明显感觉到文创文化渲染的不足,一方面,这些产业园只注重于产业的引进,没有借助商业的力量吸引流量与关注,同时,也没有给予产业一个展示自我的空间,缺少了与市场的互动,就意味着失去了不断创新的原动力。

事实上, 文化创意园区的运营重点不应仅限于如何引进产业,更应该关注的是如何激发创意及创新能量,使文创园区名副其实的成为具有鲜明文化形象、并以此为凝聚力,在引进来的同时更要注重走出去,融入周边商业发展,实现工作、居住、休闲的多功能融合发展园区。

3

构建城市生态新空间

花园式产业园

在上面的这些产业园在努力走入城市生活的同时,另一些产业园区正在以一己之力构建新的城市生态空间。

在人们的传统认知中,城市经济的发展始终离不开“生态”的牺牲,伦敦曾被称为“雾都”,洛杉矶发生过光化学烟雾事件,熊本县的水俣病事件也曾轰动世界。看起来,城市产业的发展难免会造成城市生态的缺失。

但是,日本产业园的发展恰恰打破了这一“认知”, 在日本,工业园区既是一个高效率的生产基地,但更是一个宜居生态的大花园。

日本政府对工业园区的建设有很多的规定,而生态环境问题是其中很重要的一条。 在日本的法律文件中,要求所建设的每一个工业园区,其绿地面积必须留总面积数的20%;公路两旁要留有一定面积的绿色缓冲带;在建设1万平方米以上工业园区时要设置一定面积的公园。

在严格保护生态的法律下,日本的每一个工业园区几乎可以说都是一个大花园,一走进区内,满眼都是绿树红花,一股清新之气便会扑面而来。不少工业园区由于建在河流旁、山脚下,青山绿水相映,风光无限。每个园区都有一定面积的绿地,不少园区内还建有公园。

其中,最典型园区代表就是富士市工业园区。这个园区是1997年开始建设的,土地面积为1065亩,共有9家企业,年经营额390亿日元。

园区内虽然有一家是化工企业,有一家是造纸企业,但调整池内的水依然清澈如故。区内有两种绿地,一种是分布在厂区内由厂家自己绿化的绿地;还有一种是原先就有而在园区建设时保留下来的保留绿地。

为了与远处的富士山景色和谐统一,园区的每个厂房都染成了墨绿色和青蓝色,在青山绿水间,富士市工业园区很好的与周边绿色环境相交融,真正实现了在自然间生产与办公的理想。

同样,在美国,一些引入瞩目的公司产业园区也在让自然生态走进办公空间,比如,美国North Belt企业园区。

在这个占地94英亩的企业园区,整体的设计以环境为重心,既保留了原始自然空间的独特性,又为在这里工作的人们提供一个舒适的办公环境。

园区在建设时,不仅保留了周边原始的森林冠层,还新种植了500余棵树木,以扩大规模,并将其作为一道天然的“隔音”屏障。区域建筑环湖而建,并利用湖泊调节雨量,同时,园区沿湖岸打造湿地景观,为野生动物创造自然栖息地。

木制栈道、湿地景观、水系环绕、砂砾堤岸一系列不同于一般园区的自然造景,真切地让在这里办公的人们感受到了野外自然的气息。与此同时,户外的就餐与休息区,也成为了人与人之间、人与自然之间对话的一方天地。

随着时代的发展、新兴产业的层出不穷、人口爆炸式的增长等诸多问题的袭来, 传统产业园已无法适应城市发展以及人居和环境越来越高的要求,因此生态产业园区开始成为世界产业园区发展领域的主题

绿色与自然走进产业园区,从城市发展层面而言,是产业的进步与城市生态的融合, 从企业发展层面而言,更加绿色的办公环境给予了员工一个“自然”呼吸的空间,缓解精神与压力的所在,有利于人与人的连接,也有助于工作效率与企业效率的整体提升,更加深了园区与企业的粘性。

目前,国内的很多城市也开始注重对绿色生态产业园区的打造,一方面,我们需要借鉴日本的园区的建设经验, 把控好绿地面积与产业面积的占比, 并尽可能实现废弃资源的再利用,而另一方面, 注重原始自然空间的保留,有效利用原有的自然,并以此为基础营造自然生态空间,这既是一种保护,也是一种对生态与自然的尊重。

结语

伴随着房地产市场的集体低迷、商业地产的整体遇冷,产业园区正在成为万科、绿地、世茂、招商局、远洋、中粮等各路地产大佬眼中的香饽饽。

各路资本的疯狂入市,造成了产业园区进入门槛很低的假象,但其实不然,今日的产业园区早已不再是以前单一的办公需求,由于产业园区的客户往往是新兴产业,想法更加突出,办公要求多加多元,因此,相较于单纯的写字楼,产业园区的进入门槛更高,开发难度更大。

更为重要的是,作为城市经济发展的重要组成,产业园区不仅要承载产业发展的功能,还有完成与城市多元功能的“融合”,成为能脚踏实地构建出一个实际所需的办公中心,又能承载美好生活的多功能园区。 

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