产业地产是什么？
产业解读
556条
2020-06-24 11:15
产业地产的由来 产业地产是一个比较新的新词 大概最早起源于2013年的中期，一方面是常规的房地产业被调控，甚至被打压、被歧视，开发商需要找一个更中性的概念来伪装自己；另一方面是
产业地产的由来
产业地产是一个比较新的新词
大概最早起源于2013年的中期，一方面是常规的房地产业被调控，甚至被打压、被歧视，开发商需要找一个更中性的概念来伪装自己；另一方面是地方政府以计划经济模式主导开发的各类工业园区、开发区、高新区招商遇阻，必须要寻求新的出路、新的模式，找新的背锅侠来解放自己。于是，产业地产概念横空出世了。
产业地产也是一个比较热的热词
除了房地产商与地方政府的土地供需双方的推动，各类培训机构铺天盖地的产业地产招生推广及讲座，尤其是各类媒体开辟产业地产专栏、专访等，培训机构及媒体为产业地产的形成、发育和发展起了推波助澜的作用。眼下，全国Top100的房地产商几乎全部开辟了自己的产业地产板块，当然，各类草根企业也在用五花八门的产业地产概念与各级各地政府讲产业故事。
产业地产的误区
由于产业地产概念与常规的房地产及产业园区开发存在渊源关系，难免会有以下三个误区：
产业地产不是用产业挣来的钱搞房地产
也不是常规住宅业被调控后转向搞产业
更不是把原有的产业小厂房扩大成大厂区
产业地产也与工业地产及商业地产有着天生的关系，按照一般的理解，常规住宅地产是给人及人的生活方式盖房子。那么，工业地产就是给机器及生产过程盖房子，由于产业集聚，有了园区开发，政府主导或引入大企业参与多通一平，招产业商入驻园区。
随着城市的发展，城市功能区的完善及细化、分离，商业地产逐渐从传统的住宅房地产业中分离出来。可以说，工业地产是产业地产的雏形，商业地产是产业地产最成熟的分支。
产业与土地的关系
正如马克思在《资本论》中引用的英国古典政治经济学家威廉·配第的名言：土地是财富之母，劳动是财富之父。人类的一切生活生产活动、劳动过程（农业种植工业生产、商业贸易等）都需要依托土地的自然属性和社会属性来实现价值。
产业对土地的宏观作用可概括为：
01 如何以产业获得土地开发权：政府渴望政绩、就业、税收；
02 如何以产业提升土地价值：带动区域开发，提升影响力，提高热度、关注度；
03 如何以产业促进土地调规：通过产业部门对接土地部门、通过产业规划引导土地规划；
04 如何以产业争取土地指标：新增建设用地指标与产业密切挂钩，优质产业容易配套指标；
05 如何以产业分享土地增值收益：规避土地分利，产业政策导向供地，政策补贴。
产业地产与房地产的关系
房地产的概念远比产业地产要早、要成熟；房地产的一些观念在产业地产上都可以沿用，但不能仅局限于此。产业地产与房地产相比，不是谁优谁劣的问题，也不是谁代替谁的问题；房地产以拿到土地使用权之后的二级开发为主，产业地产更关注土地使用权人确定之前的一级开发。
相比于常规房地产，产业地产涉及的产业领域更广泛。对于政府来说：
如果想急于卖地挣钱，就找房地产商，如果想靠长期税收挣钱，就找产业地产商。
产业地产的纠结
截至目前，产业地产还在发展完善中，甚至缺乏统一的理论体系，主要表现在：
概念界定不清晰：极右派认为所有地产开发其实都是产业地产，因为任何地产开发总要涉及某个或多个产业领域，极左派把产业地产局限在目前最常规的产业园区地产。
产业地产商与政府关系不清晰：在政府眼里，产业地产商就是招进来投资商，与买地建房的一视同仁，在终端入驻企业商户眼里，产业地产商就是半个政府。
拿地模式不清晰：有些学者把产业地产商与政府签订的投资开发协议或意向书叫做“勾地协议”或“定向供地”，在当前经营性用地必须公开方式供地的严律下，这种模糊的暧昧关系存在很大的不确定性。
盈利模式不清晰：每个成功的产业地产商都宣扬自己的独门绝技，其实，绝大部分企业的盈利模式都拿不上台面，因为都缺乏法规依据，都经不起阳光下的曝晒。
产业地产的分类
产业延伸至产业地产的常见项目类型
第一产业：农业生态园、有机庄园、花卉大世界、马场/马术俱乐部、森林公园、农家乐/渔家乐等。
第二产业：各类工业园区/开发区、科技园/数码园、特色产业聚集区。
第三产业：城市综合体、仓储物流园、金融街/商业街、教育园区、体育赛址区、商务会展区、旅游景区、文化创意园区等。
产业地产企业类型
传统产业商做产业地产易犯的毛病：离不了产业挣钱。常规房地产商做产业地产易犯的毛病：脱不了租售模式。一般工程商做产业地产易犯的毛病：习惯于工程管理费。
产业与地产的太直接或太间接关系都不是最佳耦合。
产业地产门类及发展现状
近期，随着人们生活水平、生活质量的提高及国家关于体育休闲产业发展政策的推动，以体育产业带动引领的“体育地产”值得关注，极有可能形成新的产业地产门类。
当然，由于文旅融合发展战略的落地，也可以归为“文旅地产”大类。
结论
对产业地产的定义是：产业地产就是在一定的区域经济背景下因引入合适的产业而使土地增值并能合法分享。
其中的四个关键词缺一不可，且逐渐递进：区域经济背景、合适的产业、土地增值、合法分享
首先，
产业地产就是研究产业与土地之间耦合关系的一门学问，它可能成为区域经济学、产业经济学、地理经济学、城市学的共同的基础学科。
实践证明，
产业地产也是一个有前景的投资发展领域，而不只是一门学问，在理论体系尚未完善之前，丝毫不影响产业地产不断实践，不影响用产业地产赚钱。
未来可期，
产业地产更是一种独特的思维模式，一种思考土地开发、城乡发展、区域发展的问题的全新模式。
