北京产业园区现状分析解读

      近年来，上海、深圳、成都、杭州等城市纷纷加快建设核心产业功能区，在竞争激烈的城市赛场上，承担“推动产业发展、整合优势资源”角色的产业园区成为区域乃至城市整体经济发展的重要引擎。

      作为国内一线城市中最早建立起产业园区运营法则的北京，目前产业园区发展整体面貌是如何？

Part.01 共计644个，科技类占比六成

      根据最新发布的《北京市产业园区市场白皮书》指出，当前北京市各类产业园区共计644个，各类产业园区面积总体量达5400万平方米。

      在这其中，科技类产业园占比59%、文创类占比23%、生命科学类产业园占比6%、制造业类占比5%、金融业类占比5%。

      在区域分布上，约70%的产业园主要集中在海淀区、朝阳区、大兴区、丰台区和通州区，各区域在产业分布上又与区域产业导向和政策紧密关联。

      比如海淀区。海淀区是北京国际科技创新中心核心区，辖区面积430.77平方公里范围覆盖了中关村、五道口、上地、北清路多个科创高地，首都公认的科技产业承载区。2022年，海淀区生产总值在北京十六区中，率先突破了1万亿大关。

      朝阳区的主导产业以科技和文化为主。《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出，一方面发挥国家文创试验区先行示范和辐射带动作用，引领全国文化产业创新发展；另一方面增强区域核心技术、资本、创新服务辐射力，构筑引领国际创新发展的策源高地，打造全球创新要素链接配置中心。并且特别提出，加快具备条件土地入市，建立准入退出监管机制，大力支持高精尖产业项目优先用地。

      大兴区除科技以外，生命医学是另一重要重要主导产业。2022年，大兴区生物医药产业基地产值超过千亿元，对北京生物医药产值贡献率超40%，国内国际知名药企北京同仁堂、科兴中维、康泰旗下民海生物、世界500强德国“血透之王”费森尤斯卡比均聚集在此。

      从占比上来看，丰台区同样以科技和文化两大产业为主导，但与众不同的是，丰台区还是北京轨道交通产业主要承载区，拥有轨道交通、航天航空两大千亿级产业集群，聚集了以中国中铁、中国通号为龙头的180余家轨道交通企业，基本涵盖了从规划设计到工程建设、装备研制、营运服务的全产业链。

      相比以上四区，通州区的产业发展较弱。但随着北京城市副中心建设，央企总部转移聚集，紧挨北三县的通州，或许能后来者居上。

      那么以上产业园体量最大的TOP5区域中，2023年租金和市场表现如何呢？

Part.02 一面空置率上升，一面资产证券化加持

      TOP5区域中海淀区平均租金4.67元/平方米/天;朝阳区4.86元/平方米/天;丰台区5.24元/平方米/天；大兴区2.85元/平方米/天；通州区2.07元/平方米/天。海淀、朝阳、丰台超过北京市产业园整体平均租金3.4元/平方米/天。

      在这其中，百度、腾讯、快手、滴滴、新浪、小米等互联网大厂聚集的上地片区租金范围在3-4.5元/平方米/天；美团、阿里等在的望京片区租金范围在3.2-6元/平方米/天；亦庄经济技术开发区租金范围在1.5-2.8元/平方米/天；丰台总部基地租金范围在3-4.2元/平方米/天；聚集了16000家文创企业的北京CBD-定福庄国际传媒走廊租金范围在2.8-6.5元/平方米/天……

      在市场表现方面，根据高力国际《2023年第三季度北京办公楼市场回顾与展望》数据，全市产业园净吸纳量截止到前三季度为-6.8万平方米，空置率为21.1%，季度环比增加3.1%，在整体市场相对稳定的情况下，受到新增供应和退租的影响，空置率有所上升，租金有所下降，尤其表现在中关村、上地、望京片区。

      但即便略显疲软，北京产业园区仍是近年来投资人关注的热门领域，特别是在房地产行业转向新的发展模式，北京产业园区步入成熟阶段。

      调研数据显示，70%的投资人展现了对北上广深及其周边城市群产业园物业的极大兴趣。其中，大部分人表示，产业逻辑大于商业逻辑，政策支持决定产业园区的项目本身成功与否，运营能力决定园区成败。

      而在产业导向和政策支持方面，北京一向走在全国前列。产业导向方面，文前提过，北京产业园体量最大的TOP5区域，各自在政府文件和产业布局中都有明确表示；在政策方面，除各区域外，覆盖北京所有产业园的中关村国家自主创新示范区制定包括有“1+5”系列资金支持政策的各项支持政策，从创业投资、技术创新、资本市场融资，到建设高品质产业承载空间、建设高能级创新创业载体、培育高质量产业生态……有一套完整的资金支持措施。

      如今，随着产业园区类公募REITs成功上市，资产证券化正在成为未来产业园区盘活存量资产，实现资金良性退出的重要途径，或许将能促进新兴的产业园区市场快速发展。