从雄安新区商品房定价看现在的房价，到底承担多少“不合理”成本

相信大家一定都看到，雄安新区首个市场化商品房项目雄安·华望城开售的新闻了，据说，开盘首日，售楼处里面挤满了从北京得到消息跑来购房的人。

请注意，这不是土地财政狂欢的延续，也不是房地产经济的强势反扑。

因为，雄安新区的商品房和其他地区不一样，这里的定位和底线，就是房住不炒。

我们不说雄安新区较为苛刻的购房条件和售卖时间要求，只说楼盘定价。

官方说法是，雄安新区商品房将会用“成本＋税费＋合理利润”的方式测算备案价格。

虽然官方尚未给出楼盘具体价格，但根据本地中介和一些房屋买卖二手平台透露，雄安新区首个商品房项目的单价为1. 3-1. 6万元。

相信很多人看后会惊呼，竟然这么低！

与北京的房价相比，雄安新区的商品房价格简直堪称白菜价。

甚至，以房价持续下跌闻名全国环京地区的房价可能都比这里的要高。

而这，就是成本＋税费＋合理利润方式，计算出来的房价。同时，这也是在房住不炒理念下，计算出来的房价。

如果你说这不是正常价位，那显然是在质疑雄安新区人员能力和国家战略。

如果承认这是正常合理价位，那反过来再看全国其他城市的房价，简直高到离谱。

按照雄安新区思路，我们逐一分析构成房价三大部分，成本、税费、合理利润。

成本这块，主要包括建筑成本、人工成本，全国应该都是一样的。

税费方面也同样如此，全国一盘棋。

区别地方在于土地成本和利润，也就是说，全国其他地区房价与雄安新区相比，之所以高到离谱，主要因为土地成本高，以及不合理利润的炒作。

相信，不会有人对这个判断提出质疑。

那我们再进一步分析，什么是土地成本？

在很多人看来，这主要取决于城市未来发展空间和高度！因此，大城市的地价往往比小城市要高很多。

恐龙之前也是被这么洗脑的，可这个说法目前看完全立不住脚，因为以雄安新区在战略定位和未来发展规划，这里的土地价格应该是全国数一数二的。

这时候，可能有人会说，土地成本取决于一个地区居民收入水平。大城市收入水平高，因此土地价格就高。

可是这也立不住脚啊，雄安新区主要作用是承接各大央企总部，缓解首都人口压力，因此，能来这里生活居住工作的人，绝大多数应该都是高薪人员。

两个传统观念相继被推翻！

恐龙对这个问题思考了一下，在我看来，土地成本取决于地方财政想要多少钱，有的地方土地成本高，因为地方财政花钱的地方多，他们或者多卖地，或者控制土地出让数量，提高单块土地的售价。

那地方财政要钱做什么？

招商引资！

建设各种公共项目！

还有给公职人员开工资！

其中，公职人员的工资占比可能很大，毕竟按照最近主流媒体给出的说法，中国财政供养人数超8000万，财政供养人员工资开支占全国税收收入的40%以上。

因此，一个城市招商引资力度越大，建设的项目越多、项目越高端，公职人员数量越多、待遇越高，土地价格就越高。

招商引资和项目建设其实是所有人获利，大家也很愿意为这样项目花钱，一个城市建设的越好，企业越多，人们生活水平才越好，只有占财政支出近半的公职人员开支，只有公职人员群体获利。

说完土地成本，我们再来看高房价另外一个主要原因，炒作下的不合理利润。

这部分其实什么可说的，因为这部分几乎没有上限。获利者恨不得越高越好，通过炒作房价实现一夜暴富。

不，也不能说没有上限，因为购房者的收入是有限的，因此，不合理利润的边际就是购房者的收入。

这个边际正在不断向外延伸！

最开始，一个人的30年收入，刚好可以买两套房，因为很多人需要贷款，自己一套、银行一套。

后来，边际逐渐变成一个新婚家庭夫妻两人的30年收入，再后来，边际变成了6个钱包30年收入、40年收入、50年收入。

好吧，有点夸张了，但在看不见的手的推动下，房子利润边际线总能十分精准的卡住6个钱包绝大多数收入。

最终，形成了现在的房价。

而这部分获利者，以炒房客和那些在早期通过多种方式，持有大量住房的人。

具体是什么人，大家应该心里有数。

有人问，恐龙你说这么多，重点是什么？

第一，如果雄安新区的房价是合理的，那其他地区房价极度不合理，高到离谱。

第二，不合理房价的实际获利者，通过上面的推论过程，可以得知是地方公职人员、炒房客以及在房价较低时购置或分配得到了较多房子的人。

第三，对照雄安新区，继续试图卖高价房，让人用30年接盘行为实际是在害人。

第四，同样对照雄安新区，房价因为成本太高不能下跌的说法，是一个伪命题，但既然既得利益者不愿意让出利益，那现在大部分人不愿意当傻瓜，只能选择不买。

当然了，这里也有一个风险问题。

对于现在很多人不买房行为，既得利益者并不同意，在他们看来，你家六个钱包明明有钱，为什么不买，你们这是恶意不买房！凭什么公职人员的稳定高收入，早几年买房获得的巨大收益，要被现在这些恶意不买房的人击碎？

这是十分不合理的！

那反过来，为什么其他地区不能学习雄安新区房住不炒的合理模式呢？不知道高房价让现在人承担了多少压力和负担吗？