产业地产的成功运营离不开这三大关键要素
产业解读
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2023-02-23 12:15
随着新城镇化的深入，产业地产这块骨头已成为越来越多的地产企业追逐的对象。目前正作为一种新的模式将房地产开发推向 更高的层次，进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展
随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。目前正作为一种新的模式将房地产开发推向更高的层次，进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环。
传统住宅市场、商业地产业与保障房领域，都已经成为红海，相比之下，产业地产还是处于蓝海阶段，受到开发商的青睐。
对于地方政府来说，能给地方经济贡献的产业地产较受欢迎。地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。产业地产在这一过程中扮演着日益重要的角色。地方政府对产业地产会给予大力支持，土地出让环节也变得非常灵活。
对很多政府来说，产业地产可以是工业用地出让，也可以是综合类商业用地。一般来说，产业地产园区中都会有一定比例的住宅配建，开发商通过这部分住宅回笼一些资金。
从融资上看，园区类公司的融资优势非常明显。原因在于园区类开发商依然可以通过多种渠道融资，且融资成本相对较低，一般都低于房地产行业整体融资成本。
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1打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力。
站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进行城市基础设施的运营。
以企业为主导的产业园区，企业既是园区的投资者和建设者，同时也是园区的运营者和管理者，以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中，全价值链能力储备和构架至关重要。
围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应中国城市发展的必然。
2创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台。
方案1：“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。该方案的最大特征在于，通过“园区运营+地产开发”双线联动，二者形成良性互动，相互支撑。一方面，园区品牌提升区域价值，促进常规地产开发价值实现，另一个方面，常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。
方案2：债务性融资和权益性融资并举，构建多种融资渠道。
在产业地产开发方面，多数园区资金筹措已运用过多种融资方式——发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面，存在很大问题。
行业内，加大权益性融资力度，已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。
通过土地经营，引入战略合作伙伴，共同开发建设产业项目，后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设，就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议，共同开发建设产业项目。
方案3：设立基础设施投资基金、产业投资基金，着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值，完成产业项目早期或当下开发任务。
3聚焦“产业线”和“政府线”，强化产业规划落地和政府职能导入和支持。
无论是产业转型升级还是产业转移，相关的政策支持仍显不足，不具备明显的驱动力；在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化，必须在此基础上寻求新的突破点，实现守正出奇；国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少，尤其以企业为主导运作的模式，在资源的整合力和推动力上明显不足，产业规划落地难。
结合国内外成功产业园区的先进经验，产业项目的建设可以立足于以下几点：
（1）产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边，基于城市发展战略与核心资源；
（2）产业导入首先从产业要素聚集入手，尤其是推动政府进行政策设计和资源整合；
（3）全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能，包括公共、商业、居住、教育等。
另外，在企业内部组织职能设计上，布局“产业职能线”和“政府沟通职能线”将得到有效的组织保障。
