长三角楼市魔幻与现实：“万人摇”频现 地王入市承压
产业解读
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2020-06-07 15:42
959套房源，近60000人报名摇号，冻结资金至少240亿元近日，长三角楼市又火了，打头阵的是浙江杭州市。 位于杭州市余杭区的远洋西溪公馆迎来开盘，由于报名人数太多，开发商不得不包下网
959套房源，近60000人报名摇号，冻结资金至少240亿元……近日，长三角楼市又火了，打头阵的是浙江杭州市。
位于杭州市余杭区的远洋西溪公馆迎来开盘，由于报名人数太多，开发商不得不包下网吧，利用多台电脑不间断审核购房资质。按照这一比例，该项目的中签概率仅1.6%，平均每62人抢购一套房。
远洋西溪公馆的火爆只是长三角楼市不断升温的镜像之一。不仅在杭州，近期上海的一手房成交量也增长势头明显，多个楼盘看房需要百万验资，均价10万元/平方米以上项目的成交量也表现活跃。
然而，现实中的长三角楼市果真火热吗？根据《中国经营报(博客,微博)》记者在上海、杭州、南京和南通实地走访调查发现，市场冷热不均现象还比较明显，受追捧的楼盘大多则因为二手房价格严重倒挂，而且为数不多。在维持成交量高位不明朗的背景下，房企高溢价拿地，依然存在较大的资金压力。
现“六万人摇”
“买到就至少赚100万元，这就是杭州市的全民狂欢。”6月1日下午，在杭州工作3年的张峰（化名）拖着女朋友“慕名”来到余杭区未来科技城商圈的远洋西溪公馆看房。
记者在楼盘现场注意到，尽管一期报名已经结束，还是不断有男女老少、行色匆匆的看房客涌入，与楼盘仅有的一名置业顾问形成鲜明对比。事实上，售楼处甚至有些老旧，沙盘早在2018年就搭建完成。由于项目“不愁卖”，开发商连样板间都未搭建。
“我先喝口水，统一跟大家介绍。”该名置业顾问用沙哑的嗓音喊道，户型面积从86~192 平方米每个面积段基本都有，100平方米以下的小户型要锁资40万元，大户型需要80万元。下一期预计还有1000多套，但时间还未定。目前项目已经封顶，外立面基本完工，主要在绿化和对地面进行施工，预计明年3月份交房。
张峰拿着116平方米的户型图，向置业顾问咨询房间布局，没想到立马被泼了冷水。“现在不用研究户型，摇不到号就是一场空，拿到‘房票’还有三天时间给大家研究选择的。”该名置业顾问表示。
6月2日，远洋西溪公馆在微信公众号公示了意向登记名单。经审核，本次“登记通道1”登记客户总户数为46317户，“登记通道2”则有13323户成功报名，公示期3天。也就是说，总共有近59640人将参与摇号，中签率仅约为1.6%。
事实上，远洋西溪公馆在转变为杭州购房者眼中的“黄金屋”之前，不过是没人要的“烫手山芋”。
早在2009年7月，浙江国恒以26亿元的总价拿下了未来科技城板块13和14两幅地块，宣布将在其上打造顶级高端精装住宅“西溪公馆”，定价为3.5万元/平方米。
彼时，随着杭州楼市陷入低谷，远洋西溪公馆的建设也陷入停滞，成为了杭州当地著名的烂尾楼项目。2019年，远洋地产旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权，限价为2.8万元/平方米，且房源也以准现房形式入市。
也因此，远洋西溪公馆与周边二手房价格倒挂明显，这也是“六万人摇”现世的最重要原因。房天下数据显示，周围在售二手房住宅项目的价格普遍在4万元/平方米左右。
对于该次开盘活动，第一太平戴维斯分析认为，远洋西溪公馆的均价比周边二手房低一万元左右，投资客们纷纷认定其存在相当大的套利空间，争相拿出自家所有房票参与摇号。不过，此次事件的最大赢家却是银行，由于摇号需冻结资金，按平均每人80万元的冻结资金计算，冻资总额高达480亿元，十天利息可能净赚6000万元以上。
记者注意到，除了长三角城市杭州以后，一二手房房价倒挂也让南京迎来2020年第一个“万人摇”项目。位于江北核心区的江畔都会上城新推出223套房源中，有共10898组普通买房人购买。开盘后立即售罄，中签率仅1.43%。
房企厮杀拿地
土地是房企的生命线，资金是房企的血液。进入5月，从全国土拍溢价率整体攀升至今年的最高峰，房企在长三角地区的表现尤为突出。
5月20日，南京“红5月”首场土拍再次引爆市场，诞生了多幅高价地块。记者梳理发现，此次共推出6幅地块，起始总价58.1亿元，最终全部成功出让，成交总价达69.04亿元，溢价率为18.9%。其中仙林湖G16地块，前两分多钟报价便多达30轮，最终楼面价27142元/平方米，总价17.5亿元，成为区域新的单价地王。
杭州在4月份已出现过一波“推地潮”，相关数据显示，共成功出让土地43幅，总出让面积136.1万平方米，同比增长29.3%，环比增长90.6%;总成交金额385.3亿元，同比下降0.7%，环比增长195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地块竞拍至自持，“封顶”“竞自持”等现象又重回市场，整体的溢价率上升至24.4%，创下了自去年7月“双限”政策实施以来的新高。
此举也让杭州市坐稳了全国土拍的头把交椅。5月19日，杭州成功出让4宗涉宅用地，皆位于余杭区，共揽金42.07亿元。至此，杭州市土地成交金额已突破千亿大关。
长三角北翼城市的南通，近两年来房地产市场也崛起成为长三角地区的一匹黑马。面对持续过热的楼市，南通市也开始尝试在土地出让环节实施“限地价+限房价”的“双限”政策，但仍然地王频出。
5月12日，南通启东2001地块以10331元/平方米的楼面价、总价13亿元拍出，启东市首块“万元地”也由此诞生；5月20日，海门CR20014地块吸引卓越、龙信、雅居乐等12家房企参与，最终成交楼板价11623元/平方米，溢价率高达70.69%；5月27日，在鏖战228轮后，南通市碧桂园房地产开发有限公司以楼板价10285元/平方米、溢价率51.93%、总价6.59亿元竞得通州南山湖地块，刷新了区域楼板价新纪录。
地王承压
无论是杭州、南京、苏州、宁波，还是上海，历来都是全国房企的必争之地。冷静来看，销售端火爆也不能掩盖房企资金端的难处。
今年2月份，香港置地联合体以310.5亿元夺得上海徐汇滨江的“巨无霸”地块，超过了2014年中民投斥资248.5亿元拿下的上海董家渡地块，也超过2016年招商蛇口联合华侨城以310亿元拍得的深圳新会展中心地块，成功刷新内地土地总价纪录。
然而，直到6月2日，徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块大多还处在“晒地皮”状态，其中，船厂路两侧已被推平，四周被砌上围墙，只有两名保安人员留守。沿着瑞宁路往东走可以看到，其余大面积地块也被围在高墙之内，杂草和树木丛生，没有任何动工痕迹。现场一名保安人员介绍，近两个月来开发商只来过两次测量数据，没进行任何施工。
尽管背靠实力雄厚的母公司，但香港置地的开发类业务规模并不算大。年报数据显示，2018年，香港置地收入26.65亿美元（约合人民币187亿元），净利润24.57亿美元，仅有前一年的41%。2018年，公司的合约销售总额为15.78亿美元（约合人民币111亿元）。2018年全年的销售额只够购买上海地王所花地价款约三分之一，不仅如此，根据介绍，上海西岸金融城项目的计划投资额还将达到600亿元，其财务压力可见一斑。
拿下内地总价地王后的香港置地，似乎不仅在加速内地的布局，在项目上也在赶工建设。
5月26日，据南京市城乡建设委员会发布的行政处罚决定书文号“宁建罚决字[2019]第74号”显示，香港置地旗下的南京新怡置房地产开发有限公司因为无施工许可证擅自施工、施工图设计文件未经审查擅自施工、 未按规定办理工程质量监督手续等行为涉嫌违规，被处以罚款65.03万元。
香港置地上海公司一名负责人向记者表示，上海西岸金融城项目目前在前期规划中，具体细节还没落定。由于项目体量较大，需要先出具规划图才会动工。对于城市公司违规的问题，其未作出正面回复。
