政府工作报告里的产业地产

       在第十四届全国人民代表大会上，国务院总理李克强作政府工作报告。

       政府工作报告是每年「两会」的焦点之一，这份报告如同成绩单和计划书，锚定了接下来一年中国的发展方向。

       作为后疫情时代的元年，2023年的核心是「拼经济」。今年，各省、市新春第一会，主题基本都是拼经济。在这样的背景下，园区人理应更关注2023年全国两会。

1-制造业升级催生工业地产新机遇

原文：围绕制造业重点产业链，集中优质资源合力推进关键核心技术攻关。

解读：

       随着虚拟经济的「大轰隆」告一段落，中国又回到了新工业化的正确轨道上。

       事实上，「制造业回归」从去年开始便已出现苗头。2022年下半年，包括深圳、广州、天津、合肥等多个城市开始重提「工业立市」、「制造业立市」；而前不久的2022年中央经济工作会议也明确指出，要「围绕制造业重点产业链，找准关键核心技术和零部件薄弱环节，集中优质资源合力攻关，保证产业体系自主可控和安全可靠，确保国民经济循环畅通」。政府风向的转变、重要会议上的定调，都彰显了制造业的重要性，制造业亦是未来产业政策的重点支持领域。

       制造业要升级，工业空间是保障。在这样的背景下，工业地产将迎来一波结构性机会。

       从报告中的「围绕制造业产业链，推进关键核心技术攻关」不难看出，这次国家支持的并不是简单的加工生产，而是基于产业链薄弱环节的原创性技术研发。而这类企业对技术、人才、资本、产业配套都有很高的要求，因此，主要的承载机会还是在一线和强二线城市，外加本地有超级产业集团的个别三四线城市。

       当然，一线和强二线城市的工业土地资源十分紧俏，不可能去拼土地；另一方面。工业的技术研发、转化应用都以轻生产为主，符合「上楼」的条件。因此，大城市一些「螺蛳壳里做道场」的模式可能有好的发展，如「工业上楼」、「工改M0」等，当然，这个过程中要警惕因规划过量载体导致产生大量资源浪费。另外，地方政府也会联合企业、高校共建产业平台、技术平台，实施关键技术攻坚。不过，此类项目层级较高，普通企业很难参与。

       此外，随着新业态的涌入，大城市的劳动密集型产业也会继续向周边城市转移，同时企业积攒三年的扩产需求也会进一步释放。当然，出于节约成本的考量，企业会优先选择土地、距离、成本优势明显的（周边）城市，要将长三角或珠三角的产业转移到中部地区或欠发达的三四线城市，除非有特殊的政策或资源禀赋，否则仍然很难实现。

2-国企改革明确民营企业新方向

原文：坚持分类改革方向，处理好国企经济责任和社会责任关系，完善中国特色国有企业现代公司治理。

解读：

      改革开放以来，国有企业经历了放权让利、建立现代企业制度、探索国资监管体制等改革历程，刚刚过去的国企改革三年行动，更是让国有企业在结构调整、企业活力、效率提升等方面更进一步。

      从报告的描述看，下一阶段，国有企业改革的重点是厘清国有企业经济责任和社会责任的关系。

 

      众所周知，国有企业不仅要承担经济责任，还肩负着社会责任与政治责任。但在实践当中，由于国企具有天然的政策优势，其在业务发展与扩张中，往往可以通过对社会资源控制和垄断而实现。长此以往，难免忽视了应当承担的社会责任；另一方面，于国企而言，其作为市场经济的主体，也需要以市场类业务的持续经营获得持续的现金流、收入、利润，从而建立自身的造血功能。

      在这样的背景下，通过公司化改革，国企或从政府的附属物中脱离，成为真正的市场主体，并利用其独特的政策优势，在全国甚至全球范围内进一步聚拢资源、组建和培育大型产业集团，成为产业地产开发的主导者（由民营企业主导的片区综合开发模式已是强弩之末），同时为民营企业创造更多供应链上的机会；民营企业则化身为国企的「服务商」，专注做一些轻资产的事务。

3-后疫情时代的「外资元年」

原文：扩大市场准入，加大现代服务业领域开放力度。落实好外资企业国民待遇

解读：

      在之前的文章中，园区在线（ID：YQZXGZH）曾说过，2023年是吸引外资的元年。

      对政府来讲，虽然目前疫情防控措施优化，经济也有复苏迹象，但吸引外资仍要面临全球经济衰退、中美战略博弈和乌克兰危机延宕发酵「三座大山」，形势不容乐观；更何况，目前各国招商引资的力度都很大，尤其是东南亚国家，生产成本远低于中国，竞争空前激烈。在这样的背景下，国家密集出台实施外商投资自由化便利化政策，以期稳定外商投资和信心。

      招引外资，机遇可能来源于以下几方面。第一，自由贸易试验区、海南自由贸易港、各类开发区和保税区会有先发优势；第二，今年1月，我国制造业实际使用外资同比增长40.4%，结合前面的政策，不难看出，工业招商将成为引外资的重中之重；第三，随着新一轮科技革命和产业变革不断深化，数字经济、生物医药、新能源、新材料等新兴产业领域有望成为外商投资的增长点；第四，随着外资准入限制进一步减少，像特斯拉落户上海这样的创新举措会越来越多，让各地向上争取政策成为了可能。

4-城市更新门槛放宽

原文：实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。

解读：

       城市更新离不开地产商的参与，但在实际操作中，参与的门槛是很高的，要么是地方国企、央企，要么是实力雄厚的集团企业，一般企业很难玩转。

       根据政府工作报告，2023年，城市更新将鼓励和吸引更多民间资本参与进来。

       一般来说，民企参与城市更新主要有三种形式。一是政府主导，由国企负责一级开发，解决土地整备、拆迁等问题，然后交予政府土储中心收储、出让，民企介入二级开发，根据产业要求建设高度匹配的园区，并负责招商运营；二是一、二级联动，社会资本可以参与一级开发，但这种模式对企业资金要求很高，风险较大；三是合作运营，政府统筹全局，搭建政策、规划等，民企担当「园区操盘手」和「产业运营商」的角色，依托现有载体从事招商引资和产业服务活动。

5-防范化解优质头部房企风险

原文：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

解读：

       防范化解房企风险，就是防范化解重大经济金融风险。按照以往的经验，防范化解的手段包括为企业提供配套融资支持、政策支持企业资产盘活、加快推进资产证券化、REITs等，以改善企业的现金流。

       不过，国家也说了，这次针对的是优质头部房企，所以一般企业就别想了；另外，地方政府能给予的也只是不涉太多及财政支出的支持，只能起一个辅助作用，更多还是要靠企业自救。

6-政府依然要过「紧日子」

原文：防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量

解读：

       三年抗疫耗空了地方财政，加之土地市场持续低迷，导致多地政府入不敷出、债台高筑。此前，国家曾采取种种政策试图帮助地方政府减少债务，但效果甚微。

       这次报告提出防范化解地方政府债务风险，意味着防风险的优先级要高于短期增长。也就是说，短期内，政府有限的预算只能优先安排国、省、市级的重大项目，而其他建设发展支出的预算就很少了。执行上，地方政府也会坚持从严的原则，资金跟着项目走、项目跟着规划走，所有支出安排先定规划、政策，后定项目、资金。总之，想要政府付费仍然十分困难。