未来3年，楼市面临“颠覆性变局”？2大趋势下，楼市走势逐渐清晰

      从1998年到2021年，在这23年里，我国的房地产行业走出了一个大牛市，不仅房地产行业高速发展，同时房价也是一路高涨，平均房价从不到两千元涨到了现在的万元左右，上涨了4倍之多。当然，房地产行业的高速发展也推动了经济的快速发展，同时也解决了城市中住房资源紧张的问题。对此，有人表示，如果不是房地产行业的高速发展，那么很多人现在肯定还在农村生活。因此，房地产行业的高速发展总体还是利大于弊，这是经济发展必须要经历的一个过程。

      而现在，随着房价越涨越高，房地产行业的这个弊端也越来越明显，因为高昂的房价已经让越来越多的人彻底买不起房子了。由于房子的金融属性太强，并且投资收益很高，很多投资客都愿意投资房产，并且随着时间的推移，投资房产的人越来越多，这也直接推动了房价的持续上涨。但是对于大部分普通购房者来说，他们买房子大部分是为了自己居住，房价的涨跌其实对他们的影响并不大，最多也就是心理上的落差。但是持续上涨的房价让越来越多的人买不起房子，这才是当下楼市最需要解决的问题。同时大家也都明白，房价不可能一直上涨下去，随着房地产行业发展到一定地步，房地产行业的人口红利就会消失，就算房子有金融属性，但是房子最终是给人居住的。因此，随着人们对住房资源开始减少的时候，也就是楼市开始转折的时候，到了那时也是楼市泡沫开始破裂的时候。

      进入2023年以来，楼市的政策环境正在变好，各种利好政策不断出台，似乎楼市走回到了2015年一样。大家都知道，2015年去库存政策出台之后，各种利好政策扶持楼市，房价也走出了一次翻倍行情，这过去还没有多少年，很多人依旧记得很清楚。对此，也有很多人担忧这次房价同样会像2015年之后的房价走势一样，最近一段时间市场中就有很多楼市回暖、房价反弹上涨的声音。在笔者看来，这种担心根本就没有必要，因为现在的楼市正面临着一次颠覆性的变局，那就是人们已经不再看涨楼市，投资客正在逐渐退出楼市，并且市场中的刚需购房者正在逐渐减少。

      不管政策怎么变，房子都需要有人买才行，过去我国住房资源紧缺，人们对住房需求很大，所以房价能够持续上涨，这也导致越来越多的人投资房子。但是现在我国的总体住房资源已经过剩，人们对住房资源的需求正在减少，这意味着以后房子将越来越不好卖。就比如00后和10后整整比80后和90后少了1.03亿，并且大部分00后和10后还都是独生子女家庭，他们对住房的需求非常小，甚至都没有购房需求。因此，随着以后00后和10后成为购房主力军，那时房子会更加难卖。

      如果以后房子不好卖了，那么现在投资客还会投资房子吗？答案肯定是不会，现在市场中就有大量二手房源，其中很多都是投资客在抛售。在过去，只要楼市政策环境好转，二手房业主就会涨价惜卖，但是今年情况却不同，很多二手房业主都在趁着机会抓紧卖房，这说明他们并不看好未来的房价走势。确实，房子虽然是财富，但是如果不能落袋为安，那终究是纸面上的财富。所以，现在很多投资客都在着急卖房子，这也是为什么很多城市在二手房成交量上涨，而二手房库存越来越高的原因。

      那么，未来几年房价到底是上涨还是下跌呢？对此，未来3年，在两大趋势下，楼市走势已经很清晰了。

第一：楼市调控政策以稳为主

      很多人只看到了现在各地都在出台救市政策来帮助楼市，但是却没有看到这些政策并没有突破“房住不炒”的底线。也就是说，现在各地楼市依旧在进行楼市调控政策，投资客想大规模投资房产还是没有条件。也就是说，持有多套房的投资客现在并没有买房的资格，而有资格买房的都是刚需购房者和改善型购房者。现在的楼市利好政策都有利于这些真正有需求的购房者，而投资客依旧被拒之门外。

      但是大家也都知道，房价想像过去那样大涨，必须要有大量投资客入场，真正的刚需购房者根本没有能力支持房价的大涨。但是现在投资客没有条件入场，相反的投资客还在二手房市场大规模抛售房产，这意味着未来几年房价根本就没有大涨的条件。另外，人们也没有必要担心房价下跌，通过目前的楼市政策可以看出，楼市调控政策是为了稳定楼市，不想让房价出现大涨或者大跌的行情。因此，未来3年房价的走势会以稳定为主，而对于部分热点城市来说，房价有可能上涨，毕竟这些城市的刚需群体还是很多的。

第二：房企降低负债率是大趋势

      过去我国的房地产行业一直是高负债高周转的发展，房企也是高负债高周转的运营，这导致房地产行业负债率很高，一旦房价滞涨，就可能出现问题。事实也是如此，过去几年就有很多房企出现了资金链断裂的情况，在负债率越来越高的情况下，资金链断裂是致命的。为了让房企降低负债率，国家早在几年前就出台了“三条红线”，要求部分房企降低负债率。

      目前房企的资金链非常紧张，同时还需要降低负债率，再加上很多房企准备转型，所以降低负债率成为了现在很多房企的首要任务。而在目前行情下，房企想卖房子降负债并不容易，因为不仅有其他开发商在竞争，同时二手房市场还有很多二手房业主在和开发商抢客户。因此，房企为了卖掉房子回笼资金，最好的方法就是降价促销，涨价在这种市场环境下基本上是不可能的。

      总结：虽然现在楼市政策环境很好，房价走势也不明朗，但是未来3年楼市走势很清晰，那就是以稳定为主。在这种大环境下，人们不用担心，也不用有焦虑情绪，未来的楼市将越来越适合真正的刚需购房者买房。