楼市，历史性巨变！

      目前房地产行业遇到了一个非常关键的事情，或者迎来一个历史性的转折。在过去的二十年，国内房地产的大牛市，是由经济发展、人口增长、信贷扩张等多方面的因素共振导致的，从而引发了国内房价的只涨不跌。

      似乎近些年房地产行业已经在不断发生转变，这个变化从几年前的“房住不炒”的时候已经开始了，人口增长的转折、到人均居住面积的增长等等。在诸多方面因素的变化的汇集下，或许也意味着中国房地产历史性转折的来临。

巨变一、人口发展特征将从根本改变房地产的需求

      支撑房地产发展的长期因素是人口，人口发展特征的变化对房地产的影响是最为深远的。但第七次全国人口普查的数据告诉我们，国内人口增速减缓、且老龄化将越来越严重，2022年全国人口甚至出现了近年来的数次负增长。人口增速减缓将在未来直接减少房子的需求。而老龄化将影响房地产的需求结构。

      具体来看，如果人口增量上不去，或许十年后的年轻人就不需要自己买房了，因为父辈都留有房子住。另外，大家的生育愿望不高的话，家庭会继续呈小型化发展，改善型的需求也将会萎缩。

巨变二、房地产已经不再是刺激经济的主要手段

      在过去的20年，中国经济也经历几次较大的困难，但每次困难之后，房地产无疑就被作为刺激的经济发展的手段，而每一次的刺激也就导致了房价新一轮的上涨。房地产行业曾被定义为中国的支柱行业，在一定的历史时期内，为支持中国经济的发展起到重要的作用。即便是后来不再有支柱产业这一说法，实际上房地产行业在相当长一段时期内对经济发展起到重要的支撑作用。

      但是今非昔比，高房价的问题逐渐显现出来。以及房地产行业持续发展的弊端也出来了，一个国家的硬实力最终还是依赖于科技实力。如今，高层对改变经济对房地产依赖的决心很大。所以在本次疫情对经济如此的冲击下，都没有启动房地产来促进经济发展。

      房地产作为刺激的经济的主要手段已经一去不复返了。

巨变三、保障房体系将改变住房供应的结构

      近些年来，国内的保障房建设在如火如荼的进行着，尤其是房价较高的一二线城市。对于经济发达的一二线城市，保障房将是城市住房供应的重要来源，整体住房供应结构将会改变。高房价的问题或将得到改善。

      保障房体系的建立，最直接的影响会抑制房价的上涨。长而久之，也会促使房子逐渐回归其居住属性上来。为什么这么说？一旦保障房多了，附加在房子上一些属性自然意义就不大。大家都有了，就没有特殊性而言。

巨变四、房地产或将再难得到金融的长期支持

      房地产的发展，金融因素不可或缺。但实际上，前几年金融政策对房地产并不友好，房地产的融资渠道被掐断或是收紧，不管是开发企业还是个人买房子，明显感觉贷款变难了。即便是疫情过后，货币流动性保持宽松，但是房地产行业似乎并没有感受到。我们要知道，过去房价之所以能够涨得这么高、这么快，信贷的支持是功不可没。虽然今年下半年以来，信贷政策对房地产有所松弛，但这样仅仅是为了把濒死的房地产行业救回来。等这次危机慢慢过去，房地产很难得到金融的长期支持。