2023年终盘点，园区行业10大热点回顾

      随着2023年的逐渐消逝，今年再度充斥着挑战，因为不管去年怎么样，每年都是最困难的一年。

      产业园区行业愈发内卷，从过去的卷投拓、卷招商再到如今卷服务、卷运营，行业越来越难，做的事也越来越专，但行业正逐步回归到以发展产业为重心的正轨。

      回顾即过去的2023年，看看这些影响深远的行业大事，它们是如何来塑造当前行业格局的。

Part.01

 

成都新政，改变市场格局

      就在今年12月，成都在关于支持制造业发展的政策中，提及“允许将自建的多层厂房分割转让给关联配套企业，自持比例原则上不得低于30%，区域部分经区（市）县政府（管委会）批准可分割转让”。

      尽管该政策反映出了成都的改变，但也代表着如今二三线城市的整体趋势。在产业经济上行期，严格控制产业用地有利于园区的健康发展，全自持也是园区发展的最理想状态；但在产业经济下行阶段，适当放宽分割销售限制，既有利于缓解地方平台公司的融资压力，也能吸引更多民营园区运营商参与区域产业发展。通过制造业购置厂房，既可以推动地方固定资产投资，又可以提高企业留存率。

Part.02

 

一线城市逆行招商

      今年一直在被上海、深圳等一线城市前往内地召开招商推介会的新闻刷屏，一线往二线、二线去三线、三线去四线、四线只能坐看。

      当下，不仅产业园区步入存量时代，产业也迈入了内循环阶段，这种情况下的产业园区招商愈显困难。这也直接影响了如今地方政府的产业发展战略。以合肥为例，据《合肥日报》报道，合肥市委书记虞爱华到合肥高新区调研光伏及新能源产业发展，并主持召开现场办公会。会上，虞爱华指出，服务好现有企业是最好招商引资，把握住战略机遇是政企共同责任。

      在注重招商的同时，地方政府需要投入更多资源和精力打造产业孵化能力，既要有能力吸引产业，又要有自主孵化产业的实力。

Part.03

 

中央定调产业发展新格局

      今年5月5日，二十届中央财经委员会第一次会议中，对传统产业的未来发展明确定调，重申坚持转型升级，不可随意弃之于低端产业。明确了中央对于传统产业的关注，也让各地重新审视传统产业的定位和价值，产业没有高低之分，只是在产业链上扮演不同角色。

      时间来到12月11日-12日，在中央经济工作会议中再一次明确提出了“以科技创新引领现代化产业体系建设”，明确了以科技创新推动产业转型升级以及产业附加值的进一步提升。

      随着中央的两次定调，产业园区行业未来发展道路已愈发明确。根据当前的产业发展战略，产业园区需要进一步提升产业链构建和科技创新企业孵化能力。如今的园区运营商必须摆脱地产思维，逐渐向产业生态的构建者、产业发展的推动者靠拢。

Part.04

 

上海入局工业上楼

      今年，上海正式印发了《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》，3年打造3000万平方米的工业上楼产品。

      其实在深圳推出工业上楼新政的时候，就能预料到上海必然会在工业上楼上发力，打响制造业保卫战。但在产业市场下行的当下，是否合适，还有待商榷。3000万平方米，强调低成本，对于企业的低成本，那大部分的成本压力需要园区运营商来背，提高了地方平台公司的开发建设压力，也增加了民营园区运营商参与的难题。

      在回归制造型企业本身，相比于工业上楼产品，标准厂房、火车头厂房是企业心中的首选，那么企业为何愿意选择已经制造业流失严重、产品不符合心意的上海，而放弃提供更好产品、生产制造业上下游完善、政策更加优渥的长三角区域内的其他城市呢？比如苏州？

Part.05

 

产业园区公募REITs跌到“破防”

      前有5月17日，哲库科技退租事件，导致张江产业园REIT遭遇重创，再有建信中关村REIT暴跌，园区公募REITs来到寒冬，究竟是个案还是大环境所致？

      关注办公市场或是做办公类园区的都会有一个明显的感受，如今的办公类产品明显出现了供大于求的现象，再加上企业需求的多样化、专业化，躺平收租的产品空置率普遍上涨已经成为了常态。

      相比之下在推动制造业发展的大环境之下，需要购置设备、租赁相对稳定的工业厂房市场是相对稳定，这也直接反应在了公募REITs市场中。如今的产业更加倾向于研发、生产类产品，对于园区运营商的运营管理能力也提出了更高要求。买方市场，园区的硬件水平只是门槛，园区的运营服务水平将直接决定产业企业的入驻、留存。

Part.06

 

引领式政策

上海特色园区行动方案落地

      上海在今年正式发布了《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》。《行动方案》明确，到2026年，全市特色产业园区达到60个左右。

      特色园区本身也不算什么新鲜事，更关键的是需要通过更加严格的监管，保证园区的产业特色，避免“挂羊头卖狗肉”的现象出现，挂着特色招牌，做着综合性园区的招商，对于特色产业生态的打造毫无帮助。随着各项细则的落地，特色园区需要围绕特定产业，提供更加具有针对性的产业服务，解决企业发展过程中的难题，真正起到推动特色产业发展的作用。这也为其它城市的特色产业园区打造提供了一个优质范本。

Part.07

 

FA，想开张，先招商

      FA干招商也成为了今年一大看点，究竟为何？

      最关键在于出资人的变化。众所周知，欧美资金正在逐渐脱钩，这也是为什么普洛斯、黑石抛售国内物流资产的原因。如今的出资人有了更多国家队元素，随着出资人的改变，投资需求也从过去的财富管理增值的需求，转向引入产业、培育产业的需求。

Part.08

 

Wework申请破产

传统二房东玩法穷途末路

      WeWork，曾经的共享办公空间巨头，走上破产之路。

      比起关注这一公司破产，行业更加关注的是“二房东”模式的未来。对于像WeWork这样的“二房东”模式来说，办公需求的下滑是第一重打击。更关键的是在办公需求下滑的当下，市场供大于求，产业运营抢占高地，如何通过专业的产业运营服务解决企业发展难题或许才是制胜的关键。

      未来，更适合中小型企业的不是单纯的共享办公，而是具有产业特色的专业孵化器。

Part.09

 

重振民营经济

      目前为止，今年政府共出台了106条支持民营经济的措施，重振民营经济信心，推动民营投资和创新创业发展已经成为了后续产业经济发展的关键。

      民营企业的高速发展不仅可以创造更多下游需求、提高产业发展的效率与活力、提供更多就业岗位的同时带来更多市场竞争压力，推动国有企业的管理体制改革。

      随着民营企业的信心恢复，产业发展的提速也能大大改善目前各地的招商难现象。

Part.10

 

产业运营，成为行业关键热词

      走出地产逻辑，步入运营时代，已经成为今年行业核心话题。

      2023第九届方升产业园区大会以产业运营为主要话题，为期2天的行业大会与1天的培训考察，总计近800余位行业同仁齐聚上海。以上海张江（集团）有限公司党委书记、董事长袁涛、东湖高新集团董事长杨涛、招商蛇口产业园区事业部总经理尚钢在内的30余位行业大咖围绕产业运营话题分享独到见解与实操经验，掀起了参会嘉宾交流探讨的热潮。

      在此背景之下，产业园区行业也掀起了一股产业研究院成立浪潮，正式标志着产业园区从单一的建设管理模式向产业运营模式的转变。

      随着科技创新推动产业转型升级成为园区主旋律，产业园区运营商就不得不做产业运营。产业园区为了帮助科技创新型企业度过“死亡谷”，必须要具备帮助企业解决技术革新、打开市场、企业融资以及人才招聘等关键难题。

      因此产业园区运营商的产业专业度需求进一步提高，成立专业的产业研究院成为了支持未来发展的必选项。在产业运营服务之外，产业研究院对于产业的专业研究也能在存量时代帮助园区运营商在轻/重资产拓展、产业招商中提供专业支撑。