产业园区进化论：没有“社区”的产业园还能吸引“后浪”吗？

        自1979年中国最早的产业园区——深圳市蛇口工业区正式开始运作以来，国内产业园区的发展已经经历了40余年。从最初的政府单一主导到各路产业资本、品牌房企纷纷入局，整个行业呈现高速发展的势头。

　　数据显示，截至目前我国共有各类国家级开发区639家，省级开发区2059家，各类产业园区15000多个。这些产业园区已经成为了中国经济的主要承载平台和增长动力，对GDP的贡献达到30%以上。

　　然而，“遍地开花”的产业园区发展另一面，是越来越同质化的园区建设，以及产业园区与城市生活相脱节、缺乏配套服务、难以吸聚人才等问题。尤其在中国经济转型的时代背景下，招商环境艰难使得很多过去单纯依靠土地政策的传统产业园区面临发展困境。

　　破解这一问题的关键在于转变产业园区的运营思维模式，回归到产业园最初的核心——人。

　　（▲BEEPLUS打造横琴新区人力资源服务产业园）

　　实际上，无论规模大小、基础设施投入如何、政策优惠有多少，产业园区最终发展的目的始终是让人能够呆下去。如果脱离人的需求，产业园区就很难聚集起创新的活力，也很难持久发展下去。尤其随着“后浪”一代逐渐成为就业市场的主力军， 缺乏人性化的传统产业园很难吸引他们的加入。

　　因此我们需要思考的是，什么样的产业园能够将人才聚集起来？实际上，人类的群居属性决定了“社区”对人的吸引力，只有依赖社区才能构建人类社会生活共同体。

　　同理，对于产业园区来说，只有一个空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃的产业社区，才能对人产生吸引力，从而凝聚出创新价值，带动园区价值链的延伸与拓展。

　　埃因霍温高科技园启示录——社区是创新的源泉

　　提到产业社区，就不得不提及荷兰埃因霍温高科技园。它是欧洲领先的科技中心之一，被称为「欧洲最智慧的1平方公里」——园区里聚集了来自85个国家的12000多名研发人员，187家科技企业，平均每天创造4项专利。

　　埃因霍温高科技园前身是飞利浦的一个工作园区。2003年，飞利浦决定将其更名为埃因霍温高科技园区，并开放给其它的技术公司和机构，以便从彼此的互补优势中获益。这一措施使得埃因霍温高科技园区走入了一个新的发展阶段。

　　（▲埃因霍温高科技园）

　　在重新设计改造的过程中，园区十分重视社区理念，提倡园区内部的非正式交流。因为他们相信，“有80%的突破性创新都是来自于不同专业领域之间、不同人才之间的非正式交流而产生”。

　　为此，埃因霍温高科技园在中央湖北岸打造了一个“交流街”，成为园区最核心的功能区。“交流街”里有餐厅、国际会议中心、各种商店以及健康中心、音乐厅等公共设施，目的是鼓励园区的人们离开办公桌，走出办公室，与人面对面交流。

　　同时，园区建筑内部也创造了很多交流和碰面的空间：将开放的中庭变为灵活的工作空间；把电梯建到角落里，鼓励人们走楼梯，在上下楼梯的过程中创造“偶遇”的机会。

　　（▲埃因霍温高科技园）

　　此外，园区运营方每年还会举办多达500场的交流活动，涵盖技术、商业、社交等不同类型，以连接不同领域的专业人才。

　　正是这种社区化的氛围，使得埃因霍温高科技园成为世界上最智慧的园区之一。虽然它地理位置在城市的边缘，但租金却高过市中心的园区。因为对于企业来说，进入园区不仅意味着将拥有现代的办公空间和便利的服务设施，还意味着进入了成熟的商务生态系统，可与全世界最优秀的企业和人才相互交流，拥有更多的创新与发展空间。

　　传统产业园的进化之路——拥抱“社区”

　　回到国内市场，很多地方的产业园区规划建设中，普遍以基础设施投资和招商引资为重点，优先发展生产功能，忽略产业园生活、生态功能，导致产业园成为一个封闭和独立的个体，制约了园区产业升级、向更高级形态的发展。

　　虽然近年来一些传统产业园也开启了转型之路，尝试在园区内加入商业、居住等功能，但始终没有形成理想的“产业社区”形态。因为社区的形成，并不只包括空间要素，还需要有深入的社区运营思维。

　　在BEEPLUS与珠海横琴管委会联合打造横琴新区人力资源服务产业园中，就在“产业社区”的打造上实现了突破。该项目坐落在横琴口岸对面、与澳门大学一路之隔的横琴创意谷中心位置，面积约3700平方米，由横琴新区管委会牵头主导、BEEPLUS提供项目打造的整体化解决方案。

　　（▲BEEPLUS打造横琴新区人力资源服务产业园）

　　首先在规划上，BEEPLUS就强调产业园空间的开放和促进人才交流，因此在产业园内设置了提供休闲社交的咖啡店，和可容纳50人的路演报告厅，以及方便商务沟通的楼顶露天花园等。甚至办公区也采用的是圆环式中岛的设计，给前来办理业务的人提供了一个开放、舒适的交流环境。

　　其次，考虑到人力资源服务产业园承担了横琴新区吸引澳门青年来珠海创业、促进两岸人才交流的重要任务，园区内还设置了专门服务澳门的咨询窗口，集中受理澳门人士在横琴工作、生活的相关咨询与手续办理服务，提供全方位的导办服务。

　　（▲BEEPLUS打造横琴新区人力资源服务产业园）

　　同时，BEEPLUS还将自身长期在社群运营方面的经验，引入到横琴新区人力资源服务产业园中。在提供政府人才有关公共服务职能之外，产业园还引入了多家市场化人力资源服务企业，建设人才交流服务中心，为不同领域的专业人才举办技能、社交等类型的活动，强化人才资源集聚和流动。

　　通过令人耳目一新的设计元素和人文情怀，横琴新区人力资源服务产业园在产业服务与产业社区的结合上实现了初步的突破。全新理念打造的政务空间，精细化的运营管理，为政府提供高水平的公共服务助力，促进人才聚集、推动产业创新、提供优质便民服务，成为城市创造及经济发展的核心引擎。

　　转变传统运营思维，发展新一代产业社区

　　今年8月，公募REITs试点放开申报，其中重点提及了将创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施纳入试点范围。

　　这对整个产业园行业来说无疑是有极大利好的，但同时也应该认识到，只有那些资产优质的产业园区才可能进入公募REITs试点。对于绝大多数的传统产业园运营商来说，加速转型升级必须提上议程，要转变传统的运营思维，拥抱“产业社区”，用社区化的方式让产业园融入城市生活。

　　正如BEEPLUS首席执行官贾凡所说，未来的产业园区不仅需要承担办公、产业发展的功能，更需要承载未来人们对于“美好生活”的需求，打造更高价值密度、融入甚至推动城市价值提升进程的新一代产业社区，将代表着未来“园区”建设的方向。