京南固安产业新城，临空经济未来可期
产业快讯
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2020-01-28 10:43
随着京津冀协同发展的稳步实施以及非首都功能疏解的有序推进，重点承接非首都功能的环京区域以其独特的交通及区位优势迎来较大的发展。2019年，北京市四大班子正式入驻通州城市副中心
随着京津冀协同发展的稳步实施以及非首都功能疏解的有序推进，重点承接非首都功能的环京区域以其独特的交通及区位优势迎来较大的发展。2019年，北京市四大班子正式入驻通州城市副中心，国家发改委发布培育现代化都市圈指导意见，大兴国际机场正式通航，河北建设四大自贸片区等等，在多个维度的政策利好之下，环京区域的价值得到不断夯实。
环京区域在承接北京产业转移的同时，也将承接北京人口外溢，进而带动住房需求。但受北京城市发展规划及环京各区域定位不同，环京内部住房需求并不完全平衡。整体来看，受惠于“北京东南飞”的发展规划，北京通州东部的“北三县”和南部的新机场临空经济区的发展前景相对更胜一筹。
图：北京大兴国际机场辐射城市
资料来源：中指院整理
而随着雄安新区的建设和大兴机场的通航，京南区域的发展越发重要。其中北与北京一河之隔，南接雄安，毗邻北京大兴国际机场，素有“天安门正南50公里”之称的固安凭借其环京第一圈层、立体交通大动脉的建设以及通勤时长优势成为北京产业及人口外溢的主要承接地。
京南明珠，投资吸引力凸显
固安，地处华北平原北部，京津保三角腹地，东与永清相连，西与保定的涿州、高碑店相邻，南与霸州、雄安新区接壤，北隔永定河，与北京市大兴区相望。地理位置优越，距北京天安门50公里，距北京大兴国际机场8公里，到天津新港只有1小时左右。2018年，固安入选全国投资潜力百强县市、绿色发展百强县市、科技创新百强县市，同时在京津冀城市群各区县综合评价中处于第一梯队。
图：京津冀城市群各区县综合评价情况（部分）
数据来源：CREIS 中指·地主
经济方面，固安整体经济水平居环京各县前列，发展潜力较大。近年来，固安经济发展势头良好，GDP保持较高的增长速度。经过16年产业新城的发展建设，固安已经从一个典型农业县，跃升为全国强县。2017年固安县GDP达到236.9亿元，同比增长14.8%，对比2002年增长583%，年复合增长率13.7%，明显高于廊坊其余县的平均增速。2018年固安县GDP预计突破250亿元，在2018年全国投资潜力十强县(市)评选中位列第4位，并且固安县为东北、华北区域唯一上榜的城市，未来具有较高的发展潜力。
图：2012-2017年固安县GDP情况
资料来源：固安县统计公报，固安政府工作报告
产业方面，固安持续调整优化产业结构，三产占比更趋合理，2017年第三产业占比达到62.7%。在不断扩大产业规模的同时，亦通过大量承接来自于北京的产业转移提升自身产业发展水平。“十三五”时期，廊坊市发布了固安县第十三个五年规划纲要，确定了“三区两中心”的总体战略定位，即“京津冀协同创新先行区、新型城镇化与城乡统筹示范区、国际新型空港都市区、全球技术商业化中心、京南宜居宜业微中心。”按照中等城市的标准规划建设县城，推进城区西扩南延，拉开城市发展空间，打造“两轴双城、三区五园多节点”的城市格局，7个节点型乡镇。并规划“十三五”期末，五大园区经济体量对全县GDP的贡献达到70%以上，打造2-3个百亿级特色产业集群，长远目标培育1-2个千亿级产业园区，未来将带动区域的快速发展，城市投资吸引力也将逐步提升。
图：固安产业发展规划情况
资料来源：中指院整理，《固安县2018-2035产业发展规划》
临空经济方面，固安县区域规划为空港新区，以承接北京优质要素和产业转移，发展金融服务、总部基地、商贸物流、高端商务等现代服务业和电子信息等高端制造业，承接北京非首都功能转移。固安位于临空经济区规划划线范围内，并且是唯一一个被临空经济区内航空物流区、科技创新区和服务保障区三大组团包围的区域。未来固安发展将与临空经济区规划同步，并且临空经济区内三大组团产业，都将对固安的发展起到良好的辐射和带动作用，提升固安的潜在价值。
图：临空经济区规划情况
资料来源：中指院整理，《北京大兴国际机场临空经济区总体规划（2019-2035年）》
交通方面，交通决定城市发展价值，作为京南首站的固安，现如今大广高速、106国道、新机场高速路、芦求南延路、廊涿高速、机场北线高速（规划中）首都环线高速，六条高速与大七环，“六高六轨一环线”推动固安迈向新世纪，缩短固安与北京及其他各地的通勤时间，连通板块价值，迎来区域加速发展，纵横交错的交通路网享双城生活。
凭借轨道交通+畅行高速，以及北京大兴国际机场的辐射带动，固安与北京的空间距离在逐渐缩小，跑出了城市发展“加速度”，诠释着安居于此的幸福感，也迸发出区域协同发展的新动力。
成交量探底回升，价格趋稳
回顾近几年的固安房地产市场走势，与环京整体趋势一致。从2015年年中到2017年5月近两年的时间里，环京房价普遍大幅上涨，投资客大批涌入。2017年3月22日，在北京“3·17”限购政策发布后，廊坊市出台了针对市区、三河市、大厂县、香河县、固安县和永清县的限购政策，规定非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。6月2日，限购升级，非本地户籍家庭需要提供3年及以上社保或者纳税证明。随后环京楼市一度冰封，整体供应成交大幅下降，2018年更是陷入谷底。
经过近三年的严厉调控，固安投资需求得到抑制，市场恢复理性。而且随着京津冀协同发展、北京非首都功能疏解、大兴机场临空经济区规划、交通轨道建设等各项利好的不断实施，固安楼市价值得到重新审视和充分的挖掘，居住属性愈发明显。2019年，固安房地产市场成交量探底回升，价格趋稳。随着12月中央经济工作会议定调未来发展方向，重申房住不炒，落实因城施策，以及稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制，固安房地产市场预期将进一步趋稳。未来随着承载北京产业、人口外溢需求、大兴机场临空经济区利好以及围绕大兴国际机场形成“五纵两横”的综合交通格局的不断完善，通勤时间的缩短，固安将满足越来越多的居住需求，其居住属性将得到进一步彰显。
孔雀城与城市共生长，创造美好生活
固安始终保持与时代共进的步伐，汇集休闲商务区、繁华商业区、低密生态区的多重特质，11大公园+11大教育+13大商业+12大城市配套、五轨六高立体交通网、313创新型产业格局等等都带动城市腾飞，致力于打造多重功能属性的城市活力空间，全业态缔造繁华商圈，满足优质生活需求。绿色，是固安城市发展的底色，是城市发展的需要，更是民心所向。近年来，固安县以打造京津冀生态环境支撑区和创建国家级森林城市为目标，坚持以人为本、生态优先，坚持因地制宜、城乡一体，坚持创新机制、打造亮点，力争率先在全市打造出一座“首都绿色长城”。“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的固安日益崛起为宜居宜业的京南明珠。
固安的快速发展，离不开华夏幸福(26.400, -0.87, -3.19%)固安产业新城的强力支撑；人居环境的提升和改善，也离不开孔雀城项目的打造和引领。孔雀城与城市共生长，在深入了解城市历史文化底蕴的基础之上，遵循城市的发展脉络，不断对宜居城市进行深入的探索、实践与沉淀，用生态底板建造宜居生活，从搭建生活模式入手，打造出健康、安心、活力、美好的顶层宜居住区，为城市生长倾注活力，创造美好生活。
