上海写字楼市场2019年回顾与2020年展望

2019年，在整体宏观经济承压的背景下，上海市写字楼市场已然走弱，而2020年初突如其来的新冠肺炎疫情，不可避免地会对写字楼市场造成一定的负面影响，疫情下上海写字楼市场将进一步承压，对企业、开发商、业主都是一次新的挑战。

2019年写字楼市场回顾

宏观经济2019年上海全市生产总值38155.32亿元，比上年增长6.0%。其中，第一、二、三产业增加值分别为亿元。第三产业增加值占全市生产总值的比重为72.7%，比上年提高1.8个百分点。从主要行业看，全年金融业增加值6600.60亿元，比上年增长11.6%；房地产业增加值3300.72亿元，增长5.1%。战略性新兴产业总产值11163.86亿元，比上年增长3.3%，增速高于规模以上工业总产值3.6个百分点。主要行业中，新能源总产值增长17.7%，生物总产值增长7.3%，新材料总产值增长5.7%，高端装备总产值增长2.8%，新能源汽车总产值增长2.2%。全年固定资产投资总额比上年增长5.1%，增速比前三季度提高0.3个百分点。其中，房地产开发投资增长4.9%，增速比前三季度提高0.9个百分点。市场需求根据中指写字楼版数据显示，2019年上海写字楼租赁企业的行业主要以批发零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业、制造业、金融业、房地产业为主。其中金融、TMT、专业服务业占比超五成，是上海写字楼市场的主力租户。图：2019年上海写字楼租户行业分布

资料来源：中指写字楼版空置率和租金整体经济放缓、部分企业的退租、缩减面积和外迁导致空置率呈上升趋势。根据中指写字楼版数据显示，2019年上海空置率水平达到了14.35%，较第三季度上涨1.7个百分点。其中，甲级写字楼空置率为13.98%，乙级写字楼空置率为14.65%。租金方面，受整体写字楼市场供过于求和空置攀升的压力，2019年全年租金水平呈下降趋势至4.32元/m²•天，甲级写字楼平均租金6.37元/m²•天，乙级写字楼平均租金3.79元/m²•天。从商圈来看，南京西路、陆家嘴、淮海中路、人民广场租金最高，分别为9.28、8.84、8.75、8.60元/m²•天，张江、虹桥、徐家汇租金同比跌幅最大。图：2019年上海市写字楼租金走势

资料来源：中指写字楼版大宗交易2019年上海市大宗交易成交总额较2018年有所下降，但从全国来看投资市场活跃度与北京并肩居于首位，是投资者最为青睐的城市之一。物业类型来看，写字楼成交量最大，其次是商业、酒店、综合体等。2019年以来外资准入门槛逐渐放宽，对于外资投资机构来说是一个积极地信号，而企业购置自用型写字楼的需求也相当抢眼。从区位来看，由于核心区域优质物业的稀缺以及资产价格等因素影响，我们观察到2019年大宗交易中新兴区域的成交占比有所提升。总体来看，上海商业地产发展相对成熟，投资市场仍然乐观。

2020年写字楼市场展望

新型冠状病毒感染肺炎疫情对我国经济的影响，属于短期外部冲击，但对经济中长期发展趋势影响不大。2月7日，上海市政府出台了若干政策措施，包括减免企业房屋租金，中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益，鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。未来，上海将基本建成在全球贸易投资网络中具有枢纽作用的国际贸易中心。优化货物贸易、服务贸易结构，做大转口贸易、离岸贸易、数字贸易，加快形成进出口并举、内外贸并重的贸易发展新格局，2020年上海将基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心；上海将落实外商投资法，发挥外商投资促进服务平台功能，集聚更多跨国公司地区总部和功能性机构。写字楼市场由于新入市项目增加、宏观经济放缓、疫情等因素影响，预计2020年上海市写字楼空置率还会有所上升。租金方面，12月份全市平均租金已出现小幅回升的趋势，尽管疫情的突现对短期内租金回暖有负面的影响，但中长期考虑上海经济基本面仍然乐观，预计2020年上海写字楼租金下行压力将会有所缓解。具体如下：业主方面在疫情的影响下，企业的收入减少，尤其对于中小企业租金负担较大。在这种情况下，一方面，政府应当对受疫影响较为严重的行业或企业给予适当的政策支持和经济补贴。另一方面，业主也应当积极响应对策，给与一定的优惠或免租期，与企业共渡难关。以避免疫情过后大量的违约、退租情况的发生。供应方面受疫情影响，年初的新增供应会有所放缓，但随着企业生产节奏的慢慢恢复正常，供应量也会慢慢恢复到正常水平，整体供应较大的趋势不会有质的改变。运营方面疫情期间，出于政策和安全考虑，企业对办公区域的环境要求、装修材料、新风系统等要求会有进一步提高。线上办公也受到更多企业的推崇，提高了大家对线上办公及交流的接受度，也对未来企业寻求办公空间提供了新的方向，对写字楼运营商也是新的思路和挑战。投资市场尽管受疫情影响短期内投资的负面情绪会有所增加，居家隔离对于交易进度也有所影响。但中长期来看，上海作为金融中心和国际贸易中心，随着长三角一体化的进一步推进，将吸引更多的外商投资和企业进驻。此外，未来商办市场巨大的供应也为投资者提供了更多的选择，上海相对成熟的商办市场和交易模式将持续吸引更多的机构投资者和买家，投资市场预期仍然乐观。