随着国家经济由高速增长转向高质量发展，产业结构不断优化，城市化进程不断加速。我国产业地产逐渐从粗放式发展过渡到了以质量为前提的阶段。

产业园区发展至今，园区运营方式、体系逐渐升级。

在产业园招商运营中，我们经常可以看到某某园区出租率达到100%的消息。

那么，产业园出租率能封顶的主要原因是什么？

定位准确

顺应“天时”。园区定位和产业规划，这么多年一直都是园区开发的第一步，也是最关键的环节之一。

许多园区在建成之初急于求成，为了快速回笼资金、拿到“成绩”，忽视了产业定位的“火车头”作用，导致园区招商混乱，产业五花八门，无法形成规模效应，严重影响园区可持续发展。

事实上，园区产业定位的选择，要顺应“天时”。不同的地区适合做的产业链生态是不同的，有些地区在某一产业上可能具有天然的优势，比如新疆、宁夏、 甘肃地区，具有稳定的风光资源和地域面积，就非常适合发展新能源产业。

占据“地利”。主要体现在园区地理位置的选择上，以近国道、高速、铁路、机场等交通便利的区位为主，好的产业园区大多处于城市的交通核心区域。

推动“人和”。有的产业园为了满足政府对于产值、纳税等需求，招引企业的时候来者不拒，不仅不符合园区“初心”，还难以构建地方特色产业链条，不利于园区长期稳定发展和后续招商引资。

园区在招引企业的时候，应该秉持审慎的态度，除考虑产值纳税等因素外，还要考虑招引企业是否符合园区自身的定位，能否为园区聚集产业链贡献力量。

天时、地利、人和三者具备，是产业园出租率封顶背后最基本的实现要素。

我们可以看到有许多优秀的园区，其产业链纯净度高，为之后的产业融合发展、生态运营打下了良好的产业基础。

招商前置

产业招商运营应从规划阶段开始。

来看一张产业园区从规划到运营的前后对比图

传统的产业园区建设周期中，往往经历“产业规划设计、园区施工、园区招商、园区运营”等一系列流程，这一套流程下来可能需要N年的时间，招商工作往往放在园区建设之后才开始，等建好之后“黄花菜都凉了”，优秀的企业可能已经被其他园区抢先拿下。

所以，招商工作应该应该放在园区设计和建设之前。

此外，不同的产业对园区配套的需求、对空间建设的要求截然不同。

比如精密制造类型的产业，对震动、空气条件等方面控制的要求比一般企业要严格，如果园区不能确定“客户是谁”，根据产业的需求来开发配套，后期很容易出现配套载体、设施“不好用、用不上”的情况，即使园区建成，后期招租也是个大问题。

载体设计

生产、办公、研发各有不同的职能，需要配套不同的载体。

园区明确自己的产业定位和招商企业群体之后，载体、设施的设计建造才能更符合企业要求。

厂房，核心在于生产制造；研发中心，核心在于研究开发新技术、新产品；写字楼，核心在于人，以办公人员的需求为主体。

许多园区并没有考虑清楚生产、研发和办公三者之间的差异，经常把三者混为一谈，这么做其实偏离了企业入驻园区考虑的不同职能的差异化需求，最后导致空间的浪费和招租困难。

在园区初期规划设计中，就应该全面考虑招引企业的需求，建设完善的载体，配备充足的设施，很大程度上可以减轻招商引资工作的压力。

价值服务

在产业运营越来越“卷”的今天，园区服务的专业性和不可替代性逐渐成为影响产业园出租率的一大关键点。

对于入驻园区的企业而言，真正有价值的是园区能否提供满足企业发展壮大的专业性产业服务。

企业能否通过园区扩张业务，扩大生产？企业能否链接到更多的资源？产业园是否有较好的人才效应、产业链聚集效应？等等一系列问题都是影响产业园招租的要素。

像北京的“中关村”、深圳的“深圳湾科技”都是典型的通过价值服务（人才、技术、资金等）生产要素供给，逐步吸引产业链上企业聚集，形成产业发展网络。极大地解决了企业在人才吸纳，市场开拓、上下游链接等痛点问题，最终形成“一屋难求”的综合性产业发展格局。

如今，产业、企业不断提出新要求，全国各地产业园区发展新旧交替，不断推陈出新。

产业园如果要在各地的激烈竞争中达到高出租率甚至满租的水平，就要打破传统规则，不断向内寻求突破。