论道：产业地产乱象-产业地产为什么不做产业
产业解读
556条
2020-07-08 09:45
在新一轮技术革命与产业结构升级的基础上，以新基建、数字经济、服务业发展、城市配套完善为关键词的服务经济时代真正来临，城市产业重构加速。 但作为城市产业发展重要一环的产业地
在新一轮技术革命与产业结构升级的基础上，以新基建、数字经济、服务业发展、城市配套完善为关键词的服务经济时代真正来临，城市产业重构加速。但作为城市产业发展重要一环的产业地产，近年来频繁出现诸多乱象。
发展之痛：产业地产为何乱象丛生？
产业地产是产业的载体，两者相互依存、相互促进。产业地产依靠市场环境和产业驱动，受产业发展政策影响较大，有强专业性、强区域性、大投资、长投资回收期等特点。这意味着产业持续运营是决定城市产业地产发展成败的最关键因素。
然而，当前产业地产与产业之间存在明显脱钩，产业地产呈现众多“乱象”。
1） 城市对产业发展的认识不清晰，盲目上马项目。城市在产业顶层设计上不完善，不清楚适合发展哪些产业和产业链环节，甚至一味追求“高大上”、科研创新集聚或引进行业龙头，盲目上马产业地产项目。政府在选择运营商时，未深化政企合作模式，规范土地用地条件，更给了产业运营实力不足的企业“挂羊头卖狗肉”的机会。
2） 开发企业运营乏力。大量产业地产项目的开发企业缺乏运营能力，投资人也大多没有实体产业，导致项目开发后未确定明显的产业方向和目标。建筑的使用目的与内容往往在不断更换，甚至很大一部分就是烂尾。如果城市产业发展定位不清，将陷入更深的恶性循环之中。
3） “泛商务化”加重城市商务地产泛滥。由于没有实际的产业内容，诸多项目被开发企业作为写字楼（商务楼宇）、企业独栋（办公别墅）销售。由于项目位置大多较差，导致售价低廉，进一步打乱城市商务楼宇市场环境，加重写字楼市场危机。
4） “不搞产业只卖房”。据不完全统计，由于运营能力匮乏，开发企业投资的产业地产项目，超过70%用于产权销售，多数后续产业内容方面把控缺失，致使产业混乱，产业的生态链遭到破坏，产业生存困难。
总之，产业地产多成为企业大规模圈地造房的噱头，产业发展有名无实；或是引入的产业和企业无法匹配城市产业发展需要，部分项目甚至沦为“只要是企业都能进”的钢筋写字楼群。
认识革新：产业地产不仅是产业载体，更是产业发展模式
时代进步、产业更新，产业地产内涵也随之发生颠覆性变化 ---- 从传统的工业地产（标准化或定制化工业厂房）拓展为综合开发、集约化经营的多功能综合性商服地产；不仅仅是一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。
这一变化推动产业地产在内容和形式上有了实质性突破。
形式延展：产业地产的范畴从产业园区，再拓宽至总部基地、商务花园、孵化器，甚至城市区域级别的科学园/技术城、高新技术加工区、产业新城和产业带。
功能扩展：产业地产应包含一切能产生经济效益的服务功能（即：运营），如行政管理、生产加工、物流配送、商务/商业/金融/生活/人才服务、科研活动、休闲活动、会展与会晤活动等。它们同样对产业发展产生重要价值。
不可控因素：产业地产的商业模式设计困局
除上述认知偏差外，在产业地产开发投资的商业模式设计上，也存在很多不可控因素。
缺乏坚定的产业规划：不管是地方政府还是引进的产业运营商，多缺乏对城市产业发展的持续产业规划（产业体系、主导产业及核心产业链环节的筛选和确定，政企合作门槛和土地的用地开发条件设计等），几乎都是来啥要啥、有啥接啥、一个领导一个样…。对产业的变化趋势、整体产业发展或升级转型思路、自身区域发展条件等没有坚定的信念，导致投资人在商业模式设计上难以始终如一。
不能有效的规划实施：招商资源不到位、运营经验不足，使得产业规划很难实施到位。由于产业招商与落地实施之间存在很多环节，地方政府、特别是产业运营商，都会出现管理服务漏洞、承诺不到位等问题，导致产业地产周期变长，前期设计的商业模式很难实现。在强大的资金压力之下，销售变现自然而然成为运营商最现实的手段。
应该注意的是，目前流行的产业平台化运作模式在促进城市产业发展上有自身优势，也必须建立在产业顶层设计完善、招商运营资源与运营经验丰富的基础之上。看不到这一点，就容易产生因果倒置的错觉，以为有了产业平台化运作就万事大吉。
