产业地产为何诞不出“贝壳”？
产业解读
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2020-07-31 09:10
近日 贝壳找房正式递交公开招股书，拟在纽交所上市，高盛、摩根斯坦利、华兴资本等任联席主承销商，计划募资30亿美元。 如果一切顺利，贝壳找房将成为今年最大规模的赴美IPO。 根据公开
近日贝壳找房正式递交公开招股书，拟在纽交所上市，高盛、摩根斯坦利、华兴资本等任联席主承销商，计划募资30亿美元。如果一切顺利，贝壳找房将成为今年最大规模的赴美IPO。
根据公开招股书，贝壳找房的上市资产主要包括三个部分：中介链家、聚合平台贝壳、金融等住房服务。截至2019年，贝壳找房拥有4.2万家门店、45.6万名房产经纪人；促成了220万笔房屋交易，实现交易总额（GTV）2.13万亿、营业收入460亿。
「我们借助网络和大数据的力量，彻底地重塑了这个行业」，贝壳创始人、董事长左晖在招股说明书的公开信中说。
珠玉在前，产业地产是否也可仿而效之？服务B端企业的房屋交易，会否诞出产业地产版的贝壳找房？
本篇推送就来讨论下这个大胆的想法，欢迎各位在留言区分享你的宝贵见解。
1，寂寞
相较于热闹的住宅地产，面向企业选址的产业地产就是个寂寞。
寂寞的表现之一，就是数字化基础设施和公共服务的匮乏。
从早年的乐居、搜房，到新生代的房多多、明源、贝壳找房、居里等，齐刷刷都生长在C端住房领域。在资本充沛的头几年间，也曾出现过空间家、优办等企业选址平台，但遗憾的是这些平台很快归于沉寂；目前市场仅余某些主攻写字楼租赁的选址交易平台。
如果有痛点就有创新，那么企业选址领域应该充满机会。
根据统计局数据，2019年全国新登记注册市场主体数量为2377.4万户，日均新登记的企业主体2万余户。粗略估算，若其中1成企业需要实际的物理空间，那决策者比对空间、价格、服务、政策、交通的时间和精力便相当不菲。如果有平台能够提供更好的信息易得性和透明度，或完善必要的交易环节，将极大提高企业选址的效率。
除了「提升体验」的需求，空间供给端也是推动力。
市场上有大量产业园和写字楼等待填满，但是客户的来源渠道却并不稳定。一方面是对客户线索的需求迫切，一方面是针对性服务机构不足，这成为园区方的深切痛点。可以说，作为企业选址的另一面，招商引资长期以来也在低效挣扎。
痛点够痛，很多业内人相信，互联网平台在产业地产领域也可以大展拳脚。
2，障碍
不过，一定时期内，贝壳模式在产业地产领域恐难以实现。
贝壳模式下，住宅房产交易被重塑有3个关键，即住房数据标准化、服务供应商专业化、交易流程标准化。这是移动互联网改造传统行业的典型三板斧，也是大幅提升交易体验的关键。
具体来说，贝壳找房建立了涵盖2.26亿套房源的楼盘字典，类似于美国MLS（行业全开放房源联卖系统）；建立了包括4.2家经纪门店和45.6万名经纪人的经纪人合作网络ACN（Agent Cooperation Network）; 建立了Link SaaS系统，将交易从离线迁移到在线。同时，不只是做平台，贝壳找房旗下的德祐和链家本身就直接提供房屋买卖中介服务。
建立这个线上+线下相结合的系统，链家+贝壳用了足足18年，投入了海量技术和资本。
招股书显示，贝壳找房2017-2019年连续亏损，亏损额分别为5.38亿元、4.28亿元和21.9亿元，其在招股书中表示，「预计将来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展我们的业务，这可能使我们更难以实现盈利，而且我们无法预测我们是否会在短期内盈利，甚至或根本无法实现盈利。」
同时，产业地产的独特性，使建立贝壳式的互联网基础设施难上加难。
第一，产业地产的社会化程度很低，专业招商发育不良。一位业内人士指出，产业地产当前普遍面临招商难、运营难、盈利难的问题，金融、研发、营销、广告等外围服务业发展滞后，整个行业的基础设施不完善、不配套。体现在招商引资这个版块上，除了知名度较高和偏向服务大型企业的五大代理行，其它专业机构小而散，没有头部集聚效应。
第二，企业选址低频、非标、长周期，成交不稳定。选址中国的一项调查显示，56.8%的企业选址需要1-6个月，24.7%需要6-12个月；而住宅的平均成交周期仅为90天。同时，由于供大于求，企业选址是个典型的买方市场，政策、优惠等非标因素在最终决策中扮演了很重的角色，“一事一议”是产业地产领域最常见、最典型的话语。这些特点都加大了专业机构的生存难度。
第三，产业地产的数据标准化难题待解。《2020中国产业园区上市公司白皮书》显示，截至2019年10月，我国共有各类国家级开发区628家，省级开发区2053家，各类产业园区15000多个。据笔者了解，每一个城市都有各式各样的产业园区，其中又包括厂房、实验室、办公楼、宿舍等综合形态，对纷繁复杂、形态各异的园区进行数据化处理，并非易事。
可以说，贝壳找房是时代的企业。没有急速成长日臻成熟的市场，没有实力雄厚的耐心资本，没有富有扩张精神的企业家，诞不出这样的平台。
3，萌芽
不过，服务于产业地产交易的互联网沙漠也在自我拓荒。
选址中国在去年底对200多位业内人士进行了一份问卷调查，结果显示，他们获取选址线索的Top3渠道是中介、互联网平台、同业交流。从企业端，通过互联网进行前期信息收集、完成初筛也是必备步骤。
显然，产业地产已越来越倚重互联网平台，并期待更加适用的工具。
现在，有3股重要的力量正在尝试提供这种工具。
第一种力量，是写字楼交易平台扩张，延伸向产业地产。
相对于产业地产，商办地产更容易搬到网上，其互联网平台的发展也先人一步。现在，这些平台开始把触角延伸到产业地产领域，这既是其业务的自然扩张，也是产业园区逐渐城市化的必然。
第二股力量，是政府主导的线上平台建设，上海、深圳等已经试水。
比如，深圳推出了「深圳市产业用地用房供需服务平台 」，其一端发布产业空间，一端收集企业需求，意在实现双方的信息互通和对接；其线上房源包括市场产业用房、创新型产业用房两类，不但支持720全景看房，还可查看全市产业地图，并匹配有平台专享的金融服务。
上海于2019年11月上线了「上海市产业地图」，重点聚焦融合性数字产业、战略性新兴产业、现代服务业和现代农业，从空间和产业两个维度形成现状图和未来图，以供企业查阅。
第三股力量，是企业选址专业机构的发力。虽然发展缓慢，近年间招商中介也慢慢发展出品牌化公司，从线下到线上，积极开发运营互联网平台，这种成长路径看起来颇为接近贝壳模式。
无论这些力量成功与否，探索本身，就会让企业选址愈加高效。
撰文 | 江珊
来源 | 选址960
