我国物流地产发展的趋势研判
产业解读
556条
2020-08-18 09:59
物流地产是指经营专业现代化的物流设施载体，近年来我国物流地产行业虽然在快速扩张，但人均物流地产面积与发达国家之间仍存在差距，作为全球最大的快递市场，我国物流地产仍有较大
物流地产是指经营专业现代化的物流设施载体，近年来我国物流地产行业虽然在快速扩张，但人均物流地产面积与发达国家之间仍存在差距，作为全球最大的快递市场，我国物流地产仍有较大的发展空间。
国内疫情渐渐平息，大部分城市慢慢恢复了往日的车水马龙，但国外疫情却有了暴脾气，确诊人数节节攀升。
无论国内还是国外，在这场抗疫大战中，你会发现物流是名正言顺的背后英雄。补给隔离期居民大量生活用品，运送医疗物资，支援国外物资，哪里都离不开它。
其中菜鸟物流依托国内150多座电商仓储园区所构成的智慧供应链，持续向湖北输送各类物资。而万科旗下的万玮物流也无偿开放了全国27个城市59个物流园，用于应急周转仓储及多温区食品物流储存运输。
嗅觉灵敏的房企原来早已入局物流地产，除了万科，碧桂园2017年入股中集产城，绿地战略合作中远海运，远洋频频收购物流企业，荣盛联合菜鸟，姿势不同，但方向一致。不过也有业内人士表示，房企做物流地产，进不了前三，很危险。
物流地产是指经营专业现代化的物流设施载体，近年来我国物流地产行业虽然在快速扩张，但人均物流地产面积与发达国家之间仍存在差距，作为全球最大的快递市场，我国物流地产仍有较大的发展空间。当前市场主要参与者，按地产商性质划分，包括专业物流地产开发商、综合地产开发商以及行业外来者（主要是电商和物流企业）三类，按资金性质划分，包括外资（普洛斯、安博、嘉民、丰树）、国资（中储股份）、民资（宇培、易商红木）三类。市场竞争格局整体表现仍是“一超多强”，从市场份额和仓储面积来看，外资企业仍然占据绝对的优势，但国内企业正在奋起直追。当前发展总体趋势，综合分析研判，飙马认为核心表现在以下几方面：
一是基础设施。高标仓是未来的发展方向。新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。
二是参与主体。主体多元化是当下最主要的特征。除原有传统物流地产商以外，传统地产、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场，主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新。
三是园区迭代。由于阿里巴巴与京东智能化仓储体系的建立，对于依靠租赁收入的传统物流地产造成了极大的打击，使其收入不断缩水，由此引发仓储物流地产模式向4.0智能化仓储模式迭代。
四是投资策略。目前物流地产已经进入优化调整阶段，单打独斗不再成为企业首要选择，在投资策略上参与方更倾向于强强联合，突破市场壁垒，不断提高自身发展优势。如股权收购，强强联手。房地产开发商和金融机构会利用自身资金及资源优势，通过股权收购具有开发运营经验的物流企业，来解决 “固投多、运营难、资源依赖程度高”三大难题；如战略合作，盘活“存货”。专业物流地产开发商与持有“存货”的基金、房产商或者区域有土地资源的国有企业战略合作，盘活手头闲置资源，提高资金周转率等。
五是关注新领域和细分市场。物流地产已经脱离“跑马圈地”的时代，各方参与者关注新兴需求创造的机遇，将注意力重点放在新领域（旧城改造）和细分市场（冷链物流、医药等新物流体系）。
六是政府导向。产业集群是未来仓储布局的核心要求。简单的仓库和传统的物流园已无法满足当下政府的需求，土地资源稀缺，地方政府倾向拿出更多土地做物流产业园集聚区，聚合物流业态，产生聚集效应。
中国物流地产市场是否存在供过于求的问题？
实际上，在中国消费市场规模与美国并齐且电子商务市场已遥遥领先的前提下，中国的高标库物流空间却仍远远小于美国。中国的高标库物流空间却仍远远小于美国。这意味着，中国高标库市场总体上存在很大的发展空间。
在一线城市中，由于需求旺盛且由于土地供应紧张而使得供给受限，最终导致出现供不应求的问题。但在一些供应充足的二线城市中，其确实面临空置率上升的风险。不同市场的供求问题也“因地而异”，因为在更为细分的市场中，供应过剩的问题通常会变得比较显著。
近期REITs的相关政策发布将对中国物流地产市场产生何种影响？
4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，这一举措对市场而言无疑是一个积极信号。值得一提的是，该试点计划将重点放在基础设施上，其中包括了物流仓储物业。受益于物流地产市场中长期可持续的良好发展势头，飙马预计公募REITs将为投资者开辟新的投资平台和渠道，推动市场流动性以及透明度的进一步提升。
中国加快新型基础设施建设的举措是否会对物流地产市场产生影响？
中国加快新型基础设施建设，旨在通过改善5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施来提升国家经济水平。对于物流和仓库领域而言，新的基础设施建设可以为加速智能仓库的兴起提供助力。例如，仓储人员可以通过安装传感器和跟踪系统来监控库存的接收、存储、拣配和运输。仓库开发人员亦可利用此类技术为租户提供服务，以帮助优化其在仓库中的业务运营。
在未来，是自动化仓库将大行其道还是传统仓库依旧鼎盛？
预计，未来中国高标库的自动化水平可能会逐步得以提高。部分需要大规模使用仓库空间的大型企业可能会拥有此类资源，并且已经在投资具有高度自动化水平的仓库。除此之外，鉴于用户资源和需求的差异，我们预计市场上将出现不同层级的自动化和技术应用程序。同时，行业和货物类型的不同也意味着仓储空间自动化水平将有所差异。例如，运动服装品牌可能比传统家用电器更快实现仓库的自动化整合。
