产业地产是房地产行业的好赛道吗？
产业解读
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2020-10-04 13:32
在住宅房地产受到越来越多的政策调控之际，很多房企都进行很多思考和尝试，去寻找另外的赛道进行发展，既是为了寻找新的业务增长点，也是在分散投资风险。商业地产、养老地产、文旅
在住宅房地产受到越来越多的政策调控之际，很多房企都进行很多思考和尝试，去寻找另外的赛道进行发展，既是为了寻找新的业务增长点，也是在分散投资风险。商业地产、养老地产、文旅地产、产业地产等，都是大家关注的领域。
显然，在过去的几年里，产业地产显然是一种备受大家关注的领域。很多住宅房企都去尝试去做产业地产，但到目前为止，似乎没有做的特别成功的，有些甚至是铩羽而归。那么产业地产到底是不是房地产行业好的赛道？
在这个领域做过的人，几乎明白一个道理，产业地产并不是那么好做，全国还有出现一种十分成功的模式，也并没有被市场一直认可的领导者。虽然在不同的区域有一些做的比较出现产业地产开发企业，但是他们的优势往往只是体现在某一领域，比如说招商运营领域、或是产业投资领域，系统的竞争优势并没有形成。
这个究竟是为什么？据笔者的分析，产业地产之所以没有形成一家或是几家“巨无霸”的领导型企业，主要原因在于产业地产一直有一个“梗”——退出的难点迟迟未能解决。对产业地产有了解的人知道，国内工业用地上建起的建筑物一般都是不允许散售的。对于用来使用的客户影响不大，但是对于开发企业来说，那就是一个问题，开发企业在工业用地上建立的厂房、办公楼、配套等只能通过租金来回笼。这样靠“收租”来回笼现金，即便是能够赚到钱，也很难持续把规模最大，因为开发企业在前期开发物业的时候沉淀了大量的资金，谁也不能拥有足够的资金沉淀来开发这个物业。
目前国内少数城市在尝试工业用地上建设的物业可以散售，但是似乎并没有解决根本问题，为什么？因为产业地产面向的客户群与住宅地产完全不一样，前者是企业客户为主，后者是个人客户。企业客户的决策相对于来说都比较理性，而个人客户很容易出现冲动性购买。另外，购买厂房物业对于大多数客户来说并不是刚需，他们宁愿去租。所以即使在一些城市允许工业用地上建设的物业允许散售，销售的情况也并不理想。
其实，根据笔者的观察，产业地产的客户特征，其实也不太适合把物业散售。产业园区的经营需要形成一定的产业聚集，搭建一些公共服务平台，这样才能把项目经营好。如果把物业散售出去，开发企业是很难把这些事情做好。
目前国内很多产业地产开发企业都在努力在快速回笼现金（散售）和把园区经营好这两个方面进行平衡。那么在回到开始那个问题，产业地产究竟是不是好的赛道？
产业地产相对于住宅地产，政府的态度完全不一样，对于产业地产，绝大多数政府是欢迎的，希望产业地产开发企业能够通过园区的运营把产业导入到该区域，带动区域的产业聚集，带来产值和税收，拉动区域的经济增长。这样看来，似乎产业地产确实是一个不错的赛道，毕竟在国内做房地产相关的生意，政府的态度还是很重要的。
但产业地产要作为一个真的好赛道，必须解决那个“梗”，就是退出的问题，如果这个问题解决了，产业地产或许真是一个不错的赛道。目前来看，国内在未来也许真的有机会解决这个问题，公募REITs的开放为产业地产的发展带来了曙光。
