方升研究|地产界新变局：运营为王的时代到来！

01园区运营成时代最强音

早期，各大园区企业靠给各地政府规划和编制一个宏伟的发展蓝图和美好的未来往往就能轻松拿下项目。相对应的产业地产商的商业模式也很简单，拿地—建载体—卖载体—走人，简单、粗暴、直接。但随着经济社会的变化，行业的深度发展，政府逐渐意识到早期美好的蓝图和故事依旧高高挂起，而产业地产商早已抽身离开，留下大批空置的园区载体和参差不齐的园区产业，让政府不得不回归冷静。

为了让产业园区回归正确的轨道，2018年1月12日，北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，出台了系列关于产业地产的突破性条文，主要有园区开发企业不得分割销售、应100%自持，不得转让股权；而2019年5月23日北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知（京建发〔2019〕217号）》，首次在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售。此文件一出，业内均说北京产业地产已死。

除了北京，南边的深圳2018年6月发布了《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》，鼓励旧工业区进行综合整治，但其后陆续发布一系列严控政策，严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，工改工回归产业升级本质。

虽然目前只是北京、深圳等一线城市出台了相关的严控政策，但是这不得不说是一个行业信号，免不了其他城市会在一线城市的示范效应下纷纷效仿，最简单的便是目前其他地方政府与企业谈项目时均在不断提高企业自持比例。各项政策的背后实际上代表了政府对于产业地产的鲜明态度：产业园区的本质和使命是发展产业。

除了政策的调整，产业客户的需求也在发生着系列变化，在满足基础办公和生产条件的基础上，产业客户更加倾向于硬件、软件等各项配套均完备的区域。

经济大环境的变化，政策的倒逼，产业地产商的商业模式也在发生变革，早期赚取土地红利的模式难以为继，未来产业地产商的商业模式必然从依靠土地增值转向资产增值。要实现资产增值，必然要求产业地产商破除地产运营的思维，以政府客户、企业客户为导向，做好园区运营全生命周期的打造，创新运营，形成园区运营的核心能力并实现复制和输出。

总而言之，产业园区进入了存量运营的时代，园区运营商唯有深耕产业，精细运营才能博得一番天地。

02 园区运营≠园区服务

无论是外部环境变化，还是园区运营商自身发展需要，都要求园区运营商必须打好运营的牌。园区运营到底是什么？值得注意的是园区运营并不就等于园区服务，不是简单的物业服务或者提供代办工商税务登记、提供一个APP就能称为园区运营。

所谓的园区运营，实际上贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制；始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造为终极目标；不仅要为入驻企业提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当合伙人，与入驻企业共成长。

因而，园区运营必须前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是一个后期配套服务部门。如果一个运营者在后期介入，木已成舟，发现产品和产业是完全割裂开的，运营就真的只是园区物业服务了，毫无运营的意义。

而园区运营的最终目的是要通过全生命周期的运营创造最大化的价值。

首先是满足政府价值需求。对政府而言，发展园区的首要目的是履行经济职能，导入产业，产生税收，引进高端人才，实现地方经济的可持续发展。而园区的核心是产业，产业的基础是企业聚集，因而，满足产业企业的诉求，为产业企业创造最大化的价值，进而实现园区产业的发展，便是园区运营的核心使命。

而园区运营商必须认识到的是如今产业客户的价值需求除了最基本的载体和物业服务需求，更为真实的需求是经营诉求、管理效率诉求、低成本的融资诉求等更为贴合企业发展的需求。

因而，园区运营商要做的便是成为园区企业的事业合伙人，对园区所有企业经营状况进行充分了解，了解它的营运和上游需求、核心竞争力、和产品的市场方向，助推企业成长。另一个方面，围绕园区产业，将生态链做长，生态圈做广，全方位融入产业发展之中。

最后，园区运营商通过提供物理载体，构建含运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导等要素的平台或生态圈，搭建高效科学的运营体系，全方位、多层次的运营，从而提升园区资产价值，突破传统的盈利模式，实现企业自我价值的最大化。

道理很简单，但是不得不承认，园区运营涵盖专业领域非常广，涉及公共关系非常多,是一个周期相对长、复杂程度高的系统工程，而且效果也并不能立竿见影，需要认真、耐性与毅力,可以说园区运营是一个“细节工程”或者“良心工程”。

03案例解析

具体如何做园区运营，由于各个区域、政策、产业等条件的不同，难以有一个标准的普适性的细则，如今较为普遍的现象是大小园区都在联合多方资源打造服务平台，其核心要义是通过资源整合形成资源互补与共享。值得注意的是构建平台是一回事，平台是否真的在良好的运行，能够为产业发展提供帮助，在促进产业发展的同时运营商能够获得利润，实现政府、产业企业、园区运营商的多方利益才是构建平台核心。跟着园区产业跳舞，真正创造最大化价值，才是评判园区运营好坏的一个标准。

如鸿坤产业集团，作为北方后起的优秀园区运营商代表，站在运营商的角度，用资产运营、资源整合的方式，融入创新元素和理念，打造全链条的产业服务体系，精细化的做好园区和城市运营。

鸿坤产业拥有产业园区专业开发团队，提供标准化的产品开发的同时，结合产业不同需求，定制特色产业载体，以满足产业客户的个性化需求。

（2）园区产业定位方面

为更好地服务科技成果转化与落实高质量发展诉求，鸿坤产业在园区营建方面，聚焦特色主题化园区，将园区的发展精准聚焦在1-2个主导产业，如鸿坤·金融谷项目聚焦金融和科技产业，鸿坤·云时代项目重点围绕电子商务和移动互联网，而鸿坤·国际生物医药产业园布局生物医药产业；围绕主导产业，同时引入一些高精尖的特色产业，精细定位园区产品。

（3）园区运营服务方面

鸿坤产业以企业客户为核心，打造创新服务生态体系，构建完整的产业生态服务体系。一方面提供面向企业、员工、社群、产业的发展所需的全方位的服务，如，为企业提供产业资源、政企服务、金融服务、企业孵化等。

另一个方面，整合多方资源，加强和政府、协会等的合作，构建了产业服务、股权投资、物业服务、智慧园区、配套商业五大平台，在产业服务方面除了提供企业所需的基础通用服务，针对不同的细分产业领域，如生命健康产业、数字信息产业等更是提供专业性服务。

以代表性项目鸿坤·金融谷为例，以“产业生态”和“景观生态”相结合的“双生态”设计理念，为入园企业打造汇集绿色生态办公、资本市场快速通道、高端文化交流和健康餐饮休闲于一体，涵盖企业总部、商务办公、餐饮休闲等融合业态，并持续完善“创新服务生态圈”的搭建，为入园企业提供产业促进、载体配套及产业社区等创新服务，其运营服务项目可以细分到350多项，从根本上实现了“创造最佳客户体验”的目标。

（4）产业培育方面

而在产业培育方面，鸿坤产业依托鸿坤集团旗下资本业务集团，鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等多样化金融板块，为不同成长期的企业提供针对性的服务。

通过细致入微却又行之有效的园区运营和产业深耕，构建良好的园区产业生态，一方面鸿坤产业各大园区招商引资成绩显著，以鸿坤·金融谷项目为例，截止2018年，园区入住率高达98%，其中高科技企业占31%。据不完全统计，2018年园区产值规模达40亿元。

另一个方面，鸿坤产业始终秉持着“打造产业生态，提升城市价值”的发展理念，为入园企业持续提供覆盖企业成长全生命周期的运营服务，成为北方产业地产行业中精细化运营的典型样本。目前鸿坤产业已经开始反哺集团的地产业务，成为鸿坤集团旗下的重要业务板块，并且鸿坤产业积极外拓，目前全国已布局15个园区，实现了模式的成功输出和复制。

未来，产业导入和园区运营是园区运营商的核心竞争力。但必须承认的是园区运营涵盖园区的全生命周期，周期长、涉及面广、见效慢，通常需要几年才能看到运营的成果，仅凭园区运营商的力量难以实现，需要政府、企业多方协力，实行跨界合作链接，才能事半功倍。