“轻资产”模式成为产业园区风口？“由轻转重”又是为何？

 作者：李雪松

 和君咨询 业务合伙人

 和君咨询产业园区事业部 资深研究员

 北京和创瑞智管理咨询公司 副总经理

一、德必上市

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（下称“德必集团”）于2021年2月10日成功在深交所创业板挂牌上市，股票代码为300947，股票简称“德必集团”。“德必”源自于《论语·里仁篇》名言“德不孤，必有邻”。目前，德必集团主要从事文化创意产业园区的策划定位、设计、改造、招商和运营管理，是一家国内领先的文化创意产业园区运营服务商。

而在之前的2020年4月21日，同样一家做园区“轻资产”运营的公司锦和商业也登陆了A股，成为该行业上市第一股，而德必集团则成为园区行业在创业板上市的第一股。

德必集团以满足中小微文科创企业的需求为中心，以园区创新设计和运营管理能力为基础，对大中城市内的各类既有建筑、低效老旧存量物业，进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史脉络的同时，提升旧建筑的使用价值和商业价值，为文科创企业提供创新舒适的办公环境，实现产业集聚，并提供精细化和专业化的运营服务；最终形成产权持有方、入驻文科创企业、园区运营商三方的共赢发展，助力经济创新发展，促进社区、街区的持续繁荣。

德必集团创立于2011年，十年来，公司紧跟时代脚步，在国家文化产业振兴、大众创业万众创新、腾笼换鸟等政策的支持下，不断扩大公司规模、提升公司盈利能力。

目前，中国房地产市场已经进入了存量市场唱主角的市场。园区重资产转不动了，自然就要转向轻便灵活的园区轻资产。

目前，德必集团在创意设计能力和园区运营管理能力方面已经具有独特的优势，先后打造了“德必易园”、“德必WE"”、“德必运动LOFT”系列园区品牌，多个园区被评为“中国文化创意产业最具特色十大园区”、“中国文化创意产业十大新锐园区”、“中国文化创意产业十大先锋园区”，为德必集团赢得了良好的品牌效应。

德必集团的经营模式包括“承租运营”、“参股运营”和“受托运营”。截至2020年6月30日，德必集团承租运营园区共40个，参股运营园区3个，受托运营园区4个。

德必集团承租运营的40个园区有30个位于上海市，地域属性比较明显。文化创意类企业大多集中在核心一线城市，尤其是以“小资”著称的上海。在文化创意园区办公不仅性价比比较好，而且也符合很多上海年轻人的审美。

“科学咖啡馆”位于彭江路602号大宁德必易园内，这里曾是上海电气集团的老厂房，老厂房摇身一变成为绿意盎然、自然和谐的情调世界。长宁德必易园毗邻中山公园，前身为上海航天局第八〇九研究所。经过改造重建，这栋老建筑转身成为中心城区集聚文创企业的产业园区，聚集了上百家国内外知名多媒体公司。在保护和传承城市历史文脉的同时，既提升旧建筑的使用价值和商业价值，创造时尚舒适的办公环境，又实现产业集聚，促进社区、街区持续繁荣。

二、轻资产运营模式将成为新风口？

德必的快速成长得益于我们文化创意产业的政策支持以及城市产业转型、新经济时代等诸多因素。“十三五”以来，我国将文化产业的重要性上升到国家战略层面，提出要将文化产业发展成为国民经济支柱性产业。

在国家政策的大力支持下，文化产业蓬勃发展，未来也还会有更多的文科创企业需要入驻文化创意产业园区。不仅如此，随着城市化的不断推进，大量的旧厂迁出为文化创意产业园区的发展提供丰富存量建筑资源；与此同时，新建园区和写字楼也开始积极寻求专业服务运营团队合作。

自成立以来，德必集团坚持以“助力中国创意”为目标，致力于服务广大文科创企业，推动文化创意产业发展。公司围绕“连接”与“共创”的发展理念，创新性地将大数据、共享、智能化、互联网、云平台、企业服务等融入到园区运营管理过程中，为园区内外企业的连接、企业与人的连接、企业与政府的连接、人与人的连接提供平台，构建一个彼此信任、深度相连的文科创企业生态圈。

公司通过专业化的服务获得客户的认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，其中不乏像美团点评、滴滴打车、虎扑体育、Farfetch、LloydMorgan等国内外知名企业。

截至2020年6月30日，德必集团已在国内的上海、北京、杭州、成都、苏州、南京、长沙等多个城市，以及意大利、美国等海外地区以承租运营模式管理着40多个文化创意产业园区。

公司全球文科创企业跨境交流平台已初步形成，为中国企业走向海外、协助国外优秀企业进入中国提供全面服务，促进国内外文科创企业的双向互动。优质的客户群体以及日渐壮大的市场，也给德必集团带来了营收上的增长。2017-2019年，公司的营业收入分别为60597.32万元、77156.05万元、91003.16万元，呈逐年递增趋势。

随着锦和商业和德必集团的上市，是否预示着园区轻资产运营迎来了高速发展通道？我们盘点了一下轻资产模式在国内园区运营方面的现状，发现这种模式并不是新鲜事物，一些先行者其实很早就已经做出了非常有益的探索和模式创新。

比如2014年，光谷联合就制定了向轻资产转型的战略。2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。

“轻资产”发展的背后是内、外部环境变化。随着地产行业利润率和杠杆率的持续下降，重资产拓展会相应受到限制。当产业地产企业到了一定规模之后，规模增加成本随之增加，效率很可能不升反降，收益率不断下滑，仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展，产业园区是没有未来的，亟待增加盈利点，以轻资产的方式降低经营风险，以期解决园区企业在重资产拓展过程的问题。同时，近几年各地快速增加的存量园区，园区管委会或物业持有方也有极强的“托管运营”需求，客观上为“轻资产”发展提供了条件。

三、园区轻资产运营模式创新的五种类型

总结下来，园区轻资产运营模式创新有以下五种类型：

1、亿达模式：运营品牌输出

亿达中国是国内第一家民营商务园区运营商，亿达中国通过运营大连软件园，拥有了第一个成功范本，2006年，亿达中国受武汉东湖高新区管委会委托，运营空置严重的武汉光谷软件园。亿达中国在拓展的过程中依据最初大连软件园的模式，再结合拓展区域的实际情况，因地制宜的进行轻资产输出。

2012年，亿达中国与湖北省联投共同建设运营武汉软件新城，首创轻资产的拓展形式。2015年，亿达中国开始实施“轻重并举、以轻带重、以重促轻。在全国近二十个城市先后开发和运营了30余个商务园项目。亿达中国以轻资产模式输出，通过成功的项目运营赢取当地政府及产业客户良好口碑，为亿达中国的“轻重并举、以轻带重、以重促轻”策略实施奠定了良好的基础。

不难发现，此“轻”须以“重”为基础，如果没有足够的重资产经验积淀或品牌效应、相对标准化的服务套餐，轻资产业务的拓展也将受到限制。通过前期轻资产项目的运营，可以用较小的成本培养一支业务能力强劲的团队为后期重资产项目的拓展奠定人才的基础；通过产业链的打造和集聚，完备的产业服务，可以形成庞大的客户资源数据库；同时在整个运营项目的过程中，对当地的市场有了充分的了解。

2、腾飞模式：资产证券化

腾飞集团是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。旗下拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。由于产业地产投资规模大、回收周期长，这对产业地产企业的融资能力有较高要求。

与丰树等新加坡企业类似，腾飞从2002年成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、运营、增值、出售、再投入等操作，以REITs回笼资金带动滚动式开发。物业租金收益、服务费收入基本成为腾飞集团稳定的主要收入来源。

租金收益每年均在至少20%以上，服务费收入主要包括腾飞集团管理的基金收益以及资产管理费，近五年的平均值达到21%左右资产销售收入主要包括从成熟项目退出的收益，以及办公物业等的销售收入，两者合计占比均值36%左右此外，还有对合资公司，关联公司的投资收益也是腾飞公司业务收入的主要来源之一，近五年均值在10%左右。

从资本运作来看，分为增加资产、增强资产和剥离资产3个阶段。增加资产阶段，开发新产品或收购有价值资产；资产增强阶段，招商运营获取稳定租金和增值服务费，培育为成熟的项目；剥离资产阶段，通过REITs的形式打包出售资产以回笼资金，并支持下一项目的开发或收购，从而实现滚动式开发。

不过这种做法也有一定的特殊性，无论是中国式Reits，还是搭建境外架构，产业地产Reits还面临着自身的行业难题，比如销售为主、收益稳定可靠的优质资产稀少；工业用地年限较短并有进一步缩短的可能等都限制了产业地产借用Reits推行轻资产的可能性。

3、富春模式：搭建产业服务平台

富春硅谷打造的“轻资产”，即两大体系产业生态平台和创业生态圈，这些和公司的人才、服务、资源及品牌等打包起来即形成软性资产。“轻资产”的核心是“服务”， “卖服务”是“轻资产式”产业地产商的新活法之一。

在运营环节上讲，“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。之后，才需要思考卖什么服务、怎么卖以及如何增强用户粘性之类的问题。除此之外，产业地产商要靠“轻资产”活下去，而并非靠“轻资产”讲故事，光凭借“卖服务”这单一来源显然在当今这个阶段难以活得滋润。

富春硅谷打造的“轻资产”，即两大体系产业生态平台和创业生态圈，这些和公司的人才、服务、资源及品牌等打包起来即形成软性资产。“轻资产”的核心是“服务”， “卖服务”是“轻资产式”产业地产商的新活法之一。

在运营环节上讲，“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。之后，才需要思考卖什么服务、怎么卖以及如何增强用户粘性之类的问题。除此之外，产业地产商要靠“轻资产”活下去，而并非靠“轻资产”讲故事，光凭借“卖服务”这单一来源显然在当今这个阶段难以活得滋润。

4、张江高科模式：投资孵化模式

2014年，张江高科提出“科技投行”战略，并向着产业地产营运商、高科技产业整合商和科技金融服务商的“新三商”调整转型；2015年，张江高科围绕创新创业企业成长发展的全生命周期，推出了新型科技投行的抓手“895营”；2016年，张江高科把“产业投资”作为年度三大业务板块之一，明确提出要“着力加大产业投资布局”。

很多人将张江高科之一轻资产转变描述为“房东”向“股东”的转变。从最初的“空间提供商”向创新创业企业的“时间合伙人”转变，从单纯的开发地产项目到双创服务平台转变。张江高科做创新创业企业的“时间合伙人”的路径：利用产业地产，为科技投行建立项目池。按照“基金操盘，加快收购，投资相伴，资源回注，模式复制”的思路，加快对区外资产的收购，加大科技投资的运用力度，将优质资产回注张江高科，并通过不断地复制该路径，形成循环可持续发展的“张江高科模式”。

张江高科目前产业地产、产业投资业务在公司利润结构贡献中已经并驾齐驱、平分秋色。截至2017年上半年，张江高科已累计投资40亿元，投资项目100个，已上市27家，预披露2家，拟上市13家。投资标的广泛，包括蚂蚁金服、七牛信息、天天果园、喜马拉雅等独角兽企业。

有庞大的企业资源池，与企业有较高粘度，产业地产取道产业投资似乎是顺理成章的事情，但这一轻资产路径却一定程度只能供“头部”专用。好的潜力企业往往有众多投资机构的追求，园区资本的优势在哪？另外主营业务为地产的企业能否组建一支高效的产业投资团队？张江高科显然有各自难以复制的先天优势。作为国家级自主创新示范区的建设主体，有政策、资源红加持，搭建起了对接多层次资本市场的通道，在资金、创新资源上，都非普通园区可以比拟，放长线钓大鱼，产业投资之轻看似诱人，但成功不易。

5、启迪协信模式：合作开发

启迪协信是由启迪控股联手中国房地产五十强协信集团，实施“地产业务战略整合重组”成立，以源于清华、服务创新、产业兴城、科技报国为宗旨。启迪协信集合了启迪控股在品牌、资源和项目储备上的优势，以及协信控股在项目投融资、开发和运营管理上的优势，致力于成为领先的科技园投资运营商。

启迪协信以立体三螺旋模型为基础，打造集群式创新体系，整合启迪科服、启迪之星、启迪金控、协信星光、天骄物业等资源，协同产业服务、创新服务、生活服务，构建全链条产业创新生态系统。开发建设科技园区并进行专业化运营管理，营造轻松便利的宜居宜业环境, 提供一站式创新创业配套服务；依托清华科技人才优势，为创新创业人才提供专业导师指导服务；发挥遍布各地的科技城网络优势，为创新企业和创业人才提供精准的产业链上下游商务对接服务；分享清华品牌信誉，集聚社会资本，提供丰富的创投资金与融资服务。通过科技园网络、科技人才网络、科技企业网络的搭建，产生聚集、聚合，达到聚焦、聚变效应。

启迪协信坚持科技园投资开发与科技产业运营服务并举，打造精英人才荟萃的创新摇篮，先进科技要素集聚的东方硅谷，产、学、研、商、住、办六位一体的幸福之城！公司成立以来，业务迅速拓展，已覆盖京津冀、长三角、珠三角和成渝四大都市圈，遍布北京、上海、天津、深圳、重庆等20多个大中城市，在建项目40多个，开发面积上千万平方米。这些项目正在成为创新、融合、智能的现代科技企业集聚区，成为推动地方经济发展的新引擎。

除此之外，合作开放的案例还有很多，比如亿达中国和湖北联投合作开发武汉软件新城；万科产业地产、天安数码联手上海项目；万科、美国黑石合资物流地产等，深圳百富东方和碧桂园合作开发科技小镇等。

四、结语

在产业园区轻资产运营的主营业务项下，从企业本身发展的方向来看最重要的是专注。在企业组织内，企业成长有四个必不可少的要素，包括企业文化、激励机制、培训体系、业内标准，涵盖内容、体系的标准化作业规范。如果企业站在行业标准制定者的角度和身份去专注的服务，将来有机会跻身于行业的领导者，只有专注于做专业化组织，将来才有希望占领更多的市场份额。

目前，轻资产运营的主要目的是通过管理锁定长期资产的经营权，通过运营服务实现资产进行保值与增值，最终通过持有物业的经营形式，实现上市融资。轻资产运营的核心能力是聚焦产品的产业核心策划能力和聚焦整合的产业资源聚集能力。如果仅仅具有一个或者几个简单的专业行业或者产业的服务能力，聚集的规模有限，因此对专业产业服务资源整合的能力，能会决定未来哪些企业在行业中更占优势。

综上，未来产业园“轻资产”运营的发展，核心目的是通过管理锁定资产运营权，实现资产保值增值；核心能力是聚焦产品的产业策划能力和聚焦整合的产业资源聚集能力；并基于此重塑匹配产业方向、专业运营服务的专业化运营和构建区别于店面型的中介、代理公司、代管产业的机构化发展模式。所以，基于轻资产运营主要发展方向的要素来看，开发型企业转做轻资产运营服务主体应该更具有未来的发展优势。

但是，我们也看到，纯粹的“轻资产”运营也有问题，因为产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。因此，许多园区“轻资产”运营商在积累到一定阶段后，又开始“由轻转重”。