产业解读 556条 2021-06-09 07:40
“轻资产运营”不是一个新概念，从地产到文旅，从餐饮到零售，几乎各行各业都在打造自己的专属轻资产模式。相比之下，产业地产行业聚集了一批轻资产运营的资深玩家。张江高科、华夏幸福、亿达中国、招商蛇口……国内知名的产业地产商都在轻资产运营的道路上一步一个脚印地探索和积累。
那么，轻资产到底有多“轻”呢？其实，这里的“轻”是相对论，是相对于传统地产的“重资产”（大投入、大建设、大风险）而言的，更加强调通过发挥企业的软实力（特别是品牌价值）及在某一方面的核心竞争力（比较优势），获取相应的投资回报。简言之，花小钱，办大事。不过，“轻资产”绝不意味着不用投入（资金、技术、人力等）或是占便宜，一家优秀的轻资产运营企业可以做到“重于泰山”。对产业地产而言，轻资产运营具体包括产业研究、规划、产业运营、资本运作、资源整合、产业服务等方面内容。
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为什么越来越多的产业地产商向“轻”看齐？
轻资产运营模式面前，几乎所有的产业地产商蜂拥而上。为什么，是趋势的必然还是机遇的偶然？首先，基于产业地产本身的开发周期长、资金投入大的特点，以及近两年地产行业利润率的持续下降，“大兴土木”的重资产开发受限。加之土地政策日趋严格（例如限制工业用地捆绑住宅土地出售），“拿地难”倒逼产业地产商寻找新的业务方向，轻资产运营确实是一个不错的选择。
其次，随着上一轮“造城运动”的结束，国内园区进入存量时代。根据相关统计显示，截至2018年，全国有两千多家省级以上开发区，其中过半的园区因缺少专业运营而成为“空城”、“空园”。2018年，天津市政府在全市314个工业园区(集聚区)中关闭了277个，淘汰率高达88%。因此，盘活存量园区有望成为产业地产商新一轮的市场争夺点，轻资产运营恰逢其时。
再次，国内产业地产企业经过二十余年的发展，已经进入到“二次创业”阶段。如果说产业地产上半场拼的是规模、速度、土地，围绕“地产”转圈圈。那么，随着越来越多的企业（特别是传统房企、金融企业、互联网企业等）加入产业地产大军，下半场的游戏规则悄然发生改变。谁能把产业的文章做到极致，谁才能真正在行业洗牌中脱颖而出。换言之，轻资产运营已成为衡量企业能力的重要指标。
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产业地产的轻资产运营有几种玩法？
目前有代表性的产业地产的轻资产运营模式有三种：01 01张江高科：科技投行，利益捆绑张江高科是公认的产业地产殿堂级元老，也是业内最早提出向科技投行转型的企业。这家企业的科技投行定位并没有停留在理论上，其2016年的投资收益就已超过地产营业利润。近五年财报显示，张江高科企业投资孵化收益共计31.75亿，投资金额累计18.5亿，回报率达1.72倍。其主营业务（房地产销售、房地产租赁、服务业）毛利润共为40.17亿，5年来，其投资收益已经基本同营业利润持平。
作为一家“科技投行”，张江高科正在践行“新三商”战略——全创新链产业投资商+全生命周期创新服务商+全产品线科技地产商。其中，产业投资是张江高科的核心优势，包括直接投资与委托投资，投资领域主要集中在信息技术、生物医药和文化创意等方面。其中，所投企业超过半数注册在张江园区内部，也就意味着张江高科与园区企业是同进退、共患难的。对张江高科而言，难点在于对潜力企业的筛选，通过所选企业的成长获取利润，从而形成一种可持续的增长模式。而张江高科在创新服务与科技地产领域的探索实际上是为产业投资做支撑，三者共同服务于“科技投行”角色。
中电光谷的运营服务主要包括规划建设（区域总体规划咨询服务、规划方案设计、工程设计、项目及施工管理）、招商运营、企业服务（资源对接及价值链服务、文体活动及广告宣传等）、产业投资等，为政府及关联企业提供一揽子服务。在运营服务的基础上，结合物联网、大数据技术，搭建产业资源共享平台。因此，中电光谷的角色倾向于平台运营/服务商，在该平台上打通国有平台（例如土地）、地方政府、地产企业、行业协会、社会资本等方面的关系，推动要素之间的流动与合作。目前，中电光谷已经逐渐摆脱对园区开发-建设-销售的过度依赖，聚焦自身的运营服务能力上，例如打造旗下联合办公品牌——OVU创客星。
03 03北科建：资产证券化，适度减“重”资产证券化是一种将未来收益提前变现的方式，中国产业地产行业的资产证券化尚处于探索期。早在2016年，北科建集团以嘉兴、无锡、青岛、长春四家科技地产园区持有物业发行的信托受益权为基础资产，以四家园区持有物业未来租金收入提供现金流支持，成功募集资金22亿元，期限15年，并设立了每3年一个还款敞口期，中诚信评级给予了AA+的信用评级。
北科建作为国内领先的新城新区运营商、中关村发展的幕后英雄，其在产业地产资产证券化上的“先行一步”不仅是一种园区类项目的融资手段创新——将园区租金收入作为资产证券化标的，解决了园区长期运营所需要的资金保障；更是一种对持有物业的存量盘活方式——摆脱“重资产”的枷锁束缚，强化企业的园区运营服务效率与能力的提升，将其转变为企业的优质资产。
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如何评判产业地产商具备轻资产运营能力？
以上是目前产业地产行业几种相对比较成熟的轻资产模式，不难发现，这些先行先试者往往是行业的“领头羊”，深耕产业地产十几二十余年，形成了品牌与影响力的沉淀。那么，是不是意味着只有领军企业才可以去试水轻资产？当然不是。这是一个“八仙过海，各显神通”的行业，我们可以从以下三个方面去衡量这家企业是否具备轻资产运营的能力。一是轻资产业务是否有单独获利的能力，或者说，此项业务是否可以独立分拆。目前很难从定量的角度去推演轻资产在企业总资产的占比多少是合理的，但从张江高科、中电光谷的案例中可知，轻资产收入在企业总收入的占比至少在30%以上，才能说这家产业地产商真正具备了轻资产运营的能力。从这一点上看，绝大多数产业地产商尚是“青铜”，离“王者”还有很长时间的修行。
二是在轻资产运营方面是否具有1项或多项的优势专业，且这种优势有权威性、唯一性、排他性。例如，有强大的产业资源库，带着资源做产业，不愁招商；再如，具备极其专业的产业规划/咨询能力，从前端切入，提供智力支持；又如，以高质量的产业服务取胜，为企业提供定制化服务……未必面面俱到，但有自己的特色与亮点。
三是企业是否在业内形成了高品牌价值，其实是一种商业信用的表现。轻资产运营本身有较高的信用风险，用小投入撬动大资本，难免有“空手套白狼”之嫌。如何能获取合作方企业、政府的信任？企业品牌优势的重要性显而易见了。当然，这是一个“加分项”，会给企业“锦上添花”。
综上，当追求轻资产的方向已在业内达成共识，“轻”与“重”并非“水火不容”的对立面，而是一种可以兼容的状态。区别在于其所占的比例大小，是以轻带重、以重带轻还是轻重并举。对产业地产商而言，向轻资产运营转变，也不意味着对于重资产的绝对放弃。因此，产业地产的轻资产运营并不是一个伪命题，我们应当理性看待孰“轻”孰“重”。相信随着产业地产的理性回归，褪去概念的华丽外衣之后，会涌现出更多成熟的轻资产运营企业与模式。
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