工业类地产项目特定风险关注点

     工业地产，是以土地和厂房为载体，为生产、研发企业提供场所及一定的配套服务。我国工业地产土地的出让年限一般为50年，从土地一级开发到后期的持有运营，全过程都是重资产的资金沉淀。我国工业园区的发展历程，从第一代的经济技术开发区到第二代的高新技术工业开发区，现在逐渐过渡到第三代的生态工业园。目前工业地产的盈利模式一般为两种：以政府为主导的工业园，开发商与政府签订合作协议，用应收账款+管理费的模式实现资金回笼；以市场为主导的工业园，开发商建造后再以销售或出租的模式获取利润。

     在以工业地产为底层标的物业开展项目时，相关人员应注意到该类资产特定的风险关注点，主要包括产业政策风险、土地政策风险、税收政策风险、运营风险。

（1）产业政策风险

     工业地产隶属于房地产行业的细分领域。房地产行业近年来政策调控不断升级，受此影响，工业地产也面临一个较为多变的政策环境。另外，工业地产按行政等级设置可以划分为国家级，省级和市（区）级三种，还对应不同的国家、省、市、区级相应政策，而这些政策将对底层标的的运营以及最终的处置产生重要影响。以某科技创新园区为例，在尽职调查期间发现该市级关于产业园区的管理条例要求入园的承租方及购买方均应为科技创新企业，且需经过市级相关部门认证。这样的政策要求将增加后续园区内企业的轮换招租难度及底层标的的处置难度，使得期间现金流的不确定性及资产处置的不可控性加大。除此之外，工业地产有别于其他资产类型的一个风险点在于，园区内入驻的企业一般来说有较大的同质性或是产业集群性，这种聚集效应使得该底层标的对于特定行业政策及市场环境变化的抗风险能力减弱。所以，在开展工业类资产项目时应注意了解底层标的的历史沿革、对应的各级政策、入驻方所在行业及其上下游的产业政策及发展方向。上述情况对于评价工业类地产质量非常重要。

（2）土地政策风险

     土地政策风险是指国家对于土地的获得及使用制度的相关政策发生变化而给工业地产带来的不确定性。土地政策风险主要来源于土地调控制度及不同土地政策的执行力度。以北京项目为例，2017年12月31日，北京市人民政府印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》(京政发〔2017〕39号)（节选）：经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。2019年5月23日，北京市住房城乡建设委等六部门印发《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》和北京市住房城乡建设委等九部门印发《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知（京建发〔2019〕217号）》规定：建设单位不得分割销售研发、工业项目。区域工业用地土地政策或将直接削弱底层标的的可处置性，从而加大资产支持证券的本金风险敞口。

（3）税收政策风险

     税收政策风险是由于国家对税收政策的调整而给工业地产开发者和经营者带来的不确定性。在“减税降费”的大环境下，全国许多工业园区都享有税收的优惠政策，这对于工业地产项目来说是一个利好因素。但同时项目组也应注意了解并判断1）对于入园企业是否有税收要求，该税收要求是否会增加承租方轮换的难度。2）底层物业在运营及处置时涉及的土地增值税及城镇土地使用税适用怎样的税率。

（4）运营风险

     工业地产不像写字楼、公寓或零售地产，它只需要较少的持续支出来维护期间的运营。但这不意味着工业地产面临的运营风险小，因为多数承租的企业为中小型制造类企业，该类企业更易受宏观经济及相关行业景气程度的影响，经营风险较大，平均企业存活时间相对短。这或将加大工业地产招租轮换的速度和招租难度。在我国CMBS产品还不能实现真正的破产隔离的情况下，以该类底层标的发行的资产支持证券将对产权方及运营主体的持续经营更加依赖。此外工业地产的投资周期比较长，投资风险较大，一般投资周期长达5年以上，甚至20年，资金的长期占用将加大产权方（融资方）的财务风险。所以在开展该类项目的过程中，对于项目参与各方的风险点要把控的更为细致和完整。