工业用地改造，该如何？
产业解读
556条
2022-03-07 15:22
经济增长目标驱动下，我国存量工业用地问题频出。工业用地作为发展的空间载体，对我国的经济发展有着至关重要的作用。自改革开放以来，在经济增长目标的驱动下，各地方政府对于工业
经济增长目标驱动下，我国存量工业用地问题频出。工业用地作为发展的空间载体，对我国的经济发展有着至关重要的作用。自改革开放以来，在经济增长目标的驱动下，各地方政府对于工业用地的供应几乎是“有求必应”，导致了我国存量工业用地存在投资强度低、开发强度低、圈地现象严重、土地闲置和低效利用等问题。
城市发展走向内涵式存量更新，工业用地改造正当时。据统计我国工业遗存空间资源目前已经达到30亿平方米。随着城镇化的不断推进，我国城市发展逐渐由外延式增量扩张走向内涵式存量更新。那如何对存量巨大的工业用地进行更新改造，并由此促进城市产业转型，优化城市功能就成为非常棘手的问题。
在全球化大背景下， 随着产业结构的调整升级， 产业的类型直接影响到工业用地的布局形式，“退二进三” 作为工业地块更新改造的主要方式，已经被广泛接受并执行。
一，政府主导模式
1，全额资金补偿模式
这种全额资金补偿模式一般是成片改造或点上自主操作，政府一次性投入大量资金，优先收储重点地块。这是最为传统、常见的工业地块改造模式。
2，异地置换+拆迁补偿”模式
这种模式要求政府在外围工业区为企业提供工业用地，并补偿业主适量工业用地拆迁补偿金。
3，就地安置+房产、土地共享”模式
即政府为企业就地提供土地与补偿金，企业接受在高强度开发空间内共享房产与土地使用权。
模式多存在于深圳地区，政府充当“中间人”，汇集金融资本方、建筑方，共同改造存量地产。政府在这种工业厂房改造模式中充当“中间人”的角色，为产业方牵线搭桥，找到相对应的建筑资源方以及金融资本方，达成合作协议。在改造的过程中，政府会发布政策文件条规，适当调高容积率，金融资本方负责提供项目运作资金，建筑方主要负责项目的整体改造建设，产业方会在项目改造后就地安置于此。因容积率提高，多出来的面积会在租售之后变现，按之前协议签订的比例对合作各方进行分成。
二，政企合作模式
政企合作模式，即由政府和企业达成合作协议，共同负责工业用地的更新改造。这种模式一般适用于成片工业用地或者单个产权用地，一般有两种改造路径：政府引导、企业出资；政企共建股份合作公司+专业开发商运营。
三，企业自主改造模式
企业自主改造模式，即由企业作为主体，负责整个工业地产的改造更新，适用于企业自身改造意愿强烈的单个产权地块。一般拥有五种改造：工转工、工转办公、工转居、工转商以及工转公共服务设施。
1，工转工
即工业用地拆除重建后重新改造，土地不变性，如若容积率提高，仍需按规定补缴土地保证金
2，工转居
“工转居”模式，主要指在工业用房的再利用改造上以住宅为主，企业需要按规定补缴土地差价，以及向政府无偿提供不少于10%的建设用地或不少于15%的底商经营性物业产权，用于公益设施或公共用途。
3，工转商
“工转商”模式，即在工业用房的再开发改造上以“商业”为主，企业需要按规定补缴土地差价，并对物业产权作出规定，如位于产业园区，商业配套面积不高于30%，须在出让年期内持有60%以上物业产权。此外还需向政府无偿提供不少于10%的建设用地或不少于15%的底商经营性物业产权，用于公益设施或公共用途。
4，工转公共服务设施
“工转公共服务设施”模式，即在工业用房的再开发改造上以“公共服务设施”为主。企业需要与工转研发、生活（生产）服务、居住捆绑更新，而政府需要给予一定的经济补贴或容积率奖励等开发补偿。
存量改造，资源整合是难题。城镇化进程不断加速，存量改造已是大势所趋，也是接下来房地产和产业地产核心的发力点。但在对存量进行改造的过程中也容易遇到诸多困境，最为直观的难点便是因原有业主方背景的多元化导致存量资源的整合难题。
难题源于资产价值上涨，存量改造的根本还是要抑制资产价值上升趋势。多年来旧改的土地价值呈现上涨趋势，导致产权方不愿意主动交出土地，出现大量的“存地”现象，尤其是对于深圳、上海等一些核心城市更是如此，使得存量资源难以整合。所以，存量土地改革想要真正全面的推行下去，根本问题并不是存量改造的模式以及方式，核心还是要解决在于房地产调控的源头问题，即抑制包括核心区域在内的土地资产价值快速上涨的趋势，只有这样，产权方才会愿意交出土地，存量地产整合的难度也会降低，土地的活力才能被全面激发，旧改也能有效推进下去。
