胡志伟：建筑物联服务产业互联——成都芯谷数字园区建设

很荣幸来做数字园区的经验分享。今天我分享的主题是“建筑物联服务产业互联——成都芯谷数字园区建设经验”。

刚才领导介绍我们数字园区的时候，提到最多的也是产业。实际上，利用产业互联、产业数字化服务园区企业，让产业之间能够互动就是我们的核心使命。

中电光谷在全国有76个园区，数字园区系统已经服务了很多客户，包括集团城市公司。实际上，大家通常会把智能化建设等于数字园区建设。而在我们看来，数字园区是一个产业组织的工具，包含但不限于智能化建设，它的本质是服务于产业。我们建设数字园区的逻辑都是按照产业组织进行的，包括数字园区的架构设计、团队的组建。

首先介绍一下我们的背景，中电光谷属于中国电子成员企业。中国电子集团的定位是网信产业生态的核心力量和组织平台，核心力量体现在信息化产业布局，对标国外Wintel体系，中国电子集团自主研发了飞腾芯片和麒麟操作系统，构建了自主可控的信息安全体系；组织平台的核心就是构建生态载体，我们在跟国外产品竞争的时候，基础是我们的技术，核心在我们的生态。所以中国电子对中电光谷的定位更加明确了，希望我们利用全国的园区空间借助数字化平台构建网信产业生态。

中电光谷在全国布局了41个城市，76个园区，园区运营面积3000万平左右，服务的企业有8000多家。我们参与了各个城市公司的数字园区建设，包括数字园区的标准制定。我们搭建的中国电子智慧产业园平台获评了国家发改委共享经济典型案例、工信部企业上云典型案例。

今天的分享主要分两大块，一是中电光谷数字园区建设逻辑，二是在这样的逻辑下，成都芯谷数字园区建设经验。

OVU数字园区系统是运用建筑物联网技术的产业互联平台。进一步释义，是从园区运营的实际需求出发，充分发挥传统智能化工程的物联网价值，以企业服务为核心，融合新一代信息技术，通过“软件+硬件+运营”三位一体的数字化运营，为企业提供全生命周期服务，推动中小微企业的经营发展与数字化升级，逐步形成的跨园区的产业服务互联网平台。

该系统具备六个特征：一是基础，现在数字园区的建设已经成为现代园区基础设施建设的标准配置。国家“十四五”规划中指出，要推进产业数字化转型，加快产业园区数字化改造。二是降本，核心逻辑在于机器代人，我们通过物联网、智能化实现机器代人，降低运营成本。三是增效，数字园区的流程化和标准化是现代园区提升运营效率、增强与入驻企业粘性的重要工具。四是开放共享，数字化的天然属性是开放和共享，它为多样化的需求提供了数据基础。五是平台化，数字园区要构建一体化的服务体系，最后形成一个高质量发展的综合服务平台。六是跨区域协同，现在大家经常听到一个词叫“孤岛”，包括信息孤岛、IT孤岛、系统孤岛，同样的园区也有产业孤岛。这为园区招商带来难题，招商人员难以获悉区域内或者跨区域的资源分布状况、重点产业的发展方向。平台化则可以实现资源共享和跨区域的产业协同，这正是数字园区的价值所在。

在这个逻辑里面，第二点——本质，就是产业园区的复杂性跟矛盾性，这回答了我们为什么要做数字园区。

首先，产业地产从增量时代走向存量时代，导致了供求错位、服务缺位、要素失位。要做好一个园区很难，缺一个因素、两个因素都导致这个园区走向失败。我们往往不知道这个园区在发展过程中，需要哪些要素去把这个园区往好的方向，往良性发展状态去走，就在实际运营中出现某些要素缺失或者漏掉。

第二个是产业地产的属性决定了园区是为产业服务。产业地产是地产的一个细分市场，如果我们以地产为立足点来考虑产业地产，它就必须要遵循地产的基本规律——快速地变现、去化、推广，但是入园企业来讲，他们希望园区的建设成本、经济成本越来越多。这其实有一定的矛盾性。解决问题的核心在于要回归服务的本质，我们要从物理空间服务走向数字空间服务，从空间有界性走向服务无界性，形成一个产业运营的体系，构建新的产业运营模式。

从中电光谷自身的逻辑出发，需要构建什么能力？一是要有数字双空间建设与运维能力，二是要有创新要素培育产业集群的能力，三是跨区域资源协同能力。数字双空间是基础，后两者是在此基础上的延伸。

产业园发展中存在三大孤岛现象：系统孤岛、服务孤岛和产业孤岛。这些孤岛会导致很多问题，第一个是管理效率低，第二个，也是最核心的：招商难，以及服务动力差。

为什么建设智慧园区，怎么解决孤岛效应？其实我们内部有一句话叫“跳出地产的逻辑”，这里的地产是指产业地产。这句话也可以叫“棋在局外”，就是说如果你在这个局内去想，永远解决不了问题，需要转换逻辑。

如果把中电光谷在全国的产业园区进行跨区域的资源协同，然后通过物理方式，通过线下团队的方式，通过线上平台的方式，形成一个跨区域的联动和协作。刚才说的服务孤岛、系统孤岛、产业孤岛所产生的招商难的问题也好，服务管理效率的问题也好，都可以得到突破性的解决，虽然不一定100%完全解决，但是可以成为一个方向。

所以，我们认为解决孤岛最好的方式，就是去构建一个跨区域的资源整合平台。在这个逻辑里面，方法和目标即是——打造跨区域协同平台，解决系统孤岛、服务孤岛、产业孤岛。

目标有了，我们要怎么做？具体的方法论包括：第一，建设数字化的服务平台。这个服务平台，要面对多维度的利益相关者，包括政府、企业、供应链，还要面对园区入驻企业的每个员工；要构建多元化的服务体系，包括物业、人才、金融、法务、政务等多个维度，形成一站式服务和一体化平台。

这个达成一致以后，平台怎么建？这张图就是中电光谷的思考，我们称为综合性服务体系——三资平台。

从这个平台看，园区有三个维度。一是产业空间维度，包括生产空间（指生生产力的生产空间，比如办公楼宇、厂房），生活空间（公寓、餐饮、交通、医疗、教育配套等），创新空间（实验室、高校、科研机构、孵化器）。由实体空间+虚拟空间，共同打造了数字双空间的逻辑。二是产业服务维度，分为第一曲线和第二曲线。第一曲线属于园区运营的标配，是以空间为基础的一系列运营服务。第二曲线则更多的偏人才、技术、政策、市场跟数字化，提供以资源整合为目标的产业服务。中电光谷过去经营重点在产业空间，如今着力打造以基础运营服务的第一曲线，推动发展第二曲线成为未来增长的核心。三资平台的最后一块是产业金融，随着产业空间和产业服务的数字化，必将积累入驻企业的相关公共数据，以此为基础，将为产业金融提供另一个视角的决策数据支撑。

平台化服务体系构建的必然基础是依托该区域的核心产业链，简单一点说就是这个园区的主题到底是什么。结合现在同质化竞争的背景，需要引入创新要素，构建新的核心竞争力。我们智慧园区的战略方向就是区域特色产业链。我们认为，一个智慧园区真正能够不断迭代、不断迸发新生命力，能服务于园区的核心，是园区的入园企业。不同主题园区的主导产业各具特色，比如说成都芯谷就是以芯片、集成电路产业为核心。

这是我们在福建武夷山帮地方政府做的一个规划设计。

武夷山做数字经济必然跟成都芯谷的数字经济逻辑是不一样的，那他的逻辑是什么？我们研究发现，福建武夷山有特色农业，已经形成了“一县一品”。武夷山是茶，其他的县有大米、红糖、甘蔗、橘柚等等。已经形成了现代农业企业，同时他们有对应的农科院和高校科研资源。

构建他们的数字经济逻辑核心是围绕当地的特色产业进行服务，但最核心的问题还是营销问题，用市委书记的话说“怎么样解决好产品卖出好价格”。我们提出通过产业数字化营销来实现。于是我们就帮地方政府去谈京东、淘宝一类的电商平台。在2018年的时候，网络直播带货刚刚兴起，我们就寻找直播带货产业。当通过这种方式把特色产业链做起来的时候，所服务对应的实体，包括数字化的产业也就起来了。

2018年我们调研了另一家做PLC二次应用的企业。这家企业原本只是做产品开发，我们建议可以基于南平的茶产业特色，让PLC逻辑赋能整个茶产业链，形成一个数字茶叶的解决方案。于是，他们开始了数字茶叶的探索。2019年，国家主席习近平在福建考察调研时参观的茶厂就用了他们的解决方案，去年该企业获得了1000万的融资。

在形成区域特色产业链的过程中，我们发现平台化的服务体系是不可或缺的基础，而平台化服务体系的构建又共同指向了数字化平台。这个数字化平台通过视频监控、智能停车、楼宇自控等底层信息技术，构建园区数字化基础平台，打通系统孤岛，然后基于运营实践从单园区服务走向跨区域产业服务，打通服务孤岛和产业孤岛，形成一个整体的运营管理平台。而且这个平台的定位应该是有区域产业特色的，它不应该是一个通用平台。

实际上，智慧园区技术并不是很深奥的技术，它的核心逻辑是基于园区运营场景。我们把园区运营场景进行了拆解，分为六大场景：安全、能源、设备、环境、服务和运营。

为实现这些态势场景，需要三类技术，

第一类技术是基于空间信息可视化的数字空间技术，其实就是咱们评分标准里面的BIM，如果投资不高的话，甚至是有矢量地图也是可以接受的。

第二个是基于IOT物联网的场景联动技术，比如一个最简单的传感器烟感报警，报警到了网关，网关到平台，平台推送预警；平台是软件，烟感器是硬件，同时报警信息推送到运维人员、管理人员跟后台的值班人员，收到报警信息第一时间赶到现场处理，这其实就是一个完整场景的闭环。其实在场景里面更多的就是把园区的运营进行这种闭环的拆分，什么时候用硬件解决什么问题？从软件平台解决什么问题？线下的运营团队通过硬件和软件制定什么样的流程和标准来解决问题。

第三个是园区场景的AI定制化算法技术，我们和市场上进行AI算法研发的企业交流很多，他们很擅长算法，但是他们最大的问题就是要拼命去找场景，这个算法场景在哪里去用？这个场景用哪些技术解决？而我们最不缺的就是运营场景，所以我们采用了很多场景与AI结合的方式。比如在保洁巡检就采用了AI算法，逻辑很简单，在园区地面很干净的地方，做一些底图的拍摄，通过摄像头截图，加载到AI算法里面变成标准底图，在每一天的上午10点和下午3点用摄像头定时抓拍，这些功能摄像头厂商都可以提供。之后系统通过两次截图进行对比，马上发现这个地方有污渍，形成一个保洁的品质报告。包括安防场景，有的是通过RFID的方式实现，但RFID成本有点高，我们就通过这种图形算法技术实时分析对比，解决关键出入口的安全问题。在这些运营场景里面，通过厂商智能化的算法结合我们自己的应用，形成了对应的应用解决方案。最终形成了我们一系列内部的标准，包括建设标准、交付标准、实施方案、测算工具、图纸设计等。

这些共同构成了产业园区的应用场景需求图，通过这个需求图我们知道了在做一个园区顶层设计的时候到底需要什么，可以从三个维度进行分析。

第一个是管理维度，就是对园区的管理到底是什么，包括IOT一体化、运营一体化、业财一体化。第二个是经营维度，就是到底怎么样解决经营问题。第三个是服务维度，形成我们整个产业园区的服务体系。

这个逻辑就是我们解构的第一件事，从业务上讲清楚到底要解决哪些问题。第二件事就是把这些业务进行分解,判断它属于哪一类，比如说加装传感器或者加装门禁道闸，就属于数字化基建，对应基础设施信息。第二类要解决运营问题，对于运营标准和服务标准建立服务便利化的解决方案，它属于运营。还有一个最难的，也是最应该发展的，即产业建设和产业生态的对接，也就是产业数字化。

实现产业数字化的核心，是多园区的联动以及跨区的协同。最后基于跨区域协同，形成数字园区系统架构，这个架构要解决基础设施服务、综合运营服务、产业运营服务。

这个架构可为园区带来三大方面的提升。一是降成本，目前我们自己的园区在不增加智能化工程造价成本的基础上，通过弱电一体化的集成与交付，后台的运营成本基本上会降10%。二是效率得到了较大提升，在提升响应速度、减少流转环节的基础上，服务效率提升了30%。今年，我们计划在中电光谷全国的70多个园区实现数字园区系统全覆盖，实现内部数字化。三是产业互联价值，目前我们正在整合入驻企业及企业数量信息，绘制企业画像，并最终建立一个包含基础空间、企业人员、项目设备，包括运营服务和互联网应用等一系列的数据体系。

随着产业园数字园区系统的不断应用，必将积累海量的运营数据，依托于入驻企业在数字空间平台的数据，交叉分析后数据重组，形成产业动能指数。

这个指数将形成一个评价和管理标准。我们现在初步建立了一套标准，包括产业园区活力指数、中小企业信用指数、中小企业选址指数、政府营商环境指数和中小企业采购指数，这些指数将为园区决策、园区运营提供重要参考。

产业园区的平台化与数字化必将带来新的能力要求，将重构产业园区的能力金字塔。中电光谷数字园区，已经形成了数字化运营体系的能力。我们现在的人才招聘，更强调具有综合运营能力，比如说你原来做数字化，你是不是能懂运营，然后运营的生态也做过，甚至懂一定的金融，但这样的人才很难找，所以我们现在的方式就是培养跨界思维，形成完整的能力架构，最后形成一个专业化运营公司。

这个运营公司可分成三大块，一是设施管理，包括物业、工程、能源、网络管理；二是企业服务，为客户提供一站式服务；三是产业服务，核心在招商引资。目前，中电光谷的城市公司新的组织架构都是按照这个来搭建。

前面是中电光谷智慧园区的建设逻辑，在这个逻辑下，我们对成都芯谷的智慧园区建设经验有哪些？

第一个是先定好大目标，结合中电光谷智慧园区建设标准，成都芯谷的目标就是打造“五星级智慧园区”。在这个智慧园区里面，哪些是软件能够解决的问题，哪些是硬件能够解决的问题，哪些是运营能解决的问题，我们进行了一个逐步细分。逐步细分以后，围绕成都芯谷要解决哪些问题进行解构。

这个解构其实就跟我们前面讲到的三资平台逻辑相同。第一个是资产逻辑，我们将成都芯谷的产业空间要素划分为生产空间、生活空间、创新空间。在这个空间里面我们要形成一个对应物理空间的数字空间，而这个数字空间就包括评分标准里面的基础网络、通信机房、数据中心、监控中心、基础平台，它解决的是基础设施信息化，对应的是空间要素逻辑。

第二个是资源逻辑，具体体现为产业服务要素，包括组织保障、配套服务、企业服务、政府服务和最核心的特色服务，针对成都芯谷提供对应产业特色的平台。在这个逻辑里，数字运营对应我们的配套服务、企业服务、组织保障，数字服务对应党建、政务、公务、创新创业和生活配套。这两块解决的是组织保障规范化、运营管理精细化和服务功能便利化。

最后一个特色是我们的数字产业，数字产业这个逻辑里面最核心的就是招商。我们为成都芯谷建设了跨区域协同招商平台。成都芯谷目前有哪些企业，它的特色产业包括芯片、电子信息、数字经济等，符合芯谷定位的企业在哪里？因为中电光谷有自己的产业生态、企业数据库，我们先从我们自己遍布全国的企业数据库去挖，去看是不是在中电光谷其他园区。此外，还包括人力资源服务平台、科技服务转化平台、公共技术服务平台、产业地图、园区数字金融平台，共同构成了整体的特色产业服务平台。

最后我们落地实体，形成了“一平台、八中心”。一平台就是“成都芯谷智慧城市云平台”，这是我们的战略目标，然后形成了物业、能源等一系列行政服务中心。图中橙色部分是我们数字平台，蓝色部分是我们的线下要素，共同形成线上线下一体化的建设平台。

在这个逻辑里，我们从业态运营实际需求出发，有针对性地规划实施智慧园区功能模块。针对成都芯谷的孵化器、加速器、创新中心等不同模块，我们拆分了10大类智慧园区功能模块。就拿孵化器来讲，成都芯谷6号地块是芯谷孵化器，在这里面我们提供4大类功能模块：物业能源服务、招商租赁管理、空间资产管理、企业双创服务。

根据10大类服务，我们分解出41项小的服务内容。通过系统的关联性、工程建设要求两大原则，将41类服务需求分类、组合，形成21大工程。这21个工程有不同的定位，保证智慧园区实现基础设施信息化、运营管理精细化、功能服务便利化、组织保障规范化、产业发展数字化。

这就是我们帮成都芯谷构建智慧园区的核心，先制定目标，把它的大目标进行解构，再进一步细分到小服务的目标，然后再落地到硬件、软件、标准、工程，最后重构合并成21类工程，最后形成总图。

成都芯谷的目标是什么，我们要建什么样的系统，提供什么样的功能，提供什么样的服务，这是整体，具体包括硬件怎么建，平台怎么建，软件怎么建。当然这也不是一蹴而就的，目前正在分步有序实施，最终我们希望打造成为西南地区电子信息产业生态智慧园区标杆。

最后就是落地实施。结合我们园区开发运营的经验，我们把它分成三个阶段，策划设计阶段、开工建设阶段、招商运营阶段。每个阶段要提供什么样的产出物、什么样的交付标准和实施方案，然后形成完整智慧园区的整体方案，都建立了标准化的流程。

这是成都芯谷的数字大屏，核心逻辑围绕产业，首先以“空间”管理，数字化运营营造一个新环境，然后以“产业”服务数字化形成新供给，形成了包括“三生三态”的运营数据场景。今年我们还将进行数据升级，逐步加入产业地图、产业大脑以及企业画像。

整体来讲，数字园区的核心就是运用数字化解决产业服务问题。从运营中来，并最终服务于运营，这是我们的目标。

来源 / 数字园区事业部