未来十年产业地产项目的十个关键词
产业解读
556条
2020-05-13 20:03
主题特色 就我们园区人而言，好像园区天然就是应该有主题的，不过行业内还是有大把卖厂房、租写字楼的，产业研究、客户画像并不重要，项目能去化最重要。不过这种地产化的开发模式越
主题特色
就我们园区人而言，好像园区天然就是应该有主题的，不过行业内还是有大把卖厂房、租写字楼的，产业研究、客户画像并不重要，项目能去化最重要。不过这种地产化的开发模式越来越难，在最市场化的工业地产领域，温州前几天就发布了《关于进一步提升小微企业园建设管理服务的十条刚性措施》，要求占地面积200亩以下园区原则上只能规划一个主导产业，占地面积200亩以上园区原则上规划不超过两个主导产业。可见，在追求产业质地的的趋势要求下，无论是政府建设还是产业地产，都不可避免的要做到聚焦主题。
科创驱动
杭州未来科技城，前些年这里强调的是商业模式创新，梦想小镇集聚了一大批此类创业者；而阿里达摩院、之江实验室、人工智能小镇正在推动这里转向技术创新驱动。而到下面的县市，5年前的新昌就是浙江县域科技创新的代表，制造业智能化一直走在前列；而像萧山这样的地区更是通过对园区存量更新，引进、培育了一批科技型企业；可见伴随数字技术对各产业的改造，传统制造园普遍会转向科创+制造，“研发-生产-管理”将加速融合，即使是简单的标准厂房项目也更需要关注配套、关注品质，满足高端人才的需求。
业态融合
园区的业态融合已是必然，君不见诞生于深圳的产业综合体、杭州的特色小镇、成都的产业社区，都强调了三生融合、宜居宜业；产业地产商们也都深知，一个项目要好去化最好能够各种产品组合尽量丰富，以抓住企业全生命周期各个阶段客户；而M0用地在各地成为热潮，也是这种多业态融合趋势的反映。在创新创业的产业导向下，将“孵化-加速-产业化”的各个环节放在一起，打造围绕特定主题的全周期、全生态的融合型园区成为潮流。
标准建设
二级园区特别是制造业园区的市场化开发成为主体，不过从政府监管要求来看，大量的园区仍存在泥沙具下的我问题。这不深圳宝安区去年就发布了《宝安区工业上楼实施意见》，对高层厂房的层高、面积、承重、环保、配套、楼梯等技术标准给出了指导，作为工改工项目设计方案审查的依据。同样在浙江虽不如深圳这么具体，但温州也提出过小微园区带方案拿地、产品也需量化的要求。可见地方政府为了更明确指导园区开发，使得园区建设更符合地方发展的要求，避免各种擦边球现象，各类园区建设的标准化细则也将会逐步提出。
存量更新
这两年以深圳、顺德、温州、玉环为代表先发地区的老旧工业区改造渐成趋势，就浙江而言宁波、萧山也在加速跟进。未来十年，当中国的城市化增量渐渐进入尾声，城市存量、园区存量都将是园区业务的主战场，如何做好存量更新将会成为很多公司面临的课题。就浙江而言，这种存量更新既有温州、玉环的点幢拆除、新建小园区（小微园）模式；也有萧山的片区综合更新（保留+改造+拆建）、全面升级模式，无论那种现在值得进入探索。
园区自持
园区行业常讲，看看这企业是真做产业还是假做产业，就看是不是自持。现在的趋势是销售政策越来越严、自持比率越来越高，联东这样最会卖厂房的企业，也开始在一些城市玩自持了。一方面，政府越来越要求企业真心做园区，而不是开发散售，回归实体经济自然要求企业自持、做好运营；另一方面区域未位置、产业配套、产业生态好的园区也是也是不可再生的良性资产，此时不去卡位，到了存量时代怕是没有机会了。君不见这几日证监会产业园区投资信托基金（REITs）成为热点，为园区长期自持运营解决了一直以来的拦路虎。
集成运营
在当下园区运营在很多地方都是个噱头，很多园区最多也就对接一下政府、代理申报一下政策、举办几场活动，这样的运营怕是聊胜于无。关于运营笔者以为行业内都应该好好研究一下，浙江的产业创新服务综合体模式。作为运营服务的集成平台，综合体一开始就深入产业链当中，面向企业搭建创意设计、技术创新、创业公共服务、知识产权保护、科技成果交易德国九大服务体系，来促进企业技术升级、产品跟新、知识产权保护、企业融资，真正促进企业的发展壮大。而就目前的实践来讲，浙江的产业创新服务综合体尚未形成稳定的盈利模式，多数仍依靠政府补贴支持，不过依靠孵化投资盈利、运营服务盈利仍存在相当可能的想象空间。笔者一直认为当运营真正的深入产业链，必然会发现大量的盈利空间。
考核管控
从浙江探索小微园、亩均论英雄、标准地开始，园区要考核就是必然。企业入园要达到入园标准，企业在园内要达到产出标准，企业出去也有毕业或清退标准，此外园区整体还有绩效标准、单个厂房也有管理标准。从温州小微园的政策变动来看，越来越趋向于细致化考核管控，《关于进一步提升小微企业园建设管理服务的十条刚性措施》，就有1）严格入园标准、2）严格企业综合评价、3）严格园区绩效管理、4）规范厂房使用管理、5）加大规范考核力度，这样5条意见指向考核管控。无疑，不断细化的园区考核管控已经不远了。
智慧系统
在浙江园区智慧化建设现在好像有点标配的趋势，比如申请星级小微园必须完成数字化改造，建设完成相应的安防管理系统、能效管理系统、环保监测系统、人行车行管理系统、生产经营分析系统、智慧消防管理系统等，可见产业园区本身就是集成众多数字技术的一个重要应用场景，会产生出天量的市场需求。另一方面，园区的智慧化可以抓取到天量的产业、企业运行情况数据，无疑对于分析、组织、监管这些“产业-企业”发挥巨大的作用，园区智慧化也将不远。
联络成网
如果说过去的园区可能偏向于孤立存在，而当前浙江各地在杭州掀起的反向飞地建设浪潮和杭州梦想小镇的“有核无边”模式，正在形成一种网络化的园区体系。一方面，杭州的各个飞地平台，达到杭州研发、县市产业化的效果，正在促进杭州与相关县市形成一种层级化网络；另一方面，在杭州未来科技城以阿里为核心，众多相关企业正在形成一种共生关系，并在某种程度上产生出园区间的网络化，区域间园区的网络化将更加紧密，这种网络化格局也将会深刻影响产业转移和招商。
