这种新模式，将彻底改变产业园区的格局

     存量时代，产业用地增容提效的需求逐渐催生了一种新的趋势——“工业上楼”模式渐成风口。

　　继去年11月，深圳市提出为期五年的建设供应计划之后，1月10日，深圳市又举行了“20+8”产业2000万㎡“工业上楼”厂房空间项目招商大会，以平均35元每月每平方米的优惠价格，保障及推进深圳市制造业的高质量发展。

　　一石激起千层浪，深圳市对“工业上楼”计划的加速推进，使得“工业上楼”的热度再上一层楼。事实上，在近年工业用地供需矛盾的逐渐加剧，产业转型升级、国家政策的引导鼓励等诸多元素的驱动下，工业上楼作为一种载体空间新模式，势必成为潮流。

　　工业上楼，早有苗头

　　工业上楼，顾名思义，就是将传统单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化空间形态。该模式对制造业发展有着诸多利好，近年来受到广泛关注。

　　一、“寸土寸金”的中国香港，缔造向上生长新模式

　　“工业上楼”事实上起源于中国香港。“寸土寸金”的中国香港，在上世纪70年代，为充分利用发达国家向发展中地区转移劳动密集型产业的机会，快速发展轻工业，催生了大面积的高层厂房的需求。例如高达24层的新海怡广场，曾是全球电子生产的重要集聚地。

　　80年代后，同样地小、资源短缺的新加坡，根据自身重工业比重大，中小轻工企业偏少，而重工业对建筑承重、建筑层高要求非常高的实际特点，发明了三层叠三层，最高为9层形态的“堆叠式厂房”。

　　同时，在运营建设上探索了“国家孵化扶持”的新模式——“工业上楼”的规划和开发由新加坡政府贸工部下属官方机构裕廊集团负责，为市场提供低租金的优质产业空间。戳这里，了解园区租售一体化解决方案

　　二、工业立市大背景下，“向天空要空间”已成趋势

　　中国内地的工业上楼项目则最早发展于深圳——2012年，全至科技创新园按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的摩天工厂，这些年来一直被誉为 “国内‘工业上楼’第一园”。

　　随后，东莞、佛山等珠三角地区纷纷开启工业上楼的实践探索，如广东省政府提出推进工业上楼，将“工业上楼”作为提升工业空间、夯实先进制造业根基的重要举措；深圳宝安区制定工业上楼工作指引；东莞出台《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，提出“开发建设高标准厂房和工业大厦”等。

　　图表1 珠三角工业上楼实践

　　和新加坡、中国香港等原因类似，中国内地珠三角地区开启工业上楼的探索也是源于城市发展面临着越来越严重的土地资源紧缺，制造业的转型升级催化了工业上楼的加速发展。

　　尤其是近年来，随着中央“脱虚向实”的政策导向，“工业立市、制造业强市”的呼声也越来越强烈。厂房“一房难求”，青岛、武汉、宁波等其他沿海与内陆城市也纷纷开启“工业上楼”相关研究，“向天空要空间”已成重要趋势。

　　图表2 国内各城市“工业上楼”相关政策办法及相关内容

　　工业上楼，必成潮流

　　“工业上楼”除了对工业制造业有着诸多利好，对于我国产业空间的优化、拓展也有着重要意义和价值。目前，我国“工业上楼”也初步具备了驱动其发展的多样因素。可以预见，工业上楼势必成为我国工业建设乃至产业发展的重要方向。

　　一、工业上楼具备多重价值，或将重塑园区市场格局

　　“工业上楼”之所以这么受到关注，不仅在于其能够缓解用地紧张，提升园区的工业用地使用效率等问题，更对政府、企业、园区开发商等都有多重作用：

　　对于政府而言，工业上楼不失为一项缓解城市增量发展和建设用地供应紧张矛盾的有效举措，不仅可以提高土地的利用效率，还可以倒逼产业的“腾笼换鸟”和经济结构的转型升级。

　　对于园区开发主体而言，工业上楼或可导致园区市场格局的重塑。以深圳为例，深圳本次发布的工业厂房平均租金为35元每平方米每月，远低于商办、产办市场。大体量的厂房投入无疑会冲击原有市场，优质企业在考虑优质产业空间和市场化园区时，厂房的价格会更有竞争力，市场化园区客户构成将发生重大变化。

　　因此，通过工业上楼，还会倒逼现有园区开发主体改变原有的粗放型发展模式，更加的精耕细作，并可能延伸出更多丰富的创新业务模式。

　　对于园区企业而言，工业上楼一方面能为园区企业尤其是中小型制造企业解决因租金、场地和运作等限制造成的功能设置分散的难题，另一方面更带来了企业成长的助力。

　　所谓“上下游，就在上下楼”的口号，就形象生动的展示了同一产业方向上相关上下游企业在同一栋楼的交流合作契机，能够更有效率的在大楼中形成一条完整的产业链。戳这里，了解智慧园区招商解决方案

　　二、2023年工业上楼迎多重机遇，可能实现新一轮爆发

　　随着政策、产业、市场、资本等诸多要素的逐渐成熟，加诸2023年疫情放开，工业上楼或将迎来新一轮机遇，实现新一轮爆发。

　　图表3 工业上楼面临多重机遇

　　1、政策：多地重提“制造业回流”，工业上楼为制造业提供空间保障

　　脱虚向实一直是近两年我国经济发展主旋律。二十大报告中明确提出要发展实体经济“建设制造强国”，多地政府报告中也明确将制造强市写入政府工作报告或将制造业项目列入重大项目清单。

　　2023年随着防疫政策的宽松，复工复产步伐加快，制造业建设将会成为2023年经济工作中的重点任务。例如，深圳的政策文件中就规划了2023年工业建筑面积3.96亿平方米，未来规划增量更高达1.42亿平方米，这难以通过增量用地来实现。

　　而工业上楼能够有效解决“制造业空间从哪里来” 的问题，通过高强度、集约化成片开发，助力政府实现增量目标。

　　2、产业：工业上楼契合产业升级换代需求，是导入先进产能的有效切入点

　　制造业在城市进程的演化中起到重要作用，对城区的产业结构变化起着巨大的带动作用，推动城市人口、社会生产力、社会生活等转向都市化状态。因此，为避免城市“空心化”，加快产业“退二进二”是不少城市近年来产业转型结构优化的关键。

　　以深圳为例，深圳此次“20+8”产业布局的目的就在于培育新动能，导入新产能，实现新增量，而工业上楼项目正是其落实产业集群布局的重要抓手。

　　一方面“工业上楼”有助于实现空间集聚，强化产业链写作，助力打造高端制造产业集群；另一方面优惠的租价极大的提升了对新型产业和科技企业的吸引力，是导入先进产能的有效切入点。

　　3、市场：目标客户群体大，疫情放开后预期市场需求还将提升

　　当下园区客户群体主要还是以中小企业为主，而中小企业受限于企业资金和资质，自行购买地块开发建设厂房物业将面临“前期成本高，企业资金周转难”、“报建审批过程复杂，时间成本高企”等一系列难点。

　　因此相较而言，厂房以其资金和时间成本优势成为中小企业增资扩产的重要选择。同时，统一规划的高层厂房更易于中小企业享受产业集群效应。

　　疫情放开后，可以预见工业厂房的需求还会进一步提升。综合来看未来市场需求大，发展空间广阔。

　　4、资本：REITs试点进一步突破，助力工业上楼形成良性循环

　　2022年园区REITs取得了进一步的突破，上市5支新军，显示出市场对于这一类产品的强烈追捧。不难预见，2023年，产业园区公募REITs将会迎来进一步的大爆发。　

　　而“工业上楼”项目收益较为稳定，具有突出的资产资本化潜力，同时新建厂房产权清晰，资产流动性较好，具有较大升值潜力。

　　因此，工业上楼项目和REITs的匹配性较好，通过设立REITs基金，以租金收入和少量变现提供分红来提升存量厂房的流动性，从而募集更多的证券市场资金，形成资金“活水”，扩大“工业上楼”建设规模，实现“资源—资产—资本—资金”良性循环的“滚雪球”效应，使得建设运营方和租用方双赢，形成良性循环。

　　工业上楼，未来势头

　　总体而言，当前“工业上楼”作为一种空间供给的新模式，拥有着良好的发展机遇。并且随着我国土地资源增量空间的逐渐见顶和产业转型升级、高质量发展需求的矛盾演化逐渐突出，长期而言，“工业上楼”的发展势头也不会逆转。

　　未来，随着工业上楼的进一步发展，行业可能会呈现出以下发展趋势。

　　趋势一：工业上楼将以准公共产品为主要模式进行开发

　　“工业上楼”模式诞生的本意，就是为了缓解工业用地紧张，提升土地利用效率，促进产业“腾笼换鸟”。这意味着工业上楼项目必会在政策驱动、政府引导下进行。

　　随着中央和各地政府狠抓工业的态度越发明朗，工业用地作为生产资料，正逐渐被政府视为吸引新型产业、优质企业的基础设施，而不是让资本撬动高价值牟利的商品。

　　在这种趋势下，工业上楼项目大概率也会依照“总成本+微利”的方式向社会供应，以实现优质产业空间供给与优质成长企业需求的精准匹配。

　　趋势二：政策渐成体系，产品逐渐走向标准化、规范化

　　目前工业上楼虽处于推广阶段，但从国内各地出台的政策来看，政策体系会逐步完善，推动“工业上楼”标准化、规范化发展。

　　一是建筑指标的标准化，即对“工业上楼”建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、称重、容积率及建筑设计要点等方面做出不同程度的规范，厂房建设指标逐渐呈现出高层高、高承重、大空间的特征；

　　另一类是产品构成的标准化，也即政策会逐步确定产品构成、产品比例、自持比例、分割转让的对应关系等。

　　例如青岛出台的《城阳区加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》政策中就有“开发商必须自持总建筑面积的30%以上，其中配套设施面积必须全部自持”的规定。

　　另外，随着工业上楼的逐步推广，相应的支持政策也会逐渐由前期开发向后期的税收和产出环节转移。

　　趋势三：工业上楼会从沿海到内陆城市逐步铺开

　　目前，以深圳、东莞等为代表的珠三角城市已经先行先试，工业上楼发展相对成熟，并开始逐步对外推广；而以苏州、杭州、青岛、天津等为代表的长三角、环渤海城市，也开始尝试和摸索工业上楼项目。

　　未来工业上楼项目或将会以珠三角、长三角等沿海城市为标杆，不断向内陆城市延伸及拓展。

　　2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，明确提出要推广“工业上楼”模式。

　　国家发改委的动作已经明确了对“工业上楼”项目的支持和推广态度。在政策的支持下，依托沿海产业转移和工业制造发展的内陆城市，将会借鉴珠三角等沿海标杆的项目经验，逐步实践工业上楼，带动更广范围的产业供给侧改革。

　　趋势四：“工业上楼”+“数智化”探索将受到关注

　　“工业上楼”还很有可能推动园区进一步向数字化、智慧化转型。

      一方面，从建设上来看，工业上楼是一个生产空间从平面向立体转化的过程，在建筑设计上会面临更大的难题，还需要为入园企业预留可数智化、智能化生产的工程条件，这无疑需要借助更加先进的数字化技术和工具。

      另一方面，从管理上来看，“工业上楼”更青睐发展高端制造业，但并不是要走粗放生产的老路，而是需要落实生产、生活、生态“三生融合”的要求，这需要更加精细化的数字化管理，来实现“工厂”和“园区”的协同。

小  结

　　当下，我国已经进入城镇化发展的中后期，城市空间和产业升级之间的矛盾日益凸显。如何实现城市功能与产业发展的协调融合，是我国实现经济高质量发展重点关注的内容。

　　在此背景下，“工业上楼”作为城市空间拓展和集约利用的新兴方式，应势而生，已然成为产业空间升级的新趋势。不过，我国“工业上楼”仍处于初级发展阶段，还面临着全新的挑战，当然，也蕴含着全新的机遇。