万万没想到 还可以这样投资房地产
产业解读
556条
2020-06-05 18:04
房地产，是我国国民经济的中流砥柱之一。同时，无论是在社会民生还是资本市场中，房地产的表现也备受关注与期待。 但楼市的飞速发展离不开高房价的共振，房价收入比也在不断地攀升。
房地产，是我国国民经济的中流砥柱之一。同时，无论是在社会民生还是资本市场中，房地产的表现也备受关注与期待。
但楼市的飞速发展离不开高房价的共振，房价收入比也在不断地攀升。在不少一线城市，居民们需要付出20年甚至更多年限的收入才能换回一套房产。同时，为了确保我国楼市增长的步调稳健有序、远离泡沫化的侵蚀、创建可持续成长的空间，国家顶层政策设计不断强调“房住不炒”，更有已在上海、重庆两市试行或将在全国推广的房产税。加之众多城市的限购政策，让房产本身作为投资标的的进入壁垒不断地加高加固。
那么，坚持长期价值投资理念，想要分享楼市深厚红利的投资者们又该何去何从呢
如何买房能让房子保值
买房投资，其中重要的是投资。而投资最根本的原则不是升值，而是保值。先别想能赚多少，确保本金不受损失才是最重要的。房产的保值，就两个标准，一是抗跌性强，在楼市整体形势不好的情况下减少波动，跌幅小。而是至少涨幅不低于大盘，也就是不会相对贬值。
1、首先就是要靠近产业区，这是最重要的。
房价靠什么支撑，当然是居住人群，也就是主流居住人群兜里的钱。那他们的钱从哪儿来的，自然是挣来的，靠产业挣来的。所以，靠近产业区，就等于是靠近了财富，能吸引到创造财富得到财富的人群。
比如中关村，区域内都是老房子，按说远远不如新房子宜居。但就因为这里有产业，能吸引到有财富的人。所以房价才动辄十多万一平，而且抗跌性相当强，即便是在楼市低迷期也几乎没什么下跌。
再比如中关村附近的万柳地区，凭什么都是大户型豪宅，价格依然高达十多万，随便一套房就动辄千万。还是因为其靠近产业区，承接了中关村溢出的财富人群。
总有人说这些地方的房价是因为学校好，所以都是学区的溢价。呵呵，难度教育就不是产业吗？没有了财富人群，再好的教育能出现溢价吗？
中国的重点学校都存在几十年了，为什么只有近些年才出现天价学区房？因为人们的财富增加了，有限的教育资源才受到了争抢。在大家都没什么钱的时候，拼的只能是孩子的智商和关系网，现在有钱人多了，自然用钱来竞争资源，争夺产业区中的位置。
2、其次是选择周边配套齐全的。
毕竟产业聚集区是有限的，在一座城市中，一般也就有几个产业区，其他的还是以生活居住区为主。
那在这种情况下，就必须选择靠近基础设施最完善，配套资源最多的区域，因为只有这里的土地价值才最高。
房地产，房产的价值其实是由地价决定的，而决定土地价格的最基本要素就是配套。没有了交通、商业、医院、学校，那最豪华的别墅也会减值很多。风景区里的豪宅当然也很值钱，但那只是富人之间的游戏，和普通百姓没什么关系。
作为普通的买房人，要想房子保值，就必须靠近各种资源，能借势才是投资的基本原则。
3、最重要的一点，不能选择只有规划，还在初期建设的新区。
随着城市的扩张，所有城市都开发了新区，而且都不止一个，无数的新区规划纷纷出台。但这些规划很多就是规划，多少年都进展缓慢。那作为普通的买房人投资者，等得了这么久吗？
新区的未来或许会很好，但其板块内的各种基础设施和配套都是要用真金白银去建设的，而且需要很长的时间才能见到成果。人群的聚集同样需要时间，而资金的沉淀却也是有成本的，同样的买房钱，投资在别的区域或许早就升值了，而这种新区却只能在等待。
尝试不同的投资方法
1、房地产信托
虽然中国建设的速度令人瞠目，但是“高楼拔地起”依然要经历拍地、设计、施工、竣工、验收、销售、回款等一系列漫长的过程。通常在项目初期（主要指施工建设前期）阶段，由于可用于抵押的资产有限、项目风险性较大，虽然开发商有着强烈的融资需求，但依然很难从银行贷到足额的资金。在这种情况下啊，房地产信托便承担着重要的融资使命，为各家开发商所青睐。
近十年来，地产类信托的在贷余额一直保持高速增长，从2010年的0.43万亿增长至2019年的2.7万亿；在收益率方面，虽然近年来房地产信托的收益呈现出走低态势，但基本上能维持在7%左右，相较于其它债权类产品依然占优。伴随着房地产行业的迅速崛起，房地产信托相较于其它房地产投资工具更早地为投资者所接受，成为很多高净值投资群体固定收益类资产配置的标配。
但市场中并不存在完美的投资产品，房地产信托亦是如此。首先，房地产信托项目隶属于私募产品的范围之内，投资门槛通常以100万计，它更适合可支配资金充裕的高净值投资者；此外，早年信托产品往往采取刚性兑付，即地产项目出现了风险，自有信托公司的资金来兜底，但近年来，随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列政策的出台，信托的刚性兑付逐渐被打破，无疑增强了地产信托类产品的潜在风险。所以，想借道地产类信托跻身楼市的朋友们，要注意风险收益比的考量哦！
2、公募地产债权
动辄百万起步的地产类信托产品令不少投资者望而却步，但一些公募债券类产品则对中小投资者十分友好。地产公司债、MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）以及重仓相关产品的债券类基金都是非常值得关注的投资标的哦！
地产公司债，这类产品主要指房地产公司在资本市场发行的债券，截至本年度5月底，沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330余只，实际发行金额近1600亿元。在收益率方面，早年间楼市处于野蛮生长时期，楼盘的销售也可圈可点，所以地产公司债券的违约率极低，收益率也较为可观。自2017年以来，随着“房住不炒”政策的提出，楼市政策不断收紧，地产公司债的表现开始分化，淘汰了一批实力较弱的地产公司。此时，地产公司债违约的风险也小有上升，收益率相较于整体债市表现不俗。
MBS 则是一类能够很好地与经营的风险剥离，仅仅关联房地产项目效益的金融产品。MBS投资的是住房抵押贷款，贷款购房的房产所有人每月按时还贷便为MBS提供了稳定的收入来源。而当借款人出现还款违约时，也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。基于此，MBS的风险与某具体房企的经营状况进行了隔离，只要有着稳定的房贷还款来源，便可以保证不错收益。
3、住房按揭尾款
在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》或《商品房买卖合同》（统称购房合同）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款，剩余部分的购房款即形成购房尾款。根据购房人选择的付款方式不同，购房的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
2017年以来，在去杠杆及传统融资渠道逐步收紧的背景下，各大房企纷纷通过购房尾款收益权的方式进行融资。通过购房尾款融资的模式也很多样化，其中包括发行住房按揭尾款ABS、保理+金交所购房尾款融资模式等。由此，一种新型的盘活资产流动性的创新方式应运而生，住房按揭尾款类金融产品越来越受到市场及机构的关注。鉴于其本身回款现金流保障性较高的特点，住房按揭尾款类金融产品也成为市面上较安全靠谱的金融产品之一，受到广大投资人的欢迎与认可。
除了以上三大类活跃于市场上的房地产投资工具之外，REITs（房地产信托基金）也即将在我国试运行。与其它产品相比，REITs期间收益更加稳定、风险因子更加单一、流动性也更加高。目前，REITs产品在发达国家市场已经普及，全球大概有2万亿美元流通市值，我国证监会前不久发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》，相信不久之后，我国投资者也可通过这一产品更加高效地分享楼市成长红利。
