2022年产业园区总结与展望

2022年已经接近尾声。

经历了2021年下半年的泛房地产行业地震后，2022这一年承载了太多太多的期待。站在此时回首，实际上我们仍然是度过了跌宕起伏的一年。

过去这一年中，产业园区赛道发生了许多举足轻重的大事。这些事件对行业已经起到了、或即将起到深远的影响，带来的可能是希望，可能是启发，也可能是挑战。

今天明源君就来与读者们一同回顾这些大事件，总结过去，面向未来。

产业园REITs迎来多项突破

连爆“首单”

产业园基础设施公募REITs，虽然是今年才正式破冰的，但今年发展壮大的速度却非常快。今年产业园公募REITs迎来了多项突破，连爆多个“首单”。 其中包括：

全国首单标准厂房园区公募REIT——“临港创新产业园REIT”获批并上市；

全国首单民营园区公募REIT——“东久新经济REIT”获批并上市；

金隅集团正式启动全国首单厂房旧改公募REIT的申报工作；

全国首单生物医药产业园REIT——“华夏杭州和达高科产园REIT”，也已经完成募集，上市在即。

虽然和达高科的这单REIT本次认购规模为8.85亿元，但据媒体测算，通过战略配售、网下发售和公众发售等渠道吸引而来的参与资金，总共高达近千亿元，绝对是近期资本市场的“抢手货”。

这充分体现了产业园公募REITs市场的持续火热，更重要的是，这么多起“首单”接连申报落地，意义非凡。

首先，产业园公募REITs的申报主体越来越多元。在去年此时，业内还普遍认为民营企业的园区，做REITs是比较难的。但今年这条路已经被走通，这对广泛的民营园区来说，无疑是一次振奋人心的示范。

而且国家确实在发力推动REITs参与主体的多元化。

在8月国务院发布的《积极扩大有效投资》一文中，明确提出要抓紧推出面向民间投资的REITs项目。

11月国家发改委也发布了“关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展”的意见，提到“要支持民间投资项目参与REITs，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心”。

相信在短期内，我们就能看到更多的民营企业的优质园区资产参与REITs发行。

其次，产业园公募REITs的底层资产类型，越来越丰富。

标准厂房、旧改园区和单一主题性园区REITs，都是首次落地，这打破了过去以研发办公类综合园区为主力的局面。资产类型的多元扩容，也是REITs市场走向进一步开放的标志。

扩募机制正式落地

产业园REITs迎来新里程碑

今年5月，沪深交易所正式发布《公募REITs新购入基础设施项目指引》，全面支持已上市的公募REITs通过扩募等方式扩大规模、收购资产。

7月国家发改委发布的617号文又进一步提出，要对基础设施REITs新购入项目申报要求进行合理简化，进一步加快项目落地。

而在9月27日，沪深交易所分别披露了5只公募REITs拟新购入基础设施项目的公告，标志着公募REITs扩募终于正式落地。

扩募机制是REITs产品的一个重要的特性，海外REITs产品中新购入资产是常态。扩募机制的的落地，意味着基金管理人可以充分发挥投资能力，通过优质资产的注入不断提升存量REITs的价值。

而且扩募不同于首发，扩募的流程和手续相对简化，这也利于进一步推动基础设施REITs的持续发展。

这样一来，产业园REITs市场的想象空间就更大了。这套机制的落地，也是我国公募REITs走向成熟的一个重要标志。

同时，公募REITs扩募还能够解决许多的问题，比如有助于解决特许经营权类公募REITs产品存续期到期的问题、有助于公募REITs产品投资组合优化、能够提升公募REITs市场规模的增长等等……

可以想象，未来更多产业园REITs开始进行扩募后，优质REITs的市场收益率也将稳步提升。

史上最严PPP政策出台

地方投资产业园区回归理性

今年11月18日，财政部发布了《关于进一步推动政府和社会资本合作（PPP）规范发展、阳光运行的通知》（简称119号文），也被业内认为是史上最严的一套PPP项目监管政策。

PPP模式自2014年开始在我国大范围推广开来，这些年一直是各地与社会资本合作投资、建设产业园区、开发区的主要方式之一。

而这份通知，对各地方政府牵头推行的产业园区、开发区投资建设工作，也会产生深远影响。

随着各地PPP项目的投资额越来越大，中央也开始收紧对这种合作模式的规范与管控。119号文对PPP项目提出了做好项目前期论证、推动项目规范运作、严防隐性债务风险、保障阳光运行四大方面要求。

其中最主要的影响之一，在于相比此前的政策来说，119号文对PPP项目的运营质量提出了更具体、更高的要求，强调要优先实施“具有强运营属性、具有长期稳定经营性收益”的项目。

这么规定的目的很明确，就是要对只建设不运营的现象进行监管，提高政府新增存量资产的质量。避免缺乏实质性运营内容、经营收益不明朗的项目，继续去增加地方的隐性债务。

119号文的另一个重要影响是，提出要推动项目规范运作，充分发挥社会资本的能力。具体要求包括：

1、充分给予社会资本参与项目的机会，和公平竞争的空间。地市级、县区级地方人民政府实际控制的国企（上市公司除外）只能代表政府方出资参与PPP项目，但不得作为本级PPP项目的社会资本方；

2、强调政府方应带头诚信履约，维护良好营商环境，不得以拖延竣工验收时间、延迟绩效考核等方式，拖欠政府付费，强化项目的履约管理；

3、强化对社会资本的激励和约束，完善项目绩效管理，将PPP项目绩效评价结果作为按效付费的重要依据。这对想要参与PPP合作的社会资本方，提出了更实际的运营能力要求。

提出这些要求，就是想通过扩大社会资本的竞争空间、建立完善的绩效评价体系等方式，来力保PPP类项目能够落到实处。

而未来基于对长期稳定经营收入的要求，地方政府投资做开发区、园区类项目，势必需要更多的市场化力量来参与和协助。

从中我们能看到更多民营企业的机会。那些具备园区运营实力的民营企业，基于自身的专业力量与资源沉淀，有可能迎来更多与政府、城投或国央企合作的机会。

产业“标准地”时代正式到来

多城发布推行细则

1月6日，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》，提出支持产业用地实行“标准地”出让，提高配置效率。

虽然标准地概念虽然早几年就已经出来了，但是今年年初才在国家层面上提出推行。

自这份方案发布后，包括浙江、广东、四川、河南、山东等多个省份，及下属市县在内的地区，都发布了相关的产业用地出让改革细则。可以说全国化的标准地时代，已经正式到来。

“标准地”模式的具体内容是，由各地政府、开发区管委会等牵头完成各区域的能评、规划环评等事项，然后前置设定各幅产业/工业用地的固定资产投资强度、亩均税收、单位能耗标准、单位排放标准、容积率等指标，面向市场进行“明码标价”的出让。

企业需要承诺用地发展能够达到以上标准，才可以去拿地。如果通过这样的方式拿到地，就可以大幅缩短各项用地审批流程，迅速取得各项规划施工许可。

不过，在项目建成投产后，政府会按照约定的发展标准进行验收，并对后续项目的运营与产出状况进行严格监管，对不达标者作出处罚与惩戒。

这种模式的诞生核心目的，是强化各地对产业用地发展过程的监管，将各地的管控逻辑转变为轻审批、重监管，强化“以亩产论英雄”的导向。

对于真正优质的产业项目，或是有扎实产业运营能力的企业来说，标准地模式是一股很强的助力。不过，那些以开发销售为主要模式的传统产业地产商，以后会更难。

在标准地模式下，拿地门槛提高是必然的，这也将是倒逼产业园区赛道的所有市场主体去转型、精进的一个重要转折点。

保租房起飞、商改住放开

园区配套物业加速盘活

今年有一个非常火热的泛地产领域，就是保租房。今年年初住建局曾表示，在“十四五”期间全国40个重点城市，计划新增保障性租赁住房650万套（间）。

而今年二十大报告中更是明确指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

为了加快保租房筹集，多个城市都在加速盘活存量物业，放开了商改住限制。产业园区的配套物业，也被纳入了保租房这个飞驰的赛道当中。

上海是很早就开始重视产业园区保租房供应的城市，强调“促进产城融合、职住平衡”，加快推进利用产业园区配套用地等新建、配件、改建保障性租赁住房。

该政策明确将产业园区内配套设施用地面积的占比上限，从7%提高到了15%，提高的部分用于建设宿舍型的保租房。

今年还有西安、合肥等重点城市进行跟进，将产业园的配套占比进行了上调。以这个趋势来看，未来产业园区的配套宿舍物业将迎来非常好的盘活机会。

过去各地的产业配套宿舍，总有这样那样的严苛销售限制，很难在短期内有效盘活、实现资金回收。

但在鼓励纳保的大趋势下，这些配套宿舍就有了相对稳妥的盘活渠道。资产质量好、运营水平高的项目，甚至有机会实现REITs退出，这绝对是值得各产业园区仔细研究的路径。

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产业园轻资产服务赛道崛起

昔日龙头开启全面转型

随着产业园行业热度的攀升，参与进来的各类主体越来越多了。不少民营企业选择初期以轻资产服务的角度来切入，保证试水期投资安全度的同时，也可以谋求重资产入局的机会。

当下轻资产服务赛道中，最惹人注目的当属昔日龙头华夏幸福了。虽然此前曾陷入危机，但其身影从未淡出行业，后来的命运一直牵动着园区人的关注。

除了积极处理债务重组事宜之外，在今年7月初召开的战略宣贯大会上，华夏幸福也公开宣布，接下来将转型成为产业新城服务商，全面轻资产化。

华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红表示，公司新的战略目标为2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。

而从具体的转型进度来看，其实华夏幸福的动作很快。他们启动了“招商+物业”组合服务输出模式，在7月底就已经成功签约四川伙伴集团旗下的10个产业园，为其提供物管服务。这一单签下的管理面积达到110万㎡，合同签约额6500万元。

在随后的8、9月当中，华夏幸福又与平顶山高新区签订了《轻资产招商合作协议》、中标“唯品会全能仓”物流园区服务等等，动作频密。据第三方统计，截至今年第三季度华夏幸福轻资产招商业务，已累计签约项目7个，物业累计签约项目25个。

另一方面，华夏幸福还成立了“幸福安基”，加速扩张代建业务。在成立一个月内9月14日就中标了沈阳市苏家屯区项目，该项目原为恒大集团持有。 其后幸福安基又成功签约廊坊1.3平方公里、总建面180万方片区综合开发代建项目。

这一年来华夏幸福的表现十分积极，一直在通过多种渠道探索自救之法，目前来看其转型进度也算不错。

至于转型后的华夏幸福是否能够重新振作，还需要时间去观察。如果这条路成功走通，实现了华丽转身，那么对于众多涌入产园行业的民营企业来说，会是一个非常好的借鉴范本。‍‍‍‍

结 语

虽然2022年发生了许多大事、带来了诸多变化，但对于产业园区行业来说，似乎是机会更多一些。

这两年产业园赛道热度的上升，业内外都有目共睹。虽然这会带来更激烈的竞争，但也会带来资本的关注、制度的完善，以及市场的逐步成熟与开放

来源: 明源地产研究